Новости

Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?

Опубликовано: 10:15, среда, 04 октября 2017

 
  С конца 2014 г. московский рынок недвижимости находится в фазе затяжного кризиса в рамках суперцикла. Кончится он еще не скоро, но худшее уже позади. Во всяком случае, для первичного рынка, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая со специальным докладом на выставке «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ.
 
  «7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости»
  В апреле 2008 г. на портале на www. irn.ru была опубликована статья «Кризис 1998 года может вернуться», а в июне 2008 г. ее дополненную версию перепечатала газета «Ведомости» под названием «7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости». О кризисе, который грянет осенью, тогда еще никто не думал. На рынке недвижимости царила эйфория: цены на московское жилье за первые четыре месяца 2008 года прибавили 30% и, казалось, рост будет вечным. На этом фоне прогноз IRN.RU о скором кризисе воспринимался скептически.
 
  Основанием для пессимизма IRN.RU было сходство развития рынка недвижимости Москвы в периоды с 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. (в качестве точки отсчета принимается не январь, а сентябрь: рынок недвижимости возник в России после принятия закона «О приватизации» летом 1991 г., первые сделки с квартирами состоялись осенью того же года; кризисы 1998 и 2008 г. на рынок пришли также в конце лета - начале осени; в сентябре 2001 г. начался и рост цен на жилье после кризиса 1998 г.).
 
  Оба раза примерно за семь лет цены на столичное жилье выросли примерно в семь раз:
-от $100-200 за метр до $1000 с сентября 1991 по сентябрь 1998 гг.;
- от $700-800 за метр до $6000 с сентября 2001 по сентябрь 2008 гг.
 
  
  Для построения графиков используется долларовый индекс IRN.RU, так как в 1990-е – начале 2000-х рынок недвижимости был исключительно валютным. Кроме того, из-за большой волатильности рубля рублевые цены плохо подходят для анализа многолетних тенденций.
 
  В данном случае не столько важна конкретная величина роста, сколько аналогия периодов и их продолжительность. Такое сходство в поведении рынка давало основания полагать, что семилетний рост цен 2001-2008 гг. должен вот-вот выдохнуться и новый кризис случится еще до конца 2008 г.
 
  «Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 г., должен подойти к концу уже довольно скоро – в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно, на те же 30-40%, как и после 1998 г.» - см. статью «Кризис 1998 года может вернуться».
 
  На тот момент формула кризиса на рынке недвижимости выглядела следующим образом: семь лет роста плюс три года падения-стагнации укладываются в десятилетний цикл, 70% которого приходится на рост, 30% - на падение и «утряску» рынка.
 
  7 + 3 = 10
 
  Ценовой график из статьи «Кризис 1998 года может вернуться», опубликованной в апреле 2008 г. Справа пунктиром обозначена прогнозируемая динамика цен:
 
  
 
  График, построенный на основе актуальных данных о движении цен:
 
  
 
  Мы видим, что произошло падение долларовых цен примерно на 35%, далее последовало около трех лет стагнации. К 2011 г. даже нарисовался рост долларового индекса. Однако надо учитывать, что к тому времени рынок перешел на рубли, поэтому повышение долларового индекса объясняется тем, что рубль достаточно быстро вернул часть позиций и при стабильных рублевых ценах долларовые пошли вверх. При этом рублевые цены на жилье в этот период еще топтались на месте.
 
  Таким образом, использование аналогий позволило нам предвидеть кризис 2008 г. Но, может быть, это было не более, чем совпадением? Ведь нового семилетнего роста цен после 2011 г. не последовало.
 
  Три волны роста
  Как обычно, дьявол кроется в деталях. Каждый семилетний период роста не был монотонным и однородным, а состоял из трех волн – опять же очень похожих.
 
  1.  Первая волна роста: 1991-1994 / 2001-2004 гг.
Продолжительность – примерно три года, цены за это время увеличились в два с лишним раза. Заканчивается первая волна роста легкой стагнацией.
  2. Вторая волна роста: 1994-1997 / 2004-2007 гг.
Цены опять существенно выросли – примерно так же, как и во время первой волны, продолжительность – те же три года. В конце – стагнация и некоторая коррекция цен вниз.
  3. Третья волна роста: 1997-1998 / 2007-2008 гг.
Последняя, вялая волна роста длится лишь около года. Незначительное подорожание недвижимости «на излете» заканчивается кризисом. Фактически, это не столько очередная волна роста, сколько «дерганье» рынка перед переломом тренда с роста на снижение.
 
  
 
  Таким образом, оба десятилетия оказались для московского рынка недвижимости очень похожими как по последовательности событий, так и по относительному приросту цен. Поэтому формулу кризиса необходимо детализировать: три года роста плюс стагнация (первая волна), еще три года роста плюс стагнация (вторая волна), год роста «на излете» (третья волна) плюс три года падения-стагнации - десятилетний цикл.
 
  3 + 3 + 1 + 3 = 10
 
  Суперцикл
  Раз первая и вторая волна роста почти равны друг другу и по величине, и по продолжительности, то не являются ли два одинаковых 10-летних периода - 1991-2001 гг. и 2001-2011 гг. – не самостоятельными циклами, а двумя первыми волнами глобального суперцикла? А кризисы 1998 и 2008 гг. – аналогами стагнаций?
 
  Таким образом, период роста 1991-1998 гг. в суперцикле можно рассматривать в качестве аналога роста 2001-2003 гг. обычного цикла 2001-2011 гг. Кризис 1998 г. и последующее восстановление 1998-2001 гг. - аналога стагнации 2004 г. Период роста 2001-2008 гг. - аналога роста 2005-2006 гг. обычного цикла 2001-2011 гг. Кризис 2008 г. и последующее восстановление 2008-2011 гг. являются аналогами стагнации 2007 г.
 
  В 1998 и 2008 гг. были «кризисы» по старым меркам. В рамках суперцикла – это затяжные стагнации.
 
  Далее, после первых двух больших волн роста (1991-2001 и 2001-2011 гг.), в суперцикле должна была последовать последняя, третья малая волна роста. Ее продолжительность - треть от большой волны, то есть условно 3,3 года. А потом должен был прийти суперкризис на 10 лет.
 

  Формула кризиса на рынке недвижимости

                 7 + 3 = 10

                        ↓

           3 + 3 + 1 + 3 = 10

                        ↓

    10 + 10 + 3,3 + 10 = 33,3
 
  Что позволяет проводить такие аналогии? Принцип подобия – один из ключевых на финансовых рынках, на нем базируется весь теханализ.
 
  Смысл принципа подобия состоит в следующем: если на графике цен вырисовывается такая-то картинка, то с большой долей вероятности она будет продолжена таким-то образом. И не важно, на каком временном интервале нарисовалась последовательность – в течение одной биржевой сессии на графиках с шагом в несколько минут или же за продолжительный период времени в несколько лет на графиках с шагом неделя или даже месяц. Независимо от масштаба времени, если некий паттерн поведения цены имеет место, то можно с некоторой вероятностью прогнозировать дальнейшее развитие событий.
 
  Если мы принимаем вышеописанную гипотезу, то два первых десятилетних периода – это две волны роста в суперцикле, а третью «вялую» волну надо отсчитывать от сентября 2011 г.
 

  Сентябрь 2011 г. + 3,3 года = Декабрь 2014 года
 
  Ажиотаж 2014 г., когда покупатели, напуганные девальвацией рубля, сметали буквально все, был ничем иным, как последней «судорогой» третьей, финальной волны роста в суперцикле. После ее завершения рынок вступил в фазу кризиса в суперцикле.
 
  Конечно, глобальные причины кризисов 1998 г., 2008 г. и 2014 г. лежат вне московского рынка недвижимости. Но в силу своего особого для страны статуса (сюда перетекает ощутимая часть средств, имеющихся в РФ) он является индикатором процессов, происходящих в более высоких сферах – в российской и мировой экономике и геополитике. Эти последние также подчиняются определенным циклам, отражением которых в конечном итоге и являются циклы московского рынка недвижимости.
 
  Настоящий «кризис», или новая реальность
В согласии с формулой «10+10+3,3+10=33,3» с декабря 2014 г. московский рынок недвижимости вошел в фазу кризиса в суперцикле продолжительностью 10 лет. То есть кризис продлится до 2024 г. Принимая во внимание столь значительный срок, правильнее говорить не о кризисе как таковом, а о новой реальности.
 
  
 
  Многие участники рынка встретили 2014 г. и последующие события лозунгами: «два кризиса пережили, переживем и третий», считая, что, как и тогда, достаточно переждать год-два и снова начнется новый рост цен, сами собой наладятся продажи и т.п.
 
  Это принципиальная ошибка. Третий кризис – не кризис в обычном понимании, а окончание одной эпохи и начало совсем другой, как неоднократно с самого начала отмечал IRN.RU (см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности», «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?»). Кто собрался переждать – обанкротится, что уже и происходит с рядом застройщиков... Выживут те, кто раньше других принял, что это новая реальность и смог к ней адаптироваться.
 
  Все не так плохо!
  На примере обычных циклов видно, что с наступлением кризиса основное падение цен происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации. Далее наступала консолидация рынка и даже намечался незначительный, как правило, на уровне инфляции, рост цен.
 
  В суперцикле половина периода падения-стагнации – это пять лет. То есть ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет - с 1991 по 2014 гг., - будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год).
 
  Обвал долларовых цен уже во многом произошел вместе с падением рубля: вместо $6 000 за квадратный метр на пике рынка мы имеем $2 000 – 3 000, то есть вдвое-втрое меньше. Падение рублевых цен продолжается уже два года: в 2015-м и 2016-м они теряли примерно по 10% в год, с учетом скидок и торга.
 
  По итогам 2017 г. цены на жилье, скорее всего, опустятся еще на 10%, с учетом явного и неявного снижения. Остается еще два-три года сползания цен вниз примерно такими же темпами.
 
  Где находится дно?
  Дно рынка по ценам будет достигнуто года через два-три, примерно к 2020 г. За это время снижение составит еще 20-30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр.
 
  Данная отметка примерно соответствует $2 000 за метр (при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар), которая в свою очередь отвечает уровню цен на нефть порядка $50 за баррель – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».
 
  Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:
  - экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 – 2 000);
  - комфорткласс: 120 000 – 150 000 руб. ($2 000 – 2 500);
  - бизнес: 150 000 – 250 000 руб. ($2 500 – 4 000); 
  - элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб. ($5 000 – 10 000).
 
  Оставшееся снижение цен по большей части затронет «вторичку». Просто потому, что цены на новостройки уже в основном упали и в некоторых проектах близки к уровню дна. А на вторичном рынке ситуация иная: частники крайне неохотно идут навстречу покупателям. В результате рынок стоит: продаются только те квартиры, цены на которые выставлены по нижней планке, и от нее надо еще дать скидку процентов 10, а лучше 15%. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)
 
  Поэтому если на первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, то «вторичка» будет очень медленно и болезненно ползти вниз в течение всего десятилетнего периода.
 
  Новый рост цен должен начаться ближе к 2024 г., может быть, несколько раньше, если конъюнктура будет способствовать. Но вряд ли он будет интенсивным. Скорее можно ожидать медленного повышения стоимости жилья темпами инфляции.
 
  Фундаментальные причины сползания цен
  Все сказанное выше может рассматриваться как отвлеченное теоретизирование, имеющее лишь отдаленное отношение к реальной жизни. Однако пять вполне осязаемых причин приводят к точно таким же выводам, как и изложенная выше модель - рублёвые цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными на 20-30%, поэтому перелома тренда в ближайшие два-три года ожидать не стоит: цены будут ползти вниз примерно такими же темпами, как и в 2015-2017 гг.
 
  1. Цены на жилье в Москве завышены по сравнению с мировыми аналогами (большинством городов-миллионников, в том числе столичных). Если не брать города, которые являются точками притяжения мирового капитала – Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и т.п., то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с $1 000 – 1 500 за метр (за самые дешевые квартиры в пригородах), жилье среднего качества стоит $2 000 – 2 500, выше среднего – $3 000, элитное - $5 000 и выше. При курсе 30 руб. за доллар Москва была безумно переоценена, что объяснялось тем объемом «шальных денег», который поступал на рынок недвижимости в эпоху высоких нефтяных цен. Девальвация рубля, последовавшая за обвалом нефтяного рынка и введением санкций, сдула этот пузырь, но не до конца.
 
  Так как из-за ссоры с Западом Москва перестала быть точкой притяжения мирового капитала, цены на недвижимость в российской столице должны определять внутренними факторами – соотношением спроса и предложения, уровня цен и доходов основной массы населения и т. п. И эти индикаторы также еще не пришли в равновесие.
 
  2. Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения местных жителей. Средний доход на каждого москвича, по официальным данным, - около 60 000 руб., у среднего класса, на представителей которого сейчас приходиться львиная доля спроса, – ближе к 100 000 руб. А квадратный метр, напомним, стоит около 170 000 по индексу www. irn.ru. Конечно, богатые люди за время кризиса не стали беднее, но новые квартиры им не нужны - они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают, что делать. Поэтому основные клиенты рынка теперь – обычные люди с относительно невысокими доходами.
 
  Соответственно, если цена метра опустится до 120 000 руб., ипотека еще немного подешевеет, а доходы слегка подрастут хотя бы в связи с инфляцией – разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями основной массы покупателей практически исчезнет.
 
  3. Затоваривание рынка новостройками. Самый главный аргумент в пользу дальнейшего снижения цен – огромный навес предложения над спросом. Необходимо несколько лет на то, чтобы он рассосался. Впрочем, в свете запуска программы реновации ветхого жилья в Москве процесс балансировки спроса и предложения может сильно затянутся. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».)
 
  4. Цены на нефть порядка $50 за баррель соответствуют цене квадратного метра в Москве порядка $2 000 – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр.
 
  5. Еще один аргумент в пользу снижения цен - крайне низкая доходность аренды. Во всем мире нормальным считается положение дел, когда этот показатель превышает доходность депозитов, у нас пока наоборот. Сейчас сдача квартиры в аренду приносит 4-5% годовых, а банки по депозитам дают 6-7%. Конечно, в связи с со снижением инфляции уменьшаются и проценты по вкладам. Но даже при инфляции 4% депозиты вряд ли упадут ниже 4%. Арендные ставки тоже вряд ли существенно вырастут, скорее упадет цена входа, то есть стоимость жилья.
 
  Таким образом, практика подтверждает теорию. Разные модели рассуждений сходятся в одной точке, которую как раз и обосновывает глобальная модель циклов рынка недвижимости.
 
  Чем интересен 2024 год?
  Почему именно к 2024 году может возобновиться рост цен на московскую недвижимость? С точки зрения геополитики, в 2024 г. президентские выборы произойдут одновременно и в России, и в США. Если предположить, что нынешние лидеры останутся у власти по два срока, то в 2024 г. произойдет перемена власти в обоих странах. Разумеется, это обстоятельство все будут рассматривать как шанс для новой перезагрузки отношений и, даже если ничего принципиально не изменится, то на какое-то время повод для оптимизма на мировой арене будет присутствовать.
 
  Во-вторых, в плане макроэкономики до 2024 г. есть время для балансировки рынка нефти и частичного восстановления цен на нее – население планеты все-таки растет, а вместе с ним увеличивается спрос на энергоресурсы.
 
  В-третьих, шесть-семь лет – достаточный срок для развития в России собственного производства, что в перспективе должно привести к росту доходов населения и повышению уровня жизни. Пока успехи импортозамещения видны только в сельском хозяйстве, но к 2024 г. могут подтянутся и другие отрасли.
 
  Кроме того, к этому времени может выправится и соотношение спроса и предложения жилья на рынке московского региона. Если цены снизятся еще на 20-30%, квартиры смогут покупать намного больше людей, и объемы поглощения значительно возрастут. Впрочем, как уже было сказано выше, программа реновации может «спутать карты», добавив на рынок новые объемы коммерческого жилья.
 
  Многих на рынке недвижимости погубила вера в вечный рост цен, как профессиональных игроков, так и непрофессиональных частных инвесторов. Но мировая практика показывает, что ни один пузырь не может дуться вечно и чем сильнее надувается пузырь, тем сильнее и болезненнее он лопается. Не будем брать виртуальные активы - ценные бумаги. Посмотрите на другие рынки недвижимости (Япония, ипотечный кризис в США в 2007 г., Испания в 2008-м и после, Панама и др.), а также золото (рост и падение в 1970-х, а также в 2000-х и обвал в 2011 г., нефть в 2008 и 2014-2015 гг.) и др.
 
   IRN.RU изначально вынес на лого предупреждение о том, что все заканчивается именно так - за бурным ростом следует падение. Формула кризиса изображена на нашем логотипе: примерно 70% роста (по продолжительности), за которым следует примерно 30% времени на падение и последующую консолидацию.
 
Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость-2017»
Источник: IRN.RU
 
 
 

Пенсионеры бьют рекорды ипотеки

Опубликовано: 10:05, понедельник, 02 октября 2017

 
  По данным Объединенного кредитного бюро, по итогам семи месяцев этого года число выданных жилищных кредитов заемщикам старше 60 лет выросло на 29%, а объемы — на 42%
 
  Объединенное кредитное бюро провело возрастной анализ кредитной активности населения за семь месяцев 2017 года. Активность на высоте, причем во всех возрастных категориях. Хотя различия, конечно, есть, а в сегменте ипотеки очень даже заметные.
 
  Возрастная категория 26-59 лет, то есть основной пул заемщиков, ведет себя в точном соответствии с предсказаниями ипотечных аналитиков. По сравнению с первыми семью месяцами прошлого года кредиты выросли на 24% в денежном выражении и на 13% в количественном. Именно стараниями этих людей ипотека идет в рост.
 
  Впрочем, есть те, кого, наверное, численно меньше, но кто прикладывает еще более серьезные усилия для оправдания экспертных прогнозов. Возрастная категория старше 60 лет бьет рекорды: за семь месяцев число выданных кредитов выросло на 29%, а в рублях это на 42% больше, чем за аналогичный период 2016 года. Девелоперам, риелторам и банкам пора склонить голову перед российскими пенсионерами.
 
  А вот у возрастной категории до 26 лет ипотека особым успехом не пользуется, и результаты семи месяцев более чем скромные — всего 1% прироста в количественном и 7% в денежном выражении. Интернет пестрит историями о раннем взрослении, молодых миллионерах, способах сколотить состояние в 16-20 лет. Но воплотить эту теорию больших чисел в жизнь, видимо, мало кому удается, и в основном молодежную ипотеку тянут на своих плечах папы и мамы.
 

Валерия Мозганова

Источник: БФМ.РУ

 

 

 

Минфин назвал небезопасными сделки с недвижимостью в криптовалюте

Опубликовано: 10:08, пятница, 29 сентября 2017

 
  Сделки с недвижимостью с привлечением криптовалюты не могут быть безопасными, заявил журналистам во вторник замглавы Минфина РФ Алексей Моисеев.
 
  "Зачем покупать в этом? Чтобы скрыть свою валюту?", — сказал он.
 
  А.Моисеев подчеркнул, что в подобных сделках нет никакой правозащиты сторон. Кроме того, есть риск, что сделка будет признана ничтожной.
 
  Замминистра напомнил, что на территории РФ между резидентами сделки должны вестись в рублях.
 
  "Никто не разрешит расчеты в этом (криптовалюта — ИФ), это запрещено российским законом", — заявил он.
 
  Криптовалюта — цифровая (виртуальная) валюта, созданная и работающая только в сети интернет. Единица криптовалюты — монета (англ. coin). Монета защищена от подделки, поскольку представляет собой зашифрованную информацию, скопировать которую невозможно.
 
  Биткоин — наиболее популярный вид децентрализованной цифровой валюты. Эмиссия валюты происходит посредством работы компьютеров, используя программу для вычисления математических алгоритмов.
 
  В середине августа сообщалось о первой в России попытке продажи элитного дома за биткоины.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 

Какие пятиэтажки снесут в Москве в 2017 году

Опубликовано: 11:10, среда, 19 апреля 2017

 
  Столичные власти утвердили график сноса «хрущевок» на текущий год. По данным информационного портала городского Стройкомплекса, до конца декабря планируют снести 63 пятиэтажных дома.
 
  В настоящий момент в Москве осталось снести 65 домов в рамках действующей программы реконструкции кварталов пятиэтажной застройки, утвержденной в конце 1990-х годов. «Из них в первом квартале этого года разобрали 11 домов: девять за счет средств горбюджета и два - по инвестиционным контрактам», - цитируют на портале Стройкомплекса руководителя Департамента строительства Москвы Андрея Бочкарева. Всего за бюджетные средства строители разберут 49 домов, остальные – за счет инвесторов.

  В рамках программы реконструкции должны были снести 1722 пятиэтажных дома общей площадью более 6,3 млн. кв. м жилой недвижимости в Москве. В пяти столичных округах снос старых домов уже завершен.
 
  «В планах на 2017 год - завершить снос пятиэтажек в ВАО, Юго-Западном и Северо-Западном округах, - уточнил чиновник. - Мэр Москвы Сергей Собянин поставил перед нами задачу завершить программу в 2018 году. Затем город приступит к ликвидации остального пятиэтажного жилого фонда площадью около 25 млн. кв. м».
 
  Напомним, на месте снесенных домов возводятся современные новостройки Москвы из монолитных конструкций или панелей, которые, как обещают городские власти, должны простоять минимум 100 лет.
 
 
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
 
 
 
 

Льготной ипотеки больше не жаль

Опубликовано: 10:55, среда, 19 апреля 2017

 
  На рынке ипотеки появились предложения со ставкой менее 10%
  24 марта Центробанк снова снизил ключевую ставку, на этот раз на 0,25 п. п. – с 10% до 9,75% годовых. Совет директоров Банка России отметил, что инфляция замедляется быстрее, чем прогнозировалось, продолжается снижение инфляционных ожиданий и восстановление экономической активности, а это значит, что можно ожидать дальнейшего постепенного снижения ключевой ставки во II–III кварталах текущего года.

  Ипотека дешевле льготной
  Вслед за регулятором, понизившим ключевую ставку, ведущие банки страны снизили ставки по ипотеке. Так, «ДельтаКредит» снизил ставки на 0,75% годовых. Теперь минимальная ставка по ипотеке в банке составляет 10%. «В течение 2017 года ставки по ипотеке будут снижаться и дальше, вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. В то же время уже сейчас условия по ипотечным программам банков выгоднее тех, что были доступны клиентам по программе с господдержкой», – отмечают в банке.

  Также «ДельтаКредит» вернул на рынок программу «Ипотечные каникулы», которая позволяет заемщику в течение одного или двух лет (в зависимости от выбранной опции) вносить ежемесячные платежи в уменьшенном размере. Так можно оптимизировать свои расходы, пока жилье в новостройке находится на стадии строительства.

  В конце марта изменил условия ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках Абсолют-банк: теперь клиенты могут оформить ипотеку на покупку квартиры сроком до 30 лет (ранее – до 25 лет). При этом максимальная сумма кредита может достигать 20 млн рублей. Размер минимального первоначального взноса – 15% от стоимости объекта. Минимальная процентная ставка по кредитам на покупку вторичного жилья составляет 11% годовых, на покупку квартиры в новостройке – 10,4% годовых. Эта ставка действует с начала марта при подключении опции «Абсолютная ставка». А совместные программы банка с аккредитованными застройщиками позволяют понизить ставку по ипотеке до 7,9% годовых.

  Также банк упростил условия оформления кредитов в рамках программы «Рефинансирование»: теперь для подачи заявки клиенту необходимо всего 3 документа: паспорт гражданина РФ, справка о доходах и заверенная копия трудовой книжки.

  «Уралсиб» также снизил ставки по ипотеке на величину от 0,25 до 1,6 п. п. Минимальный уровень ставки теперь составляет 10,4% годовых в рублях. Согласно новым условиям, по программам приобретения строящегося жилья ставки составляют от 10,4% до 11,75% годовых, по программе «Ипотечные каникулы» – от 11,5% до 12% годовых, а по программам кредитования готового жилья – от 11,75% до 12,25%.

  Также банк смягчил требования к клиентам, которые хотят оформить ипотеку. Теперь кредит могут получить заемщики с трехмесячным трудовым стажем на последнем месте работы (ранее не менее шести месяцев), также отменено требование наличия регистрации в регионе присутствия банка.

  Ставки от 9,75%
  Снизил ставки по ипотеке Россельхозбанк. Теперь можно приобрести квартиру, таунхаус с земельным участком или апартаменты на первичном и вторичном рынках недвижимости по ставке 10,75% годовых. Также банк предлагает оформить ипотечный кредит на специальных условиях в рамках программы «Ипотека по двум документам», по которой процентная ставка установлена на уровне 11,05% годовых.

  Банк «Глобэкс» снизил базовую ставку по собственным ипотечным программам до 11%. Максимальная сумма кредита составляет 15 млн рублей, максимальный срок – 30 лет. Первоначальный взнос – от 20% от стоимости квартиры.

  Улучшил условия ипотечного кредитования и Промсвязьбанк. По программе «Новостройка» теперь действует ставка от 10,9%. Для вторичного рынка по программам «Вторичный рынок» и «Залоговый кредит целевой» ставка по ипотеке установлена от 11,75% годовых. А для клиентов, которые хотят получить деньги на любые цели под залог квартиры в собственности в рамках программы «Альтернатива», доступна ставка от 14,5%. Снижен и первоначальный взнос: по программам «Новостройка» и «Вторичный рынок» минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Кроме того, в банке предусмотрены специальные программы без первоначального взноса для ключевых партнеров.

  С 11,99% до 9,75% снизил минимальную ставку по ипотеке банк «ТКБ». Минимальный размер первоначального взноса для приобретения квартир на первичном рынке недвижимости снижен с 20% до 15%, для вторичного рынка он остался без изменений и составляет 20%.

  Примсоцбанк снизил ставки на ипотечные кредиты на 1,25 п. п. Ставки по программам АИЖК на покупку готового жилья и по программе «Перекредитование» (на погашение имеющегося кредита) составят 10,5-11% годовых, на приобретение квартиры на этапе строительства — 10,25-10,75%, в зависимости от размера первоначального взноса.

  ВТБ24 снизил ставки в рамках программы «Ипотека для военных». Кредит на покупку недвижимости теперь можно оформить по ставке 10,9% годовых. Также в рамках программы банк увеличил максимальную сумму кредита для военнослужащих до 2,2 млн рублей.
 
  Связь-банк снизил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Клиенты могут оформить ипотеку на покупку строящейся недвижимости под 10,9% годовых в рублях. Ставка на приобретение недвижимости на вторичном рынке теперь начинается от 11%. Минимальный первоначальный взнос по любой ипотечной программе составляет 15% от стоимости жилья. Процентные ставки не зависят от срока кредита и величины первоначального взноса.

  Акции месяца
  До конца апреля можно успеть воспользоваться предложением Газпромбанка, который предлагает акцию на новостройки: ставка по ипотеке составляет 10,8% для зарплатных клиентов, для остальных заемщиков – 11,3%. Надбавок на период до регистрации собственности нет. Минимальный первоначальный взнос – 20%.

  До 30 июня действует акция по ипотеке от ВТБ24 «Больше метров – меньше ставка»: ставка снижается до 12,1% годовых на приобретение готового жилья или квартиры в новостройке, при условии комплексного страхования. Предложение актуально при условии приобретения недвижимости с общей или проектной площадью от 65 кв. м.

  И до конца лета будет действовать акция от РосЕвроБанка «Льготные платежи», в рамках которой клиенты, приобретающие квартиры на вторичном рынке и квартиры в новостройках после ввода в эксплуатацию, могут вносить ежемесячные платежи в уменьшенном размере в течение первых 10 месяцев кредитования.
 
 
Елена Корсунская
Источник: БКН.РУ
 
 
 
 

ФЗ-214: что должно быть на сайте застройщика

Опубликовано: 12:24, четверг, 23 марта 2017

 
  Требования к раскрытию информации о строящемся жилом объекте в 2017 году изменились. Что теперь обязан размещать застройщик на своем официальном сайте – в материале БН.
 

  Как известно, с 1 января 2017 года вступили в силу изменения в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Статья 3.1 вводит новую обязанность по раскрытию информации на официальном сайте в сети интернет. Кроме того, есть и приказ Минстроя России от 9 декабря 2016 года № 914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства».
 

  ЧТО ТАКОЕ ОФИЦИАЛЬНЫЙ САЙТ

  Официальный сайт застройщика в интернете – это сайт, в адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику или иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком (путем заключения договора с компанией-регистратором).
 

  В проектной декларации официальный сайт застройщика должен быть указан. Если это так называемая проектная компания, созданная для реализации одного ЖК, то название сайта вполне может быть идентично названию жилого комплекса.
 
  По закону застройщик обязан обеспечить круглосуточный доступ к информации, размещенной на сайте, без дополнительной регистрации пользователя, без установки дополнительных технологических или программных средств (кроме интернет-браузера) и без взимания дополнительной платы.
 
  Необходимо учесть, что законодательно не регламентируется, в какой зоне регистрируется домен – ru, рф или других. Дублирование информации на других сайтах или, допустим, едином сайте группы компаний не возбраняется, но данные сайты не являются в терминологии закона официальными сайтами застройщика.
 

  ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПОЗИЦИИ

  Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
  •  
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
  •  
  • разрешение на строительство;
  •  
  • заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  •  
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
  •  
  • заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  •  
  • проект договора участия в долевом строительстве;
  •  
  • выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  •  
  • договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
  •  
  • фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).
  •  
  • Отметим, что специальных требований к формату и качеству фотографий не предъявляется. Довольно распространенная практика устанавливать на стройплощадке веб-камеры и транслировать изображения с них на своем сайте не отменяет обязанности регулярно публиковать фотоотчеты.

 
  СРОКИ И САНКЦИИ

  В приказе Минстроя уточняется, что информация размещается застройщиком в форме электронной копии бумажного документа, созданной посредством его сканирования, или копии электронного документа, подписанной электронной подписью уполномоченного лица организации (электронная копия документа). Проектная декларация размещается застройщиком в форме электронной копии документа, подписанного руководителем юридического лица – застройщика.
 
  На размещение информации отводится пять рабочих дней после дня получения заключения комитета по строительству о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом.
 
  Изменения, внесенные в ранее опубликованные документы, публикуются в течение тех же пяти рабочих дней.
 
  За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации предусмотрены следующие санкции (часть 2 статьи 14.28 КоАП РФ): штраф от 10 тыс. до 15 тыс. руб. для должностных лиц и от 300 тыс. до 400 тыс. руб. – для компаний.

 
  ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС

  Посетив несколько произвольно выбранных сайтов застройщиков, нетрудно убедиться в том, что никаких революционных изменений на них не произошло. Неужели застройщики дружно игнорируют закон?
 
  Нет, скорее они дружно заблуждаются насчет того, на кого действие закона распространяется. Считают, что новые требования относятся только к тем объектам, где первые договоры долевого участия были заключены после 1 января 2017 года.
 
  Застройщики правы лишь отчасти: им действительно не надо получать на объекты, строительство которых начато раньше, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214. Соответственно, и необходимости размещать его на сайте нет.
 
  А вот со всем остальным ситуация как минимум спорная – до первого решения арбитражного суда. По поводу обновления проектной декларации (заполнения ее по новой, существенно расширенной форме) чиновники не столь категоричны. Начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета по строительству Светлана Пчелкина говорит, что застройщикам «рекомендуется» привести старые декларации к новым требованиям закона, иначе, когда придет время плановой проверки, у комитета возникнут претензии, которые выльются опять-таки в штрафы. Оспаривать их правомерность придется уже в суде.
 
  Относительно же актуализации информации на сайте сомнений нет – для всех застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, новые требования закона обязательны к исполнению. В частности, Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», убежден в том, что никаких иных толкований закона быть не может. А жалобы граждан в уполномоченный орган (комитет по строительству) приведут к внеплановым проверкам, тем же выписанным штрафам и судебным разбирательствам.

 
  ПЕРВЫЕ ЛАСТОЧКИ

  Так или иначе, пройдет еще немного времени, и все официальные сайты застройщиков будут приведены в порядок. Те, кто выводит в продажу новые объекты, делают это уже сейчас.
 
  В пример можно привести сайт компании «Музей техники» (аффилирована с Glorax Development), которая недавно открыла продажи в ЖК «Первый квартал», – ligovka271.ru.
 
  Поскольку компания в числе первопроходцев, то здесь наличествует и заключение о соответствии, и проектная декларация по всей форме – на 517 страницах.
 
  Нет пока фотоотчетов со стройки (некритично до начала апреля). Отсутствует аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Поскольку компания создана под конкретный проект, судя по всему, с момента ее возникновения года еще и не прошло.
 
  Мелкие шероховатости технического характера, имевшиеся сразу после запуска сайта, на данный момент устранены. В частности, как того требует приказ Минстроя, пользователям теперь обеспечена возможность «увеличения и уменьшения шрифта и элементов интерфейса страниц официального сайта застройщика, на которых размещается информация, средствами интернет-браузера».
 
 
Игорь Воронин
Источник: Бюллетень Недвижимости
 
 
 
 

Новая программа по сносу пятиэтажек и переселению жильцов

Опубликовано: 10:16, вторник, 21 марта 2017

 
  Новая программа по сносу пятиэтажек вызвала немало споров вокруг себя, особенно остро стоит вопрос расселения нынешних жителей хрущевок. Действительно ли им могут достаться квартиры за пределами МКАД, сколько лет уйдет на реализацию плана и как это отразится на стоимости квадратных метров?

 
  Хрущевки под снос: чего ожидать владельцам старых многоэтажек
  Дома хрущевской постройки непригодны для жизни. Они строились как временное жилье и были рассчитаны на 25 лет, а после истечения указанного срока подлежали сносу. Срок «эксплуатации» хрущевок постоянно рос, так как возможности построить новые дома и переселить туда жильцов, к сожалению, долгое время не было. Сейчас львиная доля подобных объектов пришла в негодность и полностью устарела. Но действительно ли это возможно сделать? И что понадобиться сделать, чтобы реализовать подобный проект.
 
  Следует отметить, что речь идет об объектах, построенных 60-70 лет назад. Работу над последним проектом планировали завершить до следующего года, но депутаты не хотят останавливаться на достигнутом и настаивают на том, чтобы город полностью очистился от всех существующих панельных и кирпичных пятиэтажек.
 

  Многие жители Москвы выступают за принятие законопроекта. Действительно, дома, построенные по типовому проекту, выглядят уныло на фоне современных многоэтажек. Не стоит забывать и о том, что хрущевки возводились как социальное жилье, поэтому ни о каком удобстве речи не могло идти. Ситуация не изменилась даже после модификации и доработки проектов. Многие дома уже не подлежат ремонту и разваливаются на глазах.
 

  Однако, некоторые специалисты утверждают, что сносить хрущевки не стоит. Нужно более детально изучить постройки, так как некоторые из них не просто пригодны для проживания, но и могут послужить основой для многоэтажек. Многие блочные дома можно надстраивать. А проводить ремонтные работы и заменять коммуникации должны сотрудники ЖКХ.
 

  Жители некоторых домов «несносимых серий» приняли решение реконструировать здания и надстроить дополнительные этажи. В связи с этим была разработана специальная программа и объявлен конкурс на создание методических рекомендаций. Первым реконструировали четырехэтажное строение в Савеловском районе.
 

  «Данный проект многие называют нереализуемым, так как существует ряд трудностей, с которыми придется столкнуться. И основная проблема заключается, конечно же, в финансировании. Хотя в прошлом году предложили запустить программу реновации и развития территорий со старым жилым фондом. Специалистам поручили провести исследование и анализ строений, инфраструктуры, транспортных развязок и т.д.
 

   Но следует помнить о том, что реорганизацией уже застроенных территорий имеют право заниматься лишь инвесторы. Согласно закону, подобные работы нельзя проводить за счет государства.
 

  Если говорить о действующей программе сноса хрущевок, сейчас осталось демонтировать чуть более ста ветхих пятиэтажных строений, около 60 % – за счет города, остальное – за счет инвесторов. В программе находятся дома следующих серий:

  • II-32 – основа индустриального домостроения 60 годов прошлого века. 85 % объектов уже снесено. В подъездах предусмотрен мусоропровод, в домах – централизованное водоснабжение.
  • К-7 – спроектирована В. П. Лагутенко, за основу был взят французский панельный многоэтажный дом. Из плюсов – большая кухня, раздельные комнаты, огромным минусом является плохо продуманная тепло- и шумоизоляция.
  • II-35 – экспериментальная серия. В результате огромного количества минусов и недочетов сняли с производства. Всего успели возвести около 40 зданий.
  • 1605-АМ – типовая серия с маленькими кухнями (6,5 м. кв.). В домах, в которых в свое время радиаторы при строительстве вставлялись в наружные панели, сложно провести ремонтные работы.
  • 1МГ-300 невозможно перепутать с другими сериями. Здесь собраны все минусы хрущевок: маленькие балконы, низкие потолки, отсутствие лифтов, непрочные внешние стены, лестницы без общего противопожарного балкона.

  Великое переселение москвичей
  Главный вопрос, который тревожит самих жильцов – куда их собираются переселить. Ранее жители сносимых домов могли получить большую по площади квартиру в хорошем районе в новостройке. Нередко деньги специально вкладывались в такие хурщевки, так как при расселении выдавалось более качественное жилье.
 

  Многие надеются переселиться в новостройки, хотя в реальности государство не обязано предоставлять такое жилье. Им могут предложить квадратные метры даже в другой хрущевке, которая не подлежит сносу. Рассматриваются все варианты домов, где есть пустующие квартиры.
 

  Но бояться раньше времени не стоит, с такими примерами еще не сталкивались, так как в государстве попросту нет столько свободных площадей в старых панельных многоэтажках, хрущевках или сталинках.
 
  Многие путают данную программу с программой по ликвидации аварийного жилья. Во втором случае вас могут переселить в любой дом в пределах региона. Скажем, владельцам квартир в ЗАО могут выдать жилье в СВАО. Поэтому можно сказать, что владельцам хрущевок все же повезло: им обязаны предоставить квартиру в пределах того же района (для жителей пятиэтажек в центре столицы – в пределах округа), где они и проживали. Но известны и случаи, когда из-за нехватки квадратных метров предлагали жилье в соседнем районе или даже в Подмосковье.
 

  Если новое место локации владельцам квартир не нравится, они могут отказаться переезжать туда. С одной стороны, сложно найти свободные объекты, удовлетворяющие всех переезжающих. С другой, живя недалеко от центра, рядом с метро или парком, вряд ли кто-то захочет переезжать в Люберцы или Бутово.
 
  Ключевым моментом является качество предоставляемого жилья. Если квартира приватизирована, то взамен выдается такая же по квадратуре. Если в квартире проживает несколько семей, им все равно предоставят одну квартиру. Но некоторые вопросы решаются в индивидуальном порядке. Так, к примеру, за лишние квадратные метры могут попросить доплату.
 

  Таким образом, вместо 50 вам не должны предлагать 40 м. кв. Муниципальная недвижимость рассчитывается исходя из социальной нормы жилья. Важно: квартира должна быть с косметическим ремонтом.
 

  Стоит ли вкладывать деньги в хрущевки под снос
  В период с 2008 по 2014 год, несмотря на тогда еще неопределенную перспективу сноса, за хрущевками велась настоящая охота. Квартиры в старых пятиэтажках скупались по ценам жилья комфорт-класса. На 2011 год цена за м. кв. в доме под снос составляла около 178 тысяч рублей. Двухкомнатную квартиру можно было купить за семь миллионов рублей. Аналогичное жилье в доме, который не был включен в список проведения реконструкционных работ, стоило на 9-12 % дешевле – 5,8-6,4 млн. руб. (около 160 тыс. руб. за квадратный метр).
 

  Но в 2015 году цены практически уровнялись. Квадратный метр в панельной многоэтажке в марте 2015 года стоил 176 тыс. рублей, в марте 2017 года – 153 тыс. руб. (на 12 % дешевле), в кирпичном доме – 190 и 171 тыс. руб. соответственно (на десять процентов дешевле). И скачек, как это было семи-восемь лет тому назад, не предвидится. Специалисты утверждают, что причина – в нестабильности программы. Если дом вообще не внесен в список хрущевок под снос, напрасно ожидать включения и переселения не стоит. А если объект уже в списке? Достаточно проанализировать предыдущую программу, чтобы понять – на снос всех старых многоэтажек уйдет не один десяток лет.
 

  Давать бесплатно лишние метры также не обязаны. Логично, что квартиры в элитных или удачно расположенных домах (у метро, в парковой зоне и т.д.) вряд ли кому-то предложат. Поэтому тем, у кого есть свободные деньги для улучшения жилищных условий, лучше продать имеющееся жилье и купить новое. В таком случае будет хотя бы возможность выбора места локации дома.
 

  Сейчас хрущевки практически не пользуются спросом, что вполне понятно: дома находятся не в самом лучшем состоянии, коммуникации полностью изношены. Потенциальные инвесторы попросту не хотят рисковать, даже если объект внесен в список под снос. Условия программы настолько непредсказуемы и туманны, что владельцы недвижимости могут потерять часть вложенных денег при переселении в менее популярный район. Плюс, сложно предсказать, когда же все же наступят сроки сноса конкретного объекта. На сегодняшний день квартира в хрущевке стоит на 15-30 % дешевле аналогичного по площади жилья в других домах в том же районе.
 

  «Инвестировать в старые пятиэтажки будет выгодно в том случае, если городской бюджет направят на расселение старого жилья. В идеале – сносить не менее 500 объектов в год. С другой стороны, в Москве придется чем-то пожертвовать. Львиная доля денег уходит на реставрацию и прокладку дорог. Вряд ли автомобилисты обрадуются такому обстоятельству дел» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
 

  Конечно же, если в стране все будет хорошо, план по «очищению» столицы от хрущевок будет реализован. Даже если дома на теперешний момент находятся в более-менее приличном состоянии, через несколько лет они все равно перейдут в аварийный фонд. У всего есть свой срок годности. В результате чего все равно придется расселять людей. Но пока, к сожалению, на реализацию плана нет денег. А после падения цен на квадратные метры инвесторам стало невыгодно вкладываться в подобные проекты. Себестоимость сноса и возведения дома высокая, а прибыли после продажи свободных квартир мизерная. Из городского бюджета выделяются копейки.
 

  Банки и ипотечные займы: чего стоит ожидать кредиторам
  Что будет с теми, кто связался с ипотекой для покупки квартиры в хрущевке? Вполне логично, что такое жилье банки кредитуют с огромной неохотой. Но кредиты все же выдавались. Более трех процентов недвижимости в старых пятиэтажках было куплено с привлечением ипотечного займа.
 

  Согласно закону, если муниципальные службы вместо старого жилья предоставляют новое, кредит распространяется (переносится) на него. Но договор нужно обязательно переоформить. Поэтому тем, кто решит воспользоваться услугами банка при покупке недвижимости, рекомендуется уделить особое внимание пункту, в котором говорится об утрате предмета залога. Обратите внимание, будет ли повышаться при этом процентная ставка, налагаться штрафы, в какие сроки заемщик обязан предоставить информацию о предполагаемом сносе и т.д.
 

  Следует учитывать, что, если между утерей старого залога и оформлением нового договора проходит большое количество времени, банк имеет право потребовать досрочно погасить ипотеку. Поэтому затягивать с переоформлением бумаг не стоит, так как при возникновении каких-либо проблем суд примет сторону финансового учреждения.
 
  И не забываем о предстоящих тратах. При переоформлении договора придется повторно платить. К примеру, некоторые банки берут деньги за оценку нового жилья (около 5,5 тысяч рублей). Что самое печальное, ждать лояльных условий при предоставлении более качественного залога не стоит. Согласно закону, условия ипотечного займа не меняются, так как в данном случае просто предоставляется другой залог. Сейчас многие банки приостановили выдачу кредитов для покупки жилья в ветхом фонде или выставляют такие условия, при которых попросту не выгодно брать ипотеку.
 

  Новые законы и правила
  Ранее жильцам хрущевок должны были предлагать квартиры в том же районе. В марте текущего года был принят новый закон, согласно которому жителей Зеленограда, Новой Москвы и Центрального округа могут переселять в другие районы, но в пределах их округов. При этом недвижимость по количеству комнат и квадратуре должна равняться прежней.
 

  В другие округа разрешается переселять, если жильцы дадут на это письменное согласие. В любом случае, вначале с собственниками будет заключаться договор, который должен быть подписан в течение двух месяцев. В противном случае дело передается в суд. Сами жильцы могут оспорить только один пункт: соответствие новой квартиры параметрам старого жилья.
 

  «Согласно проведенным исследованиям, полученные квартиры будут стоить процентов на 30-40 дороже «хрущевских». Дело не только в том, что дома новее. Сейчас при строительстве основной упор делается на удобство жильцов и логичность в использовании квадратных метров. Другими словами, квартиры выдаются с таким же количеством комнат, но полезного пространства в них больше» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
 

  Фактически увеличить метраж собственных квартир при переселении смогут те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. По недавним подсчетам, это 25 тысяч человек.
 

  Чего стоит ожидать в дальнейшем? Чтобы сократить сроки переселения, сноса и возведения домов, нужно будет внести ряд изменений в законодательные акты. В идеале сделать так, чтобы дома сносились не сериями, а целыми микрорайонами. Государство старается вести работы без привлечения инвесторов. Уже сейчас многих жильцов из ветхих пятиэтажек переселят в дома, построенные за счет бюджета города.
 

  Даже по скромным подсчетам на реализацию проекта по переселению жителей ветхих домов придется потратить не менее 2,5 трлн. рублей. Если строить дома, в которых часть квартир пойдет на реализацию, то придется потратить на 1-2 трлн. руб. больше. Привлекая к сотрудничеству инвесторов, следует понимать, что в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов.
 

  Отказаться от сноса дома нельзя, независимо от права собственности. В противном случае ждет выселение через суд.

 
  Капитальный ремонт: деньги в пропасть?
  Еще один вопрос, который беспокоит жителей хрущевок – вернут ли им деньги за капитальный ремонт дома. Эта статья расходов в квитанции появилась с августа 2014 года. Как ответили представители мери, все финансы будут направлены на программу реновации. Поэтому возвращать деньги не станут. А вот жителям старых пятиэтажек, которые уже внесены в список под снос, не нужно будет платить за капремонт.
 

  Вторая волна сноса ветхого фонда может длиться около 20 лет. И это если не допускать ошибок, сделанных во время реализации первой программы сноса многоэтажек, которую запустили в 1996 году.
 

  Дают – бери?
  Как происходит выбор жилья в новостройке? Вначале жильцам выдается смотровой талон, в котором указан адрес дома, номер квартиры. После осмотра объекта и предоставленных квадратных метров потенциальный владелец либо подписывает согласие на квартиру, либо отказывается от данного варианта. Дальше нужно будет ждать, пока кто-то также откажется от предлагаемой квартиры или же пока ДГИ подберет другой вариант. Но шанс того, что предложат что-то лучшее, на самом деле невелик.
 

  При оформлении документов придется потратиться на госпошлину, услуги нотариуса, который поможет собрать пакет документов. После завершения регистрации можно обратиться в ДГИ с требованием вернуть потраченные деньги.
 
 
Источник: Мove.ru
 
 
 
 

Ставки по ипотеке ждет долгая "дорога вниз"

Опубликовано: 10:52, понедельник, 20 марта 2017

 
  Возможно, к декабрю 2017 году ипотечный кредит на новостройку можно будет оформить по ставке ниже 10% годовых
 
  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило ставки по ипотечным кредитам до минимального уровня за всю историю России. Ипотечный кредит на строящееся жилье теперь можно оформить по ставке от 10,25% годовых. Напомним, что в феврале о снижении базовой ставки по ипотеке объявил Сбербанк, далее ставки снизил ВТБ и ряд других банков, сегодня о снижении ставок заявил "Российский капитал". Оценить тренд, захлестнувший рынок ипотечного кредитования, "Интерфаксу" помогли эксперты рынка.
 
  "Тенденция снижения ипотечных ставок неизбежна в силу общеэкономического и политического курса страны, — считает руководитель аналитического центра ООО "Русипотека" Сергей Гордейко.
 
  По мнению эксперта, через пару месяцев ипотечные ставки понизят и другие ключевые игроки: "АИЖК решило сыграть на опережение, не дожидаясь этого. К тому моменту, когда ставку понизят и другие игроки сектора, АИЖК окажется в более выигрышных условиях, поскольку ставка является одним из факторов привлечения клиентов".
 
  Согласен с коллегой заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов, который отмечает, что сегодня рынок наблюдает долгосрочный тренд снижения стоимости фондирования и ставок по кредитным продуктам.
 
  "В результате ключевыми участниками ипотечного рынка достигнуты беспрецедентные ставки за всю историю рынка. Значимое снижение ставок позволит гражданам не откладывать решение жилищного вопроса и приобрести жилье сейчас. АИЖК первыми на рынке установили ставки на уровне от 10% для строящегося жилья более, чем на 0,5% ниже средневзвешенных ставок топ-15 участников ипотечного рынка, — говорит эксперт. — Разница на покупку готового жилья достигает 0,5-1,5 п.п. в зависимости от размера первоначального взноса. Так, при первоначальном взносе 30%, сроке кредита 15 лет, оформлении заемщиком личного страхования ставка АИЖК на вторичном рынке жилья составит 10,75% годовых. Тогда как средневзвешенная ставка топ-15 участников ипотечного рынка составляет 11,53%, а ставки отдельных банков превышают уровень в 13%".
 
  Снижение ставок по ипотеке до уровня 9,5-10% приведет к росту объема выдаваемых кредитов до 20% по сравнению с 2016 годом, добавляет директор управления по государственно-частному партнерству ГК "Кортрос" Довран Гарагозов.
 
  Он отмечает, что фактически это позволит подойти к уровню докризисного 2014 года, когда было выдано 1,012 млн ипотечных кредитов.
 
  "Снижение процентных ставок по ипотеке, которое предлагает АИЖК и ряд других крупнейших российских банков, застройщиками оценивается позитивно, поскольку, чем ниже процентная ставка, тем доступнее ипотека для граждан, и тем большее количество людей может позволить себе улучшить свои жилищные условия", — пояснил эксперт, добавив, что такая тенденция будет способствовать росту числа сделок на рынке и стимулировать застройщиков к увеличению объемов строительства.
 
  Разделяет мнение коллеги и вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн, отмечая, что сегодня до 60% всех сделок на рынке жилья осуществляется с привлечением ипотечного кредитования, однако, потенциал этого финансового инструмента гораздо выше.
 
  "Например, в Европе 90% всех контрактаций происходит как раз на заемные средства, но стоит помнить, что ставки по ипотеке там равны подоходному налогу. В России ипотечные ставки в два раза превышают ставку по доходности, поэтому наметившаяся тенденция к ее снижению — это позитивный сдвиг, который приведет к оживлению рынка. Думаю, что постепенное снижение ставки — один из главных трендов на ближайший год и этому пути последуют все банки. Вполне возможно, что к декабрю 2017 году ипотечный кредит на строящееся жилье можно будет оформить по ставке ниже 10% годовых", — говорит эксперт.
 
  Того же мнения придерживаются и власти. Так заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении на выставке MIPIM в Каннах напомнил, что на рынке сегодня действуют механизмы, не требующие финансовых вливаний со стороны государства, добавив, что уже к концу 2017 года власти ожидают увидеть ставки ниже 10%.

 
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 

Правила по перепланировке ужесточат

Опубликовано: 10:18, понедельник, 20 марта 2017

 
  «Многое будут решать собственники квартир»

  Глава Минстроя РФ Михаил Мень рассказал, что законопроект, устанавливающий порядок оформления перепланировки в многоквартирных домах, был внесен для рассмотрения в правительство РФ.
 
  По словам Меня, переустройство каждого здания должно осуществляться в соответствии с установленными на то стройнормами. Собственник, как говорит министр, обязан понимать, что квартира является частью дома и изменения в ней могут повлиять на все строение.
 
  Чтобы жилое помещение было переведено в нежилое, необходимо будет согласие общего сбора собственников, на котором должно будет присутствовать более 50% от их числа и не менее половины должны будут поддержать изменение статуса строения.
 
  Министр подчеркивает, что права всех собственников помещений должны соблюдаться, независимо от того, являются они юридическими или частными лицами, и все решения должны определяться общим собранием.
 
 
Источник: Квадрум.Медиа
 
 
 

И снова о маткапитале.

Опубликовано: 10:15, вторник, 14 марта 2017

 
  Как изменится программа маткапитала в 2017 году
 
  В начале марта этого года председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев подписал указ, который уменьшает срок рассмотрения заявок на получение семьями материнского капитала с 30 до 10 дней. «Я подписал постановление, которое приводит правило направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, там сокращается с месяца до 10 рабочих дней срок перечисления средств материнского капитала с момента принятия положительного решения по заявлению родителя. То есть, ждать придётся меньше», — сказал премьер-министр.
 
  Напомним, в декабре прошлого года «из-за сложной экономической ситуации» правительством было принято решение об отмене ежегодной индексации материнского капитала и фиксировании суммы выплаты на уровне 453 000 рублей. Такая «заморозка» маткапитала будет действовать до 2020-го года. Продлится ли программа после этого срока – пока неизвестно. Однако министр труда и социальной защиты Максим Топилин уже внес в правительство предложение продлить программу маткапитала до 2023-го года включительно.
 
  В 2009 году в качестве антикризисной меры было принято решение выдавать родителям из материнского капитала единовременную выплату на любые расходы наличными в сумме 12 000 рублей. В прошлом году сумма единовременной выплаты была увеличена до 25 000 рублей.
 
  СПРАВКА

  Программа материнский капитал действует в России с 2007 года и продлится, как минимум, до 2020-го. На единоразовую выплату в размере 453 000 рублей имеют право те семьи, в которых родились и/или были усыновлены двое и более детей. Материнский капитал можно направить на обучение ребенка, пенсионное обеспечение матери, приобретение оборудования для детей-инвалидов, либо же внести в качестве платежа по ипотечному кредиту. Выплатой можно воспользоваться только после того, как второму ребенку исполнится 3 года. Исключением являются случаи, когда деньги вносятся в качестве первоначального взноса, либо погашения кредита на жилье.
 
Источник: Dоmarastut.ru
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
1 + 15 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.