Новости

Платежку пришлют весной.

Опубликовано: 12:49, пятница, 15 января 2016

 
   Налог на жилье теперь будет исчисляться по кадастровой стоимости
 
  В России вводится новый налог на недвижимость, он начал действовать с 1 января. Это первая новость на эту тему. А всего их три.
 
  Как пояснили "Российской газете" в Федеральной налоговой службе (ФНС), новый налог будет исчисляться не по инвентаризационной, как до сих пор, а по кадастровой стоимости.
 
  Первые платежки граждане получат весной 2017 года, и не позднее 1 октября 2017 года должны будут рассчитаться с местными бюджетами, куда направляются налоговые поступления (это будет оплата налога за 2016 год).
 
  А жители 28 пилотных регионов, где эксперимент начался в прошлом году, получат платежки до 1 октября наступившего года (это будет расчет налога за 2015 год).
 
  Предусматривается ряд вычетов и налоговых льгот для разных категорий населения - пенсионеров, ветеранов войн, инвалидов.
 
  База по расчету налога для комнаты будет уменьшаться на 10 квадратных метров, а для квартиры - на 20. На них налог не рассчитывают. Индивидуальные жилые дома позволяют владельцу при налогообложении отнимать 50 квадратных метров.
 
  Если при вычете из общей площади результат нулевой, то значит владелец имеет законное право с 2016 года не платить налог за свою недвижимость. Местные власти вправе устанавливать свои налоговые ставки и дополнительные льготы для населения.
 
  По расчетам ФНС, налоговая нагрузка будет увеличиваться постепенно - не более чем на 20 процентов в год от прежнего размера налога. Сдерживать рост будут понижающие коэффициенты. Это установлено законодательно. Но с годами сумма набежит приличная: если сейчас граждане платят за двухкомнатную квартиру в центре Москвы в среднем налог в размере 400-500 рублей, то в 2021 году заплатят более 5 тысяч рублей.
 
  Есть еще одна новость по недвижимости. Квартиру, дом, гараж и прочее, приобретенную после 1 января 2016 года, можно будет продать без уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц только по истечении пяти лет после сделки.
 
  Это предусматривает новая статья 217.1 второй части Налогового кодекса, вступившая в силу с началом этого года. Ранее этот срок ("минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества") составлял три года.
 
  В виде исключения трехлетний срок будет действовать и дальше в трех случаях. Во-первых, если квартира, дача или участок получены в наследство или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника. Во-вторых, если право собственности возникло в результате приватизации. И, в-третьих, если недвижимость досталась по договору пожизненного содержания с иждивением.
 
  Пятилетний "период охлаждения" вводится для борьбы со спекулятивными сделками на рынке недвижимости. Задумывалось это, когда рынок был стабилен, и многими покупка квартиры или участка рассматривалась как способ сохранить деньги: сегодня купил, через три года, если надо, продал чуть подороже безо всяких налогов.
 
  Теперь из такого актива труднее будет "выйти", он станет гораздо менее ликвидным. Это может привести к увеличению "серых" сделок, когда квартиры, находящиеся в собственности менее пяти лет, продают по цене до миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налога, опасается вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его оценкам, фиктивная цена по таким недавно приобретенным квартирам указывается в более чем половине договоров купли-продажи между физлицами.
 
  Наряду с продавцом покупатель тоже может быть заинтересован в такой схеме, чтобы не показывать своих доходов. К тому же сказывается невысокая степень осведомленности многих покупателей о возникающих в связи с "серой" сделкой рисках.
 
  Однако шансы избежать таким путем уплаты налога снижаются. Для этого вступившие в силу поправки вводят правило, что если объявленная в договоре цена недвижимости менее 70 процентов от ее кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться именно с этой суммы. До этого никаких законодательных ограничений на продажу квартир ниже кадастровой стоимости не было, отмечает Константин Апрелев. Кадастровую стоимость недвижимости, напоминают в ФНС, можно узнать в Государственном реестре недвижимости.
 
  Как и раньше, от налогообложения будут освобождаться те, кто продал жилой объект еще дешевле, чем покупал.
 
  И, наконец, третья новость, связанная с налогами и нашим имуществом. Физлица должны уведомить налоговые органы об автомобилях, квартирах, земельных участках. Как пояснили в ФНС, обязанность сообщать о наличии имущества возникает у налогоплательщиков - физических лиц только в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов.
 
  Вообще налоговики исчисляют имущественные налоги граждан на основании сведений из регистрирующих органов (Росреестр, ГИБДД МВД России, ГИМС МЧС России и т.д.). Иногда эти данные отсутствуют в реестрах прав по разным причинам. Поэтому налоги за имущество люди не платят годами.
 
  Законодатели предложили в этих случаях самим гражданам подтверждать сведения о своем имуществе. В 2016 году такие данные могут быть представлены в любой срок, по усмотрению налогоплательщиков - физических лиц. Они должны заполнить сообщение по утвержденной ФНС России форме и направить его в налоговый орган.
 
  Если вы хотя бы один раз получали уведомление об уплате налога на недвижимое имущество или транспортное средство, то сообщение в налоговый орган не представляется. Как и в том случае, если вы не получаете платежки, потому что имеете налоговые льготы. Подробная информация о порядке и способах представления сообщения размещена на сайте ФНС nalog.ru, в разделе "Физические лица".
 
  Подтверждающие документы можно представить через вашего представителя по доверенности или в электронном виде в "Личном кабинете налогоплательщика физического лица" на портале ФНС. Начисление налога производится с того года, когда вы представили данные о своих авто или квартирах независимо от даты регистрации прав собственности на них. За непредставление сведений в 2016 году штрафы применяться не будут. А с 1 января 2017 года они установлены в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.
 
  Налоги онлайн
  Свыше 700 миллионов обращений к 40 онлайн-сервисам Федеральной налоговой службы зарегистрировано в 2015 году, сообщает ведомство на своем сайте. В 2014 году эта цифра составляла 650 млн обращений.
 
  Онлайн-сервисы позволяют налогоплательщикам получить большую часть услуг, а также необходимую информацию в электронном виде. Самым популярным интернет-сервисом остается "Проверь себя и контрагента". Здесь зафиксировано более 300 миллионов обращений. Растет популярность и "Личного кабинета" для физлиц.
 
Игорь Зубков, Татьяна Зыкова
Источник: Российская газета
 
 
 
 

Налоговый вычет: позитив-2016

Опубликовано: 11:36, пятница, 15 января 2016

 
  С какой суммы начислят налог на подаренную недвижимость? Как быстрее получить имущественный вычет? Можно ли передавать свое право на возврат НДФЛ супругу? Bернут ли часть затрат на затянувшийся ремонт? Верховный Суд поставил точку в этих вопросах.
 
  В конце прошлого года Федеральная налоговая служба России опубликовала письмо № БС-4-11/22869@, которым отозвала сразу несколько своих посланий, направленных в прошлые годы в территориальные налоговые органы и бывших обязательными для применения. Большинство инструкций аннулированы в связи с утверждением Президиумом Верховного Суда РФ Обзора судебной практики, которая связана с применением главы 23 Налогового кодекса РФ, посвященной налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).
 
  Часть отмененных писем касается темы, неизменно интересующей наших читателей, а именно – правил уплаты налогов с недвижимости и предоставления налогового имущественного вычета при покупке жилья. Ранее многие тонкие моменты неоднозначно трактовались территориальными налоговыми органами, вызывали дискуссии между ФНС, Минфином и районными судами. Теперь с подачи Верховного Суда РФ некоторые спорные вопросы решены.
 
  Вернуть по полной
  Один из диспутов велся по следующему поводу. Как известно, государство предоставляет налогоплательщикам право получить налоговые вычеты в размере расходов на покупку жилья и уплату процентов по ипотечному кредиту либо через налоговую инспекцию, либо через так называемого налогового агента – то есть по месту работы. При этом во втором случае нет необходимости дожидаться окончания налогового периода. Можно, вступив в право владения квартирой или домом посреди календарного года, сразу получить в налоговом органе справку, подтверждающую право на вычет, и отнести ее работодателю вместе с заявлением.
 
  Точкой преткновения стал вопрос, с какого момента работник начинает получать имущественный вычет. Минфин и ФНС настаивали, что налоги перестают удерживать с того месяца, в котором работник принес пакет документов в бухгалтерию предприятия. НДФЛ за предыдущие месяцы налогового периода не пересчитывается и не возвращается налоговым агентом.
 
  На практике в большинстве случаев работодатели придерживались указанного ФНС порядка. До тех пор, пока одно предприятие не вернуло сотруднику, обратившемуся в середине года за имущественным вычетом, всю сумму удержанных с января налогов. После чего нарвалось на штраф по результатам налоговой проверки. Руководство предприятия не согласилось с наказанием и подало иск в суд, который встал на сторону истца. Верховный Суд подтвердил правоту служителей Фемиды.
 
  Теперь по месту работы можно вернуть налоги, излишне удержанные за период с января по месяц, в котором работник обратился к руководству с заявлением о получении имущественного вычета.
 
  ! ВАЖНО
  Работодатель вернет налоги, уплаченные с начала года и вплоть до момента обращения работника за налоговым вычетом
 
  Отделка считается
  Напомним, что имущественный вычет можно получить не только за покупку жилья, но также за затраты на его достройку или ремонт. Конечно, если была приобретена новая квартира без отделки или недостроенный дом.
 
  До сих пор ФНС России занимала в этих случаях однозначную позицию: все расходы на доведение жилища до ума нужно включить в налоговую декларацию, подаваемую вместе с первым заявлением на получение имущественного вычета. Если, к примеру, человек купил недострой и обратился в налоговый орган за возвратом НДФЛ в связи с покупкой жилья, а достройку и ремонт объекта начал на следующий год, включить эти расходы в уже одобренный вычет не удавалось. Заявленный налогоплательщиком вычет налоговики считали повторным, поскольку в предыдущем году ему уже была предоставлена данная льгота в отношении того же объекта недвижимости при его приобретении.
 
  В упомянутом обзоре Верховного Суда однозначно констатируется: «Получение имущественного налогового вычета в течение нескольких налоговых периодов не будет являться повторным, если вычет предоставляется в связи с достройкой (отделкой) объекта недвижимости, не завершенного строительством (полученного без отделки) на момент приобретения». Вопрос снят: можно достраивать дом в течение нескольких лет, добавляя новые расходы к уже указанным в декларациях за прошлые годы.
 
  ! ВАЖНО
  Расходы на отделку квартиры или достройку дома, произведенные в последующие за покупкой годы, включаются в общий вычет
 
  Передавать можно
  Больше всего туманных мест связано, пожалуй, с порядком предоставления имущественного налогового вычета супругам, купившим недвижимость в браке в общую долевую либо в общую совместную собственность. Один из вечных вопросов: можно ли передавать свое право на получение преференции от государства супругу? Скажем, в тех случаях, когда жена вышла на пенсию, не успев полностью исчерпать свое право на вычет, а муж продолжает работать.
 
  В письме от 2013 года ФНС ответила категорически отрицательно, мотивировав тем, что изменение порядка использования имущественного налогового вычета подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК не предусмотрено. Суды принимали по таким делам разные решения. Но Верховный Суд посчитал, что в названной выше статье нет положений, которые бы ограничивали одного из супругов в праве учесть оставшуюся часть расходов по приобретению жилья при исчислении собственной налоговой базы в том случае, если имущественный вычет вторым супругом получен не полностью. Главное, чтобы совокупная сумма вычета не превышала предельного размера – 2 млн руб.
 
  Эта позиция Верховного Суда актуальна для тех, кто купил недвижимость до 1 января 2014 года. Ведь с начала позапрошлого года вступил в силу новый порядок, привязывающий имущественный вычет к человеку, а не к объекту недвижимости, и перечисленные вопросы снялись сами собой. Однако немало россиян, решивших свой жилищный вопрос до этой даты, продолжают получать имущественный вычет по старым правилам.
 
  ! ВАЖНО
  Налогоплательщик, выйдя на пенсию, может передавать неисчерпанный имущественный вычет своему супругу (супруге)
 
  Расчет по минимуму
  Четвертое письмо, отозванное ФНС, касалось давнего спора об определении налоговой базы при получении недвижимости в дар. Минфин и ФНС настаивали на определении налоговой базы исходя из рыночных цен. Верховный Суд постановил по-другому.
 
  Напомним, что если человек получил столь ценный подарок не от члена семьи или родственника, то он обязан сам обратиться в налоговый орган и уплатить налог с дохода, полученного в натуральной (неденежной) форме. Стоимость подаренного объекта он также должен указать в декларации самостоятельно.
 
  Желание налогоплательщика минимизировать выплаты в бюджет вполне понятно. Потому в декларации о доходах обычно фигурировала кадастровая или даже инвентаризационная стоимость квартиры, дома или иного объекта недвижимости. Налоговики противились экономному подходу граждан и транслировали точку зрения головного органа: недвижимость должна быть задекларирована по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.
 
  К радости одариваемых, Верховный Суд прочитал налоговое законодательство иначе, чем Минфин и ФНС. В обзоре указано, что «главой 23 НК РФ прямо не определено, на основании каких именно документально подтвержденных данных о стоимости имущества гражданин обязан исчислять налог в случае получения имущества в дар от другого физического лица». А в статье 3 НК («Основные начала законодательства о налогах и сборах») вовсе говорится, что в законодательных актах не должно содержаться разночтений и неясностей. Если же таковые присутствуют, то ситуация трактуется однозначно в пользу налогоплательщика.
 
  ! ВАЖНО
  Для определения налогооблагаемой базы при получении недвижимости в дар можно указывать кадастровую или инвентаризационную стоимость объекта
 
  Поэтому, пока в законах не прописано иное, в налоговой декларации можно указывать кадастровую стоимость подаренного объекта. Но иногда она неизвестна, так как не все регионы справились с кадастровой оценкой недвижимости. В этом случае вполне подойдет оценка бюро технической инвентаризации. И хотя инвентаризационная стоимость на порядки ниже рыночной цены домов и квартир, налоговым органам придется принять ее за базу для начисления НДФЛ.
 
Елена Денисенко
Источник: Бюллетень Недвижимости
 
 
 
 

Законы в сфере недвижимости: новации-2016

Опубликовано: 10:13, четверг, 14 января 2016

 
  С начала года вступили в силу сразу несколько федеральных законов, регулирующих вопросы приобретения, продажи и владения недвижимостью. Напомним о тех из них, которые в той или иной степени окажут влияние на жизнь большинства россиян.
 
  Законодательные новации в этом году порадуют одиноких пенсионеров, инвалидов и семьи с детьми. Для всех остальных – повышение пени за неоплату услуг ЖКХ, сборов на капремонт и налогов с продажи недвижимости.
 
  Пять вместо трех
  Как мы уже писали, с 1 января 2016 года начал действовать федеральный закон ФЗ-382, внесший поправки в Налоговый кодекс РФ. Новации существенно меняют порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой недвижимости – квартиры, дома, дачи, земельного участка, гаража.
 
  Напомним вкратце: новые правила увеличивают срок владения имуществом, после которого доходы от его реализации не облагаются налогом, с ныне действующих трех лет до пяти. Исключение делается только для продавцов унаследованного и впервые приватизированного имущества, а также жилья, перешедшего владельцам по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года.
 
  Вторая новация исключает возможность увести в тень доход, полученный от реализации недвижимости. Если указанная в договоре цена купли-продажи ниже кадастровой стоимости, то последняя умножается на коэффициент 0,7 и принимается налоговиками за базу для начисления налогов.
 
  По новым правилам облагаются налогом доходы от продажи объектов, перешедших в собственность продавцов после 1 января 2016 года.
 
  Удвоенное наказание
  В октябре 2015 года Госдума приняла закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с укреплением платежной дисциплины потребителей энергоресурсов», увеличивающий штрафы за просрочку коммунальных платежей. По данным Минстроя РФ, на конец прошлого года россияне задолжали за ЖКУ почти 250 млрд руб.
 
  Документ с 1 января 2016 года устанавливает новый порядок начисления пени за просрочку платежей за электроэнергию, газ, воду и услуги водоотведения. Ранее штрафы взимались с первого дня просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый неоплаченный день (ставка рефинансирования сегодня составляет 11%). По новым правилам, начисление пени начинается с 31-го дня просрочки. В течение второго месяца размер наказания для неплательщика останется прежним, а с 91-го дня он резко возрастет и составит уже 1/130 ставки рефинансирования за каждый день долга.
 
  Видимо, для соблюдения принципа симметрии одновременно вводится наказание рублем для управляющих компаний за ошибки в квитанциях ЖКХ и неполноценное оказание услуг. Теперь они обязаны выплачивать штрафы в пользу жильцов в размере 50% от несправедливо начисленной суммы и 30% от стоимости неполноценно оказанной услуги. Но виновность УК надо еще доказать цифрами и фактами.
 
  Только через нотариуса
  Под самый занавес прошлого года, 29 декабря, президент страны подписал закон ФЗ-391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором содержатся существенные коррективы и уточнения основ нотариальной деятельности. В частности, в Семейный кодекс РФ внесены изменения, в соответствии с которыми становится обязательным нотариальное удостоверение соглашений о разделе имущества, совместно нажитого супругами.
 
  Кроме того, с этого года в обязательном порядке заверяются нотариусом договоры продажи земельной доли и доли в праве общей собственности постороннему лицу, а также – сделки распоряжения, управления или продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину. Понятно, что россиянам, решившим распорядиться своим имуществом в описанных случаях, печать нотариуса влетит в копеечку.
 
  Одним – повышение, другим – освобождение
  Разнонаправленно развивается тема взносов на капремонт многоквартирных домов: для одних категорий населения платежи растут, для других – снижаются или вовсе обнуляются.
 
  Так, с 1 января вступил в силу закон о льготах по оплате взносов в фонды капитального ремонта. Субъекты федерации теперь вправе освобождать от платежей граждан в возрасте 80 лет и старше. Одиноким пенсионерам, достигшим 70 лет, будут предоставлять скидку в 50%. Полцены будут платить также инвалиды первой и второй группы, дети-инвалиды и граждане, имеющие детей-инвалидов. Льготы по оплате капремонта могут получить ветераны труда, участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС.
 
  В то же время повышены тарифы за капремонт для жителей некоторых регионов России. Рост тарифа в рамках индексации составит в среднем 40 копеек за один квадратный метр.
 
  Для петербуржцев расходы повысятся несколько больше, чем в среднем по стране, – на 50 копеек с «квадрата». Ленинградская область размер платежа не пересматривала. Взносы во всех регионах разные, средний платеж по России составляет 6 руб. за кв. м. За 2015 год россияне собрали в фонды капремонта порядка 83 млрд руб.
 
  Маткапитал продлили
  Напомним, что в этом году должна была завершиться программа выплаты государством материнского капитала по случаю рождения или усыновления семьей второго ребенка, изначально рассчитанная на десять лет. Несмотря на кризис, правительство страны приняло решение продлить действие программы еще на два года – до 31 декабря 2018 года.
 
  Однако без неприятных новостей не обошлось. В течение всего периода действия программы размер выплат ежегодно индексировался в связи с инфляцией. Если в 2007 году материнский капитал составлял 250 тыс. руб., то в 2015-м он дорос уже до 453 тыс. руб. В наступившем году индексацию заморозили, и размер маткапитала останется прежним – 453 тыс. руб.
 
  Данное решение правительства к рынку недвижимости имеет непосредственное отношение. Как известно, маткапитал можно направить только на определенные государством цели – образование ребенка, пенсионные накопления матери или улучшение жилищных условий семьи. Последний пункт трактуется достаточно широко: покупка квартиры на первичном или вторичном рынке, первоначальный взнос по ипотеке или погашение уже взятого кредита, строительство или ремонт дома.
 
  Как оказалось, эта возможность наиболее привлекательна для россиян. Согласно статистике Пенсионного фонда, на конец 2014 года (новый годовой отчет еще не готов) 5,6 млн российских семей получили сертификат в рамках программы. В основном материнский капитал используется для улучшения жилищных условий. Так, в 2014 году в покупку жилья было вложено 90,5% от суммы всех выплат. С 2007 года на рынок недвижимости было направлено около триллиона рублей «материнских» денег.
 
  Снести барьеры
  Совет Федерации утвердил поправки в Градостроительный кодекс РФ, благодаря которым исключается возможность строить социальные объекты и жилье без учета их доступности для инвалидов и маломобильных групп граждан. Требования предъявляются не только к застройщикам и проектировщикам, но и к заказчикам строительства. С 1 января 2016 года создание безбарьерной среды становится обязательным для всех вновь возводимых зданий: многоквартирных домов, магазинов, аптек, школ и т. д. Источник финансирования строительства при этом значения не имеет: доступ людям с ограниченными возможностями должен быть обеспечен вне зависимости от того, на бюджетные или частные средства осуществляется проект.
 
  Предполагается, что в течение пяти лет две трети объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры и треть общеобразовательных школ станут безбарьерными.
 
  Последний закон наиболее позитивен: он действительно продиктован заботой о людях, по крайней мере – об отдельно взятой категории населения. Продление программы материнского капитала отчасти обусловлено желанием правительства поддержать рынок строящегося жилья. А вот все остальные изменения законодательства ведут к повышению тарифов, штрафов, пени и налогов для россиян.
 
Елена Денисенко
Источник: Бюллетень Недвижимости
 
 
 
 

Москва установила рекорд по вводу жилья, а в целом по России он падает

Опубликовано: 10:19, среда, 13 января 2016

 
  В 2015 году в Москве было сдано в эксплуатацию 3,8 млн кв. м жилья, что на 14,4% больше, чем годом ранее, когда ввод составил 3,326 млн кв. м. Таких показателей в столице не было с докризисного 2007 года, пишут в понедельник "Ведомости".
 
  Большая часть введенного жилья пришлась на Новую Москву: там, по предварительным данным, построено около 2 млн кв. м, рассказал представитель департамента развития присоединенных территорий. Но и в пределах МКАД ввод немного вырос по сравнению с 2014 годом - с 1,6 млн до 1,8 млн кв. м. Такие показатели ввода были заложены в программе "Градполитика" и под них был сформирован и согласован с застройщиками пообъектный график, объясняет руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин.
 
  Чиновник из мэрии называет прошлогодние показатели рекордными и считает, что их вряд ли удастся достичь в ближайшие годы.
 
  В целом же по России ввод жилья уже падает. В интервью "России 24" министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сообщал, что по итогам 2015 года будет сдано 70-75 млн кв. м. В 2014 году этот показатель составлял 81 млн кв. м. В Московской области в прошлом году подписано разрешений на ввод 7,8 млн кв. м жилья, говорит зампред областного правительства Герман Елянюшкин, почти на 1 млн меньше, чем годом ранее.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Квартирам прописали налог

Опубликовано: 11:01, вторник, 12 января 2016

 
  С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил
 
  Быстро продать квартиру становится сложнее. Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, прописано, что стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. «Газета.Ru» изучила новые налоговые правила.
 
  С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?
 
  Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.
 
  «Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.
 
  До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.
 
  Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.
 
  Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.
 
  «Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.
 
  Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.
 
  Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.
 
  Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.
 
  «С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.
 
  Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.
 
  «Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.
 
  Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.
 
  «Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

  • в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
  • по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

 
  Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.
 
  Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.
 
Павел Чернышов
Источник: Газета.Ru
 
 
 
 

Недвижимость в 2015-м: мечты о бесплатном гектаре, реформа для дольщиков, бремя капремонта, кадастровые скандалы и "закон ФСБ"

Опубликовано: 10:14, вторник, 12 января 2016

 
 
  2015 год отметился началом нового кризисного витка на российском рынке недвижимости, а также активными и вроде бы пока довольно успешными мерами правительства по его смягчению. Также стоит отметить неожиданное решение властей с выдачей россиянам "по одному гектару земли" на Дальнем Востоке, запуск очередной земельной реформы, начало сборов на капремонт по всей стране и подготовку к новому налоговому режиму для владельцев недвижимости. Кроме того, появились новые скандальные сведения о тайной элитной недвижимости высокопоставленных чиновников и оберегающий эти данные "закон ФСБ".
 
  Итак, буквально в начале 2015 года президент Владимир Путин одобрил идею своего полпреда в ДФО о бесплатном выделении россиянам одного гектара земли в регионе. Цель проекта - поднять экономику Дальнего Востока и защитить его от обезлюдения. В Минвостокразвития предположили, что в рамках программы на Дальний Восток пожелают переехать 30 млн россиян. В течение года проект обрел конкретные очертания, и в конце ноября соответствующий законопроект наконец был внесен в Госдуму. Россиянам, решившимся взять "дальневосточный гектар", пообещали льготную ипотеку. Пока правительство полно энтузиазма, скептики вынесли приговор проекту. Между тем на Сахалине пробная бесплатная раздача гектаров уже стартовала.
 
  Но это не все, что касается земельных нововведений года. Так, 1 марта 2015-го в стране началась "земельная реформа", которая призвана навести порядок с самозахватами земли (штрафы за это вырастут в 10 раз) и облегчением условий ее приобретения. Но и обратную процедуру тоже упростили: 1 апреля в России вступил в силу закон, по которому лишиться своего участка в пользу государства можно вчетверо быстрее. Весной "дачную амнистию" власти продлили еще на три года. А 1 июня в России началось тотальное исправление границ земельных участков с массовым кадастровым переучетом. В этом году появился шквал жалоб от дачников на завышенную в разы оценку стоимости их участков, исходя из которой в 2016 году пришлют "письмо счастья" из налоговой.
 
  Спасение ипотеки и дольщиков
  Два главных фронта работ властей по поддержке падающего из-за ослабления российской экономики рынка недвижимости - субсидирование ипотеки на первичном рынке жилья и реформирование законодательства о долевом строительстве. Что касается ипотеки, то здесь власти в марте 2015 года запустили программу, в рамках который банки должны выдавать ипотеку со ставкой не выше 12% годовых, а издержки им покрываются из бюджета. В целом эксперты рынка оценили эту программу позитивно, отметив, что она помогла спасти рынок ипотеки от тотального краха - после того как в конце 2014-2015 года после обвала рубля банки подняли ипотечные ставки до 20-30%. В конце этого декабря программа была продлена до начала апреля 2016 года. Кроме того, правительство в этом году запустило программу помощи проблемным ипотечным заемщикам. Сначала ее условия были настолько жесткими, что за полгода действия программы ею смог воспользоваться лишь один заемщик. К декабрю она была существенно переписана, и за две недели получить помощь с реструктуризацией кредитов смогли уже 14 человек.
 
  В начале года стало понятно, что при падающем рынке страну скоро может захлестнуть новая череда банкротств застройщиков и протесты десятков тысяч обманутых ими дольщиков. В конце июля в правительстве сделали громкое заявление о том, что долевое строительство нужно вообще запретить, но потом уточнили, что этот институт останется, но будет существенно реформирован в течение пяти лет. Главное новшество заключается в том, что вместо схемы "дольщики-застройщик" будет в обязательном порядке работать схема "дольщики-банк-застройщик", где банк выступит гарантом от несостоятельности застройщика, выдавая кредиты под проект только достойным. Но пока еще закон находится в стадии подготовки, и на грани краха успел оказаться один из крупнейших застройщиков страны с десятками тысяч дольщиков - компания "СУ-155". Властям пришлось спасать ее в "ручном режиме".
 
  Капремонт и другие нововведения
  С июля этого года программа по сборам с граждан на капремонт, стартовавшая в ряде регионов еще в 2014 году, добралась до Москвы - с рекордным для страны взносом - минимум 15 рублей с "квадрата". Попытки оспорить в суде законность этих сборов в принципе, а также убедить власти отложить сборы на пять лет миллионом подписей россиян успехом не завершились. Единственное значимое послабление - в декабре был подписан закон о льготах при оплате капремонта с 2016 года.
 
  Отметим и некоторые другие важные законодательные решения 2015 года. У должников теперь будут арестовывать даже единственное жилье. Правительство согласовало сумму компенсации гражданам за утрату единственного жилья по вине мошенников. Введена уголовная ответственность для кадастровых инженеров. Готовится закон о регулировании деятельности риелторов, и скоро может быть введена госмонополия на кадастровую оценку недвижимости.
 
  "Закон ФСБ"
  Также в этом году журналисты и оппозиционеры продолжили разоблачения российских чиновников, скрывающих элитную недвижимость в России и за рубежом. В числе самых громких разоблачений - "дворец в китайском стиле" в Барвихе, согласно документам Росреестра и вычислениям активистов, напрямую связанный с семьей главы Минобороны Сергея Шойгу. При этом Росреестр был пойман с поличным на странном поведении. Чуть ранее все тот же Фонд борьбы с коррупцией Алексея Навального отыскал престижнейшую квартиру в Лондоне, которую, по данным ФБК, купил первый вице-премьер Игорь Шувалов, зачем-то сам у себя ее затем арендовавший. В это же время в Великобритании вышел резонансный для местной общественности и политиков фильм о "грязных" покупках недвижимости в Лондоне российскими чиновниками.
 
  Другое громкое расследование опубликовала "Новая газета", журналисты которой обнаружили, что генералы ФСБ, включая главу ведомства, заработали миллионы долларов на сделках с землей бывшего детского сада на Рублевке. В ФСБ это официально никак не прокомментировали, однако ведомство вдруг предложило засекретить данные о российских владельцах недвижимости, яхт и самолетов, подготовив соответствующий закон. Правительство данную инициативу уже одобрило, а эксперты рассказали, как засекречивание данных о хозяевах вилл ударит по покупателям обычных квартир и участков.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

ИтоГод.

Опубликовано: 10:29, среда, 30 декабря 2015

 
   Чем запомнился 2015-й участникам рынка недвижимости
 
  Уходящий 2015-й был богат на события во всех сферах нашей жизни. Не стал исключением и рынок недвижимости. Конечно, о том, какие изменения пойдут ему на пользу, а какие нет, мы узнаем позже. А сейчас просто вспомним о главных событиях года, свидетелями которых мы все были.
 
  Закон суров
  Конечно, самым громким и самым обсуждаемым изменением в законодательстве в 2015 году стали поправки в 214-ФЗ, предполагающие повышение ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Его обсуждение затянулось почти на полгода, но в конце декабря законопроект все-таки был внесен правительством РФ в Госдуму. Предполагается, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте в интернете. Кроме того, законопроект предусматривает ужесточение в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств дольщиков. Планируется, что законодательные изменения будут вступать в силу поэтапно.
 
  Защитить дольщиков призван и законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации. Он принят во втором чтении. В законе о банкротстве предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юрлицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик будет обязан исполнить переданные ему обязательства перед дольщиками.
 
  Депутаты открыто говорят, что поправка разрабатывалась под конкретную ситуацию, а именно под банкротство "СУ-155".
 
  Это событие напрямую не связано с изменениями в законодательстве, но мы решили включить его в этот блок по одной важной причине: благодаря "СУ-155" было создано множество прецедентов и разработано некоторое количество механизмов, которые позволят минимизировать ущерб соинвесторов жилого строительства в случае массового банкротства застройщиков.
 
  Вообще год был богат прецедентами. Так впервые застройщик осуществил на активной стадии реализации проекта перевод апартаментов в жилье. Проект "Лица" на Ходынском поле, скорее всего, станет первой ласточкой в череде желающих сменить статус.
 
  Прецедентным, а точнее беспрецедентным на современном рынке недвижимости стало решение властей об ограничении участия турецких строителей в российских контрактах. Правда и причина для этого была беспрецедентной, ибо турецкие военные никогда не сбивали наших самолетов. Но, что сделано, то сделано. Поэтому с 1 января 2016 года турецкие строительные компании должны будут получать в правительства специальные разрешения на заключение новых контрактов на российской территории. По старым контрактам турки смогут работать без ограничений, но "под очень серьезным контролем министерства труда и Федеральной миграционной службы".
 
  Где эта улица, где капремонт?
  Следующие события мы объединили в один блок не по территориальному или тематическому признаку. Просто все эти события были важны и обсуждаемы не только рынком недвижимости, но всем населением страны в целом.
 
  Первое – это решение о выделении бесплатного гектара земли на дальнем Востоке всем желающим. Во-первых, правительство давно ничего бесплатно не давало, а тут целый гектар – интересно. Во-вторых, все кто мог бы теоретически поучаствовать в освоении этой земли, а также те, кто однозначно на стал бы этого делать, довольно жарко обсуждали плюсы и минусы возможной раздачи. Как бы то ни было, в 20 числах декабря законопроект о дальневосточном гектаре был одобрен Госдумой в первом чтении. Каждому желающему предоставят не более гектара, но в документе нет ограничений на количество земельных участков для членов одной семьи. При этом земля не может быть предоставлена иностранным гражданам и быть ближе 20 км к крупному городу.
 
  Землю планируется предоставлять на пять лет, в случае использования - закреплять право собственности, а в случае неиспользования - изымать.
 
  Следующий всколыхнувший страну момент – это внедрение платежа за капремонт в многоквартирных домах. Собственники жилых и нежилых помещений обязаны уплачивать взносы с 1 июля 2015 года. Пожалуй, эта тема была самой горячей, поскольку касалась каждого, а не только желающих. Самые большие споры вызвал размер оплаты, который был определен местными властями. Например, в Москве это 15 руб за кВ.м., в Подмосковье – 7,80 руб, а в Санкт-Петербурге – 2. Многие сочли эти расценки несправедливыми. Неоднозначно было и отношение категорий граждан, которые привыкли к льготным тарифам за всё (кстати, льготники по итогам года все-таки добились положительного решения). Да и в целом необходимость платежа поняли далеко не все. Недовольство сохраняется и по сей день. Так в ноябре "Справедливая Россия" передала в правительство более миллиона подписей российских граждан, которые выступают против установленных для них взносов на капремонт.
 
  Ну и наконец, еще одна инновация этого года – льготная ипотека. Программа субсидирования ставок по ипотеке рассчитана на период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Изначально государство планировало потратить на программу 20 млрд рублей для того, чтобы были выданы льготные кредиты общим объемом 400 млрд рублей, позже правительство увеличило лимит выдачи до 700 млрд рублей.
 
  Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых. Первоначальный взнос составляет не менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа - не более 25-30 лет. Максимальная сумма субсидированного ипотечного кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга составляет 8 млн рублей, для других регионов РФ - 3 млн рублей. Почему это волновало всех? Нет, не потому что льготную ипотеку заставляли брать всех в обязательном порядке. Просто размер ставки, субсидированной государством, позволил купить жилье тем, кто об этом раньше только мечтал, а также начать мечтать тем, кто раньше даже не задумывался о покупке. Кулуарно эксперты говорят, что программа, которая поддержала отрасль, должна быть продлена, но официально власти хотят дождаться ее итогов в марте 2016 года.
 
  Маршруты московские
  Этот блок посвящен исключительно московским событиям, которые, однако, можно с некоторой натяжкой считать тенденциями.
 
  Например, наверняка жителей других городов России рано или поздно коснется платная парковка автомобилей. Конечно, данное счастье пришло к нам не в этом году, но в финале 2015 территория расширилась в некоторых районах до границ города. И хотя, по данным "Левада-Центра", 76% москвичей относятся отрицательно к введению платной парковки в спальных районах столицы, с 26 декабря платить им придется за стоянку еще на 300 улицах "по просьбе жителей".
 
  Кстати, общественное мнение играет все более интересную роль в городе. И в этом году этому был отличный пример – решение вопроса об установке памятника святому князю Владимиру. Общественность добилась отмены первоначального решения об установке монумента на Воробьевых горах. После чего вопрос о выборе места был вынесен в общественную плоскость. По итогам голосования на портале "Активный гражданин", в котором приняли участие 235 тыс. москвичей, а также интернет-опроса, проведенного РВИО, где высказались 70 тыс человек, 34,7% поддержало вариант установки памятника на Боровицкой площади. Другие варианты - Лубянская площадь и парк "Зарядье" - набрали меньшее количество голосов. Мосгордума в начале сентября проголосовала за установку памятника Крестителю Руси на Боровицкой площади. 3 ноября патриарх Кирилл освятил закладной камень в основание памятника на этом месте.
 
  Не могла пропустить (физически) московская публика еще одно важное столичное мероприятие – благоустройство центра города. Всего по программе "Моя улица" в 2015 году благоустроено около 50 улиц. Мэру города даже пришлось публично извиняться перед москвичами за причиненные неудобства. А они были довольно серьезными. Социальные сети пестрели фотографиями перекопанных улиц и гневными постами. Однако всему на свете приходит конец. Завершились и масштабные работы в центре города. Однако не исключено, что следующим летом москвичи вновь будут постить землекопов, поскольку масштабный проект "Моя улица" только набирает силу. Планируется сначала привести в порядок центральные улицы и вылетные магистрали города, а затем благоустроить улицы и дворы за пределами Третьего транспортного кольца.
 
  Ржавый пояс
  Так называют в Москве территории старых промзон, которые сейчас оказались не на городских окраинах, а во вполне респектабельных районах. К ним нынче приковано особое внимание властей и девелоперов, а их застройка даже признана долгосрочным городским трендом, поскольку они занимают 18,8 тыс. га, из которых 4,7 тыс. га могут быть реорганизованы. В 2015 году в промзонах Москвы построено 1,8 млн кв.м недвижимости различного назначения. Самые перспективные проекты, вышедшие на рынок в активной стадии в этом году – это в первую очередь, "ЗИЛ" (он же и самый крупный), "Серп и Молот", SREDA, Тушинский аэродром и ряд других. В финале года стало известно о продаже южной части ЗиЛа совместному предприятию Группы ЛСР и АФК "Система" за 34,2 млрд руб. Проект освоения предусматривает строительство 1,5 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,1 млн кв.м. жилья. Примечательно, что ЛСР уже застраивает северную территорию бывшего автогиганта в сопоставимых объемах.
 
  Еще по 22 промзонам уже утверждены проекты планировок. Хочется отметить, что пока только в одном проекте инвестор намерен сохранить производственную функцию. Это "Кондитерско-булочного комбината "Простор" на юго-востоке столицы (промзона ограничена улицами Ферганская, Академика Скрябина и Сормовским проездом).
 
  Остальные намерены застроить промзоны жильем и социалкой. Но как быть с действующими промышленными площадками, приносящими реальный доход и создающими рабочие места? Снять это противоречие призван федеральный закон "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон", над которым в этом году законотворцы много и активно работали. В частности, он призван упростить комплексную реконструкцию промзон, которые принадлежат не одному собственнику, а целому пулу интересантов, примирить их интересы и регламентировать отношения. При этом предусмотрены строгие критерии, по которым будет проводиться реконструкция промышленно-коммунальных зон.
 
  Что даст городу и бизнесу этот закон? Он позволит максимально открыто уведомлять каждого собственника о планах города и тем самым пытаться заинтересовать его в развитии конкретной промзоны.
 
  От сумы и тюрьмы
  Недвижимость исторически является очень привлекательным активом, вокруг которого выстраивались не самые прозрачные схемы. Не стал исключением и 2015 год. Во всяком случае, сразу несколько громких уголовных дел, выстроенных вокруг и около недвижимости, имели место. Самым громким из них, пожалуй, было дело Евгении Васильевой, обвиняемой в мошенничестве с недвижимым имуществом "Оборонсервиса". Вернее, не само дело, которое тянулось с 2012 года, а его бурное завершение, в ходе которого фигурантка была отпущена из колонии, где она пробыла несколько месяцев. Именно факт освобождения по УДО человека, обвиненного по 12 эпизодам распродажи по заниженным ценам имущества подконтрольного Министерству обороны ОАО "Оборонсервис", больше всего взволновал общественность. Даже несмотря на то, что отец Е.Васильевой, предприниматель из Санкт-Петербурга Николай Васильев, выплатил весь долг дочери и других фигурантов дела, установленный судом.
 
  Еще один "заключенный от недвижимости" до сих пор находится за решеткой. Сергей Полонский, который в мае 2015 года был депортирован в Россию из Камбоджи, в настоящее время находится в СИЗО. 21 октября ему предъявлено обвинение по делу о мошенничестве в особо крупном размере при строительстве жилого комплекса "Кутузовская миля", а также в хищении денежных средств у дольщиков ЖК "Рублевская Ривьера". Два уголовных дела соединены в одно производство, а обвиняемый по ним периодически поставляет пищу для разговоров участникам рынка из заключения.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 
 

Россияне в этом году взяли на треть меньше ипотеки, чем в прошлом

Опубликовано: 10:10, среда, 30 декабря 2015

 
  Российские банки выдали за 11 месяцев текущего года на 36,8% меньше жилищных кредитов, чем за 11 месяцев прошлого года, - всего 971,79 млрд рублей против 1,537 трлн рублей. Такая оценка содержится в очередном исследовании ипотечного рынка, подготовленном коллекторской компанией "Секвойя кредит консолидейшн". Это рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов за последние пять лет, отмечается в отчете, который цитирует агентство ТАСС.
 
  При этом избежать более резкого падения рынка ипотечного кредитования удалось благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 700 млрд рублей. Число выданных льготных ипотечных кредитов на 1 ноября 2015 года составило 149 тыс. на общую сумму 265 млрд рублей. Как оценили аналитики, на программу льготной ипотеки приходится около трети от всего выданного объема ссуд на покупку недвижимости в этом году.
 
  "Если бы правительство не приняло решение о поддержке ипотечного кредитования в марте 2015 года, то темпы падения рынка носили бы куда более катастрофичный характер", - уверены в компании.
 
  Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Московской области (33,401 тыс. кредитов), Санкт-Петербурге (28,46 тыс. кредитов), Тюменской области (26,21 тыс. кредитов), Республике Татарстан (25,25 тыс. кредитов), Москве (24,46 тыс. кредитов), Челябинской области (18,86 тыс. кредитов), Свердловской области (17,69 тыс. кредитов), Краснодарском крае (16,15 тыс. кредитов), Самарской области (15,65 тыс. кредитов), Красноярском крае (15,24 тыс. кредитов). На эти регионы приходится около 37,52% от общего количества выданных кредитов на покупку недвижимости.
 
  В 2015 году из-за сложной макроэкономической ситуации лишь 10% заемщиков готовы оформить ипотечный кредит против 40% в прошлом году, уточняется в отчете. "Основными причинами снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, а также неуверенность в будущем доходе. Кроме того, сами кредиторы стали более внимательно оценивать своих потенциальных заемщиков, понимая все риски невозврата", - объясняют эксперты.
 
  Они указывают, что объемы выданных ипотечных кредитов снизились впервые за пять лет.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года.

Опубликовано: 11:00, вторник, 29 декабря 2015

 
 Ценовой пузырь, возникший еще в середине 2000-х годов, начал сдуваться
 
  
 
  Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям.
 
  По данным аналитического центра www. irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично.
 
  Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% - с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.
 
  Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%. По мнению специалистов www. irn.ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2015 году будет вполне актуален для большей части рынка.
 
  Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е. на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья. Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество.
 
  Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД. Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах. Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть.
 
  Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в бОльшей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.
 
  
  
  
 
  Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
 
  По сути, в 2015 году в полной мере начал сдуваться ценовой пузырь, надувшийся на московском рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. В те времена сложились благоприятные условия для удорожания недвижимости, и с 2000 года цена метра уверенно пошла в рост, а московские квартиры превратившись в масштабный инвестиционный инструмент. По оценкам специалистов IRN.RU, рост цен примерно до середины 2000-х годов был вполне объективным и обусловленным экономическими улучшениями в стране и на мировой арене, но далее квадратный метр под влиянием ажиотажа и ряда иных иррациональных факторов проскочил точку равновесия и оторвался от финансовых возможностей основной массы реальных покупателей. (См. динамика цен на квартиры в Москве на графике с 2000 года.)
 
  Всего за один 2006 год стоимость жилья выросла вдвое, и с тех пор по всем макроэкономическим критериям оставалась завышенной в 2 и более раз. Речь идет о таких показателях, как соотношение стоимости метра и среднего уровня доходов населения, соотношение цен купли-продажи жилья и стоимости аренды и др. Этот перекос в сторону переоцененности московской недвижимости сохранялся почти 10 лет, до недавнего времени, и даже в кризис 2008-2009 годов картина существенно не изменилась. Тогда после некоторой коррекции цен вниз произошел довольно быстрый отскок назад, чему способствовали, с одной стороны, очень ограниченный объем предложения, а с другой – быстрое восстановление макроэкономических показателей в тот кризис.
 
  Теперь же пузырю на московском рынке недвижимости предстоит сдуться в полной мере и, возможно, даже проскочить по инерции точку равновесия уже в другую сторону – вниз. Нынешний кризис носит совсем иную природу, нежели предыдущий, и, как уже не раз отмечал аналитический центр IRN.RU, его правильнее называть вообще не финансовым кризисом, а серьезной перестройкой геополитической картины мира – переходом к новой геополитической реальности. Поэтому быстрого восстановления макроэкономических показателей ждать не приходится – нефть продолжает ставить все новые антирекорды, рубль все больше ослабляется, инфляция проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, оставляя потенциальным покупателям и арендаторам жилья все меньше средств на оплату ипотеки или аренды недвижимости.
 
  На этом фоне объемы строительства и в целом объемы предложения жилья на московском рынке недвижимости находятся сейчас на историческом максимуме в отличие от периода 2008-2009 годов. В такой ситуации, когда платежеспособный спрос низок, как никогда, а объемы предложения как никогда велики, можно ожидать только одного – дальнейшего сползания цен вниз. А подробнее все аспекты этого вопроса рассматривает свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Московской области на 2016 год от IRN. RU.
 
Источник: IRN.RU
 
 
 
 

Депутаты предрекли катастрофу: оплату капремонта в регионах сравняют с Москвой

Опубликовано: 10:23, вторник, 29 декабря 2015

 
  Глава комитета Госдумы предложила реформу по этому поводу
 
  Владимир Путин пообещал ограничить рост тарифов ЖКХ в 2016 году на уровне 4%. Однако эксперты не исключают, что относительно скромное повышение коммунальных тарифов может быть с лихвой перекрыто ростом обязательных платежей за капремонт. Квартплата в четыре раза может опережать текущую инфляцию. Именно поэтому депутаты Госдумы предлагают в следующем году установить «потолок» для жилищно-коммунальных платежей, чтобы не дать возможность взносу за капремонт разрастаться как кому вздумается.
 
  В этом году долги граждан за услуги ЖКХ уже превысили 1 трлн рублей. По мнению главы комитета Госдумы по ЖКХ Галины Хованской, населению стало намного труднее оплачивать коммуналку после введения с 1 июля 2015 года взноса за капремонт.
 
  Финансовая нагрузка сильно различается по регионам: в Санкт-Петербурге, где власть установила дифференцированный в зависимости от типа дома взнос от 2,6 до 3 рублей за квадратный метр, ситуация спокойная из-за разумной величины платежей. Никакого недовольства по поводу возросшего платежа не наблюдается.
 
  В среднем по стране приведение в порядок одного квадратного метра жилья обходится жильцам в 7 рублей ежемесячно. Тут-то, по мнению Хованской, и заложена мина замедленного действия. Ведь нет никакой гарантии, что в следующем году региональным властям не придет в голову подтянуть эту планку на уровень, скажем, соседнего региона, где платеж составляет 9 рублей.
 
  Тем не менее, депутаты предлагают ограничить не конкретные взносы за капремонт, а общий размер квартплаты. Галина Хованская объясняет почему именно так: «Общий платеж по ЖКХ состоит из двух частей. Одна часть – это плата за коммунальные услуги. Она регулируется законом, именно на эту часть устанавливаются предельные индексы – на 2016 год в размере 4%. Вторая часть платежа – за жилищные услуги. Это плата, которую собственники определяют на общем собрании жильцов.
 
  И только если такого решения нет, размер платежа «спускают» им местные власти. А вот на размер обязательного взноса на капремонт жильцы повлиять не могут – никаких ограничений в федеральном законе на этот счет нет». В такой ситуации, по ее мнению, надо корректировать общий платеж в части тех параметров, которые определяются чиновниками.
 
  «Хованская совершенно справедливо беспокоится о малообеспеченных слоях общества. Но не надо забывать, что все, связанное с капитальным ремонтом, определяется его рыночной стоимостью. Если мы ограничиваем взносы сверху, мы ставим под угрозу возможность в будущем провести качественный капитальный ремонт в доме», - замечает руководитель жилищного сектора Института экономики города Ирина Генцлер.
 
  Эксперт объясняет, что тот же Санкт-Петербург может себе позволить держать стоимость капремонта на низком уровне, поскольку в городском бюджете предусмотрено софинансирование этой статьи расходов.
 
  В Москве власти предоставляют субсидию на оплату услуг ЖКХ тем семьям, у которых расходы на коммунальные платежи составляют более 10% от совокупного дохода семьи. В других регионах этот стандарт находится на уровне 20-22%. «Следует подумать, как создать одинаковые условия социальной поддержки для всех россиян. Возможно, государству стоит начинать помогать гражданам как только их расходы на коммуналку в семейном бюджете превысят 15%», - резюмирует Генцлер.
 
Нина Егоршева
Источник: Московский Комсомолец
 
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
10 + 3 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.