Новости

В России дешевеет нельготная ипотека.

Опубликовано: 11:07, понедельник, 16 мая 2016

 
  В результате покупатели могут переориентироваться на готовое жилье
 
  Субсидируемая государством ипотека дорожает, а коммерческая, наоборот, дешевеет. Как следствие, разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке весной 2016 г. снизилась до 1,5-3%. Эта тенденция может привести к снижению спроса на новостройки на начальных этапах строительства и переориентации покупателей на готовое жилье.
 
  Ипотечные ставки для новостроек и «вторички» сближаются
 
  По данным АИЖК, в I квартале 2016 г. российские банки выдали населению 188,3 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 323,4 млрд рублей. То есть рынок ипотеки вырос на 48% в годовом исчислении. Средневзвешенная ставка выдачи составила 12,5%.
 
  Итоги I квартала 2016 г. практически повторили рекорд I квартала 2014 г., когда было выдано 198,1 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 333,2 млрд рублей. Средневзвешенная ставка выдачи тогда составила 12,2%.
 
  АИЖК объясняет значительный прирост рынка программой льготной ипотекой, которая, напомним, была запущена только в конце марта прошлого года. В рамках программы за первые три месяца 2016 г. населению было предоставлено 147,3 млрд рублей ипотечных кредитов, или 45,6% от всего объема выдачи. Максимальная доля выдачи по программе наблюдалась в феврале, когда люди торопились взять ипотеку, ожидая окончания срока действия программы. В конце февраля 2016 года программа была продлена до конца 2016 г., но размер субсидии банкам на компенсацию недополученных процентных доходов был снижен на 1 п.п., до 1,5 п.п. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья: словесные интервенции как стимул спроса».)
 
  
  Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
 
  По оценкам АИЖК, до 80% жилья экономкласса в регионах реализуется с использованием ипотечного кредитования, а по отдельным объектам эта доля еще выше.
 
  Благодаря снижению инфляции и ключевой ставки ЦБ по сравнению с началом 2015 г. не субсидируемая государством ипотека на покупку вторичного жилья подешевела с 15,5-18% годовых в I квартале 2015 г. до 13,5-15% в I квартале 2016 г. «После того, как в начале марта ставка по кредитам на первичном рынке в рамках программы субсидирования выросла с 11-11,5% до 11,5-12%, разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке снизилась до 1,5-3 п.п. Это поддержало спрос в сегменте ипотеки на вторичном рынке», - отмечается в справке АИЖК от 11 мая.
 
  Самая свежая статистика АИЖК по ипотечному рынку относится к I кварталу 2016 г., но и в апреле процесс удешевления коммерческой ипотеки продолжился. За прошлый месяц восемь из 15 банков с максимальными ипотечными портфелями так или иначе улучшили условия кредитования покупателей «вторички». Ипотечные ставки на вторичное жилье у ведущих игроков теперь составляют 13–14,5% годовых при условии комплексного страхования залога и жизни заемщика. У некоторых банков, например «Уралсиба», Газпромбанка, Промсвязьбанка, «Юникредит банка», минимальные ставки ипотеки на вторичное жилье уже вернулись на докризисный уровень - середины 2014 г., пишут «Ведомости».
 
  Власти надеются на рыночно дешевую ипотеку
 
  Чиновники рассчитывают, что снижение темпов инфляции до однозначных цифр, за которым должно последовать уменьшение ключевой ставки ЦБ, позволит финансировать ипотеку на уровне 12% без помощи государства уже в начале 2017 г., когда планируется завершить программу субсидирования ставки. Как сообщил директор департамента финансовой политики Минфина РФ Сергей Барсуков на XIV Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», эти надежды подкрепляет тот факт, что и после сокращения объема субсидирования банков на 1 п.п. участники госпрограммы продолжили выдачу льготных кредитов и даже появились новые желающие к ней присоединится.
 
  Надо отметить, что оптимизм властей базируется не только на «инфляционных ожиданиях», но и на вере в новые механизмы секьюритизации, которые обеспечат банкам доступ к более дешевым «длинным деньгам» и, соответственно, позволят кредитовать население по более низким ставкам. АИЖК планирует в ближайшее время запустить «Фабрику ипотечных ценных бумаг», с помощью которой, как ожидается, закладные будут трансформироваться в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги.
 
  До конца года АИЖК выпустит первые однотраншевые ипотечные облигации с поручительством агентства в рамках пилотного проекта со Сбербанком на 50 млрд руб., рассказал на конференции управляющий директор подразделения «Ипотечные продукты и андеррайтинг» АИЖК Кирилл Захарин. Эмитентом облигаций с поручительством АИЖК выступит «дочка» агентства, на балансе которой будет сформировано ипотечное покрытие. При наступлении дефолта заемщика АИЖК выкупит закладную. По ценным бумагам АИЖК выступит не только поручителем, но и маркетмейкером (участником биржевых торгов), а также первичным инвестором части выпусков.
 
  Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 процентного пункта, сказал Кирилл Захарин. С ним согласны и банкиры. По мнению главного эксперта центра экономического прогнозирования Газпромбанка Егора Сусина, за счет секьюритизации и повышения эффективности ипотечных финансовых механизмов можно снизить текущую ставку на 1-2 процентных пункта, примерно до 11%, даже при текущей инфляции.
 
  Дешевая ипотека на вторичном рынке – угроза для недостроенных новостроек
 
  Уже сейчас у Сбербанка, который контролирует более половины ипотечного рынка страны, две трети выдачи ипотеки приходится на вторичный рынок, хотя ставки по таким программам превышают 13% годовых, а новостройку можно купить по ставке ниже 12%, отметил на ипотечной конференции, организованной ИА AK&M, исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка России Михаил Матовников. Год назад, в момент старта программы льготной ипотеки, доля первичного рынка составляла примерно половину выдачи.
 
  По мнению банкира, рост спроса на более дорогой продукт в условиях снижения платежеспособности населения объясняется тем, что покупатели просто не хотят приобретать новостройки, опасаясь, что купленные квартиры не будут достроены. «Это решающая проблема, с которой сталкиваются в строительной отрасли. Поскольку инвестиционный спрос действительно обмелел, мы видим, что реальный спрос оказался существенно ниже. Спрос присутствует, но переключается на «вторичку», потому что там людей устраивает больше», - резюмировал представитель Сбербанка.
 
  Улучшение условий ипотечного кредитования на вторичном рынке, их приближение к условиям программы льготной ипотеки и в дальнейшем будут способствовать росту спроса на «вторичку» в ипотеку, считают в АИЖК. «По оценкам АИЖК, вместе с нормализацией ситуации на финансовых рынках и после ожидающегося снижения ставки рефинансирования этот разрыв (между ставками по программами с господдержкой и без – прим. ред.) продолжит сокращаться, что приведет к постепенному росту доли ипотеки, выдаваемой на вторичном рынке», - отмечает в майском отчете агентства.
 
  Учитывая, что платежеспособный спрос остается кране ограниченным и источников его бурного роста нет и не предвидится, увеличение популярности «вторички» чревато серьезными проблемами для «первички», прежде всего на невысоких стадиях строительной готовности. До недавнего времени новостройки чувствовали себя относительно неплохо во многом именно потому, что льготные ставки по кредитам на покупку нового жилья в сочетании со слишком дорогой ипотекой на вторичном рынке перетянули на «первичку» львиную долю покупателей с деньгами – см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек». Соответственно, обратный процесс может привести к падению спроса на неготовые новостройки.
 
  Конечно, надежды властей и банкиров на дешевую рыночную ипотеку могут и не оправдаться. К тому же у застройщиков остается еще один важный козырь – привлекательная ценовая политика, различные бонусы и акции для клиентов. В отличие от бизнеса, частники на вторичном рынке склонны к завышенной оценке своей собственности и обычно кране неохотно идут навстречу покупателям.
 
  Однако при любом раскладе в наиболее выигрышном положении оказывается готовое или почти готовое первичное жилье. Как отметила глава фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева со ссылкой на исследование потребительских предпочтений, «люди, в принципе, не хотят покупать вторичное жилье. Они хотят покупать первичное жилье, но готовое». По качеству новостройки обычно лучше старой «вторички», а риски недостроя в данном случае отсутствуют. При этом, например, в Москве, из-за общих ценовых тенденций квартиру в готовом доме сейчас можно купить по цене, которая раньше была реальна разве что для начальной и средней стадии строительства.
 
Источник: IRN.RU
 
 
 
 

Госдума запретила использовать жилые помещения под хостелы

Опубликовано: 10:53, понедельник, 16 мая 2016

 
  Госдума приняла в первом чтении законопроект, который запрещает размещать в жилых помещениях гостиницы и хостелы. По мнению авторов, иначе нарушаются права других жителей, проживающих в смежных с хостелами жилых помещениях.
 
  Законопроект был внесен в Госдуму в сентябре 2015 года группой депутатов во главе с председателем комитета Госдумы по ЖКХ Галиной Хованской и ее заместителем Еленой Николаевой.
 
  Оказывать гостиничные услуги можно будет только после перевода жилого помещения в нежилое и его оснащения системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией.
 
  Запрет ранее поддержал вице-премьер РФ Дмитрий Козак. "Такие ограничения необходимо ввести. Они должны быть достаточно жесткими, чтобы жилье не превращалось в объекты нежилого фонда", - сказал он, однако заметив, что запрет должен быть введен постепенно. Ведь пока такого закона не было, немало таких хостелов открыли в Санкт-Петербурге и в южных регионах. Нужно реализовывать запрет мягко, чтобы не лишить людей заработка, заявил вице-премьер.
 
 
Татьяна Замахина
Источник: Российская газета
 
 
 
 

В правительство внесен проект постановления о продлении субсидирования ипотеки

Опубликовано: 11:05, четверг, 18 февраля 2016

 
  Субсидия по выдаваемым с 1 марта кредитам при действующей ключевой процентной ставке составит 1,5% годовых
 
  Минфин РФ внес в правительство проект постановления о продлении государственной программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года с увеличением объема выдаваемых кредитов до 1 трлн рублей, сообщила пресс-служба министерства.
 
  Субсидия по кредитам, выдаваемым с 1 марта 2016 года, при действующей ключевой процентной ставке в 11% годовых устанавливается в размере 1,5% годовых.
 
  Вносимые изменения позволят реализовать мероприятия по субсидированию ипотечных кредитов в пределах средств, предусмотренных на эти цели в федеральном бюджете на 2016 год в размере до 16,5 млрд рублей, отмечается в сообщении.
 
  Программа субсидирования ипотеки на первичном рынке жилья была запущена весной 2015 года, она рассчитана на срок до марта 2016 года. Компенсация банкам рассчитывалась как разница между ключевой ставкой, увеличенной на 3,5 п.п.
 
  Ранее уже сообщалось, что Минфин РФ подготовил проект постановления, согласно которому программа будет продлена до конца 2016 года и расширена с 700 млрд рублей до 1 трлн рублей.
 
  При этом согласно ранее озвученному проекту документа, по кредитам, выдаваемым в период с 1 марта по 31 декабря 2016 года, предоставление субсидии предусматривалось на возмещение доходов кредитным организациям и АИЖК до уровня ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2,25 процентного пункта (п.п.). Прекращение предоставления субсидий по таким кредитам предлагалось осуществлять в случае снижения ключевой ставки Банка России до уровня 9,75% годовых и ниже.
 
  Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых, первоначальный взнос — не менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа — не более 25-30 лет.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 
 

Дома "СУ-155" будет достраивать "СУ-151"

Опубликовано: 10:43, четверг, 18 февраля 2016

 
  Банк "Российский капитал", которому правительство поручило санацию проблемного девелопера "СУ-155", создал строительную компанию "СУ-151", которая возьмет перед пайщиками все обязательства строительной группы, находящейся в предбанкротном состоянии. Возглавит новую компанию основной собственник "СУ-155" Михаил Балакин, пишет "Коммерсант".
 
  Создание новой структуры необходимо, так как "СУ-155" не сможет достраивать незаконченные объекты, объяснил председатель правления "Российского капитала" Михаил Кузовлев. Для завершения строительства необходимо провести процедуру банкротства "СУ-155". Соответствующий процесс уже запущен. "Объекты будут достраивать девять домостроительных комбинатов (входят в "СУ-155")", - уточнил Кузовлев. Михаил Балакин сообщил газете, что производственный коллектив в "СУ-151" будет из его старой компании.
 
  "СУ-155" стала первой строительной компанией, которая проходит процедуру санации под контролем государства. Претензии к группе со стороны кредиторов периодически возникали в течение последних четырех лет: банки подавали иски о банкротстве компании, дела закрывали, когда стороны договаривались о реструктуризации, затем они возникали вновь. Масштаб финансовых проблем "СУ-155" стал понятен в марте прошлого года, когда застройщик не смог выполнить обязательства по облигациям на сумму 2,3 млрд рублей, допустив один из крупнейших на российским рынке за последние семь лет дефолтов. Коллективные обращения пайщиков (всего их 30 тыс. человек в целом по стране) завершили дело, напоминает "Коммерсант".
 
  В декабре 2015 года, после года переговоров, был назначен санатор - "Российский капитал" (на 100% принадлежит Агентству по страхованию вкладов), чья задача найти деньги и закончить строительство объектов. Партнером банка по строительной части стала группа БИН семьи Шишхановых-Гуцериевых.
 
  Ранее сообщалось, что на достройку незавершенных жилых объектов "СУ-155" (147 домов в 14 регионах, из них 73 - в Москве и Подмосковье) "Российскому капиталу" понадобится около 39 млрд рублей. Закончить строительство планируется до конца 2018 года. Финансировать строительство банк собирается за счет реализации непроданных квартир, при этом деньги придется перераспределять между объектами, так как не во всех есть свободные площади для продажи.
 
  Михаил Кузовлев сообщил, что на завершение строительства 63 домов из первой очереди нужно 8,3 млрд рублей. В декабре прошлого года банк провел первый транш на 500 млн рублей, в январе эта сумма достигла 1 млрд рублей. Остальные деньги будут переведены, когда запустится процедура банкротства.
 
  Кроме обязательств перед пайщиками у "СУ-155" есть долги перед банками на общую сумму около 30 млрд рублей, сообщил "Коммерсанту" Кузовлев. "Разбирательство с кредиторами пройдет в соответствии с процедурой банкротства", - уточнил он.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Наследник по очереди.

Опубликовано: 10:01, четверг, 18 февраля 2016

 
  Президент подписал закон о праве при отказе от наследства
 
  Президент страны Владимир Путин подписал закон, который уточняет порядок направленного отказа от наследства. Документ опубликован на официальном портале правовой информации.
 
  Новый закон предусматривает, что наследник вправе отказаться от наследства в пользу других граждан - родственников и не родственников, из числа наследников по завещанию и наследников по закону любой очереди независимо от призвания к наследованию.
 
  Своим рождением этот закон обязан Конституционному суду. Он в одном из своих прежних решений заметил неопределенность в наследственном законодательстве и велел в своем решении федеральному законодателю поправить норму, которую можно было толковать и так и эдак.
 
  Для тех, кто не знает порядка в наследственном праве, поясним - за практически каждым открывшимся наследством выстраивается своеобразная очередь.
 
  Первые в такой очереди - те, кто упомянут наследодателем в завещании, а если его нет, то наследники первой очереди - родители, супруги и дети - то есть самые близкие покойному люди.
 
  Следом за "первыми" наследниками, если таковых не оказалось или они по каким-то своим соображениям решили "уступить очередь", идут наследники второй, третьей и так далее очередей. Предела очередей не существует, и наследником даже может стать самый дальний из дальних родственников, о котором даже наследодатель при жизни вполне мог и не знать.
 
  Но по наследственному праву наследник вполне может отказаться от причитающегося ему добра. И тогда его права перейдут другому.
 
  В прежней редакции Гражданского кодекса была неопределенность, которая касалась именно порядка отказа от наследства. Точнее, в пользу какой очереди можно отказаться - только из тех, которые призваны к наследованию, или вообще любой очереди, в том числе из тех, которые не призваны к наследованию.
 
  Так что новый закон, принятый во исполнение решения Конституционного суда РФ, и призван устранить неоднозначное толкование вот этой нормы Гражданского кодекса РФ.
 
  Новый документ полностью ликвидирует прежнюю неопределенность. Теперь по закону получается, что независимо от того, призваны к наследованию наследники соответствующей очереди или нет, можно отказаться в пользу наследника по закону любой очереди, даже если он не призван к наследованию.
 
Наталья Козлова
Источник: Российская газета
 
 
 
 

Платежку пришлют весной.

Опубликовано: 12:49, пятница, 15 января 2016

 
   Налог на жилье теперь будет исчисляться по кадастровой стоимости
 
  В России вводится новый налог на недвижимость, он начал действовать с 1 января. Это первая новость на эту тему. А всего их три.
 
  Как пояснили "Российской газете" в Федеральной налоговой службе (ФНС), новый налог будет исчисляться не по инвентаризационной, как до сих пор, а по кадастровой стоимости.
 
  Первые платежки граждане получат весной 2017 года, и не позднее 1 октября 2017 года должны будут рассчитаться с местными бюджетами, куда направляются налоговые поступления (это будет оплата налога за 2016 год).
 
  А жители 28 пилотных регионов, где эксперимент начался в прошлом году, получат платежки до 1 октября наступившего года (это будет расчет налога за 2015 год).
 
  Предусматривается ряд вычетов и налоговых льгот для разных категорий населения - пенсионеров, ветеранов войн, инвалидов.
 
  База по расчету налога для комнаты будет уменьшаться на 10 квадратных метров, а для квартиры - на 20. На них налог не рассчитывают. Индивидуальные жилые дома позволяют владельцу при налогообложении отнимать 50 квадратных метров.
 
  Если при вычете из общей площади результат нулевой, то значит владелец имеет законное право с 2016 года не платить налог за свою недвижимость. Местные власти вправе устанавливать свои налоговые ставки и дополнительные льготы для населения.
 
  По расчетам ФНС, налоговая нагрузка будет увеличиваться постепенно - не более чем на 20 процентов в год от прежнего размера налога. Сдерживать рост будут понижающие коэффициенты. Это установлено законодательно. Но с годами сумма набежит приличная: если сейчас граждане платят за двухкомнатную квартиру в центре Москвы в среднем налог в размере 400-500 рублей, то в 2021 году заплатят более 5 тысяч рублей.
 
  Есть еще одна новость по недвижимости. Квартиру, дом, гараж и прочее, приобретенную после 1 января 2016 года, можно будет продать без уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц только по истечении пяти лет после сделки.
 
  Это предусматривает новая статья 217.1 второй части Налогового кодекса, вступившая в силу с началом этого года. Ранее этот срок ("минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества") составлял три года.
 
  В виде исключения трехлетний срок будет действовать и дальше в трех случаях. Во-первых, если квартира, дача или участок получены в наследство или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника. Во-вторых, если право собственности возникло в результате приватизации. И, в-третьих, если недвижимость досталась по договору пожизненного содержания с иждивением.
 
  Пятилетний "период охлаждения" вводится для борьбы со спекулятивными сделками на рынке недвижимости. Задумывалось это, когда рынок был стабилен, и многими покупка квартиры или участка рассматривалась как способ сохранить деньги: сегодня купил, через три года, если надо, продал чуть подороже безо всяких налогов.
 
  Теперь из такого актива труднее будет "выйти", он станет гораздо менее ликвидным. Это может привести к увеличению "серых" сделок, когда квартиры, находящиеся в собственности менее пяти лет, продают по цене до миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налога, опасается вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его оценкам, фиктивная цена по таким недавно приобретенным квартирам указывается в более чем половине договоров купли-продажи между физлицами.
 
  Наряду с продавцом покупатель тоже может быть заинтересован в такой схеме, чтобы не показывать своих доходов. К тому же сказывается невысокая степень осведомленности многих покупателей о возникающих в связи с "серой" сделкой рисках.
 
  Однако шансы избежать таким путем уплаты налога снижаются. Для этого вступившие в силу поправки вводят правило, что если объявленная в договоре цена недвижимости менее 70 процентов от ее кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться именно с этой суммы. До этого никаких законодательных ограничений на продажу квартир ниже кадастровой стоимости не было, отмечает Константин Апрелев. Кадастровую стоимость недвижимости, напоминают в ФНС, можно узнать в Государственном реестре недвижимости.
 
  Как и раньше, от налогообложения будут освобождаться те, кто продал жилой объект еще дешевле, чем покупал.
 
  И, наконец, третья новость, связанная с налогами и нашим имуществом. Физлица должны уведомить налоговые органы об автомобилях, квартирах, земельных участках. Как пояснили в ФНС, обязанность сообщать о наличии имущества возникает у налогоплательщиков - физических лиц только в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов.
 
  Вообще налоговики исчисляют имущественные налоги граждан на основании сведений из регистрирующих органов (Росреестр, ГИБДД МВД России, ГИМС МЧС России и т.д.). Иногда эти данные отсутствуют в реестрах прав по разным причинам. Поэтому налоги за имущество люди не платят годами.
 
  Законодатели предложили в этих случаях самим гражданам подтверждать сведения о своем имуществе. В 2016 году такие данные могут быть представлены в любой срок, по усмотрению налогоплательщиков - физических лиц. Они должны заполнить сообщение по утвержденной ФНС России форме и направить его в налоговый орган.
 
  Если вы хотя бы один раз получали уведомление об уплате налога на недвижимое имущество или транспортное средство, то сообщение в налоговый орган не представляется. Как и в том случае, если вы не получаете платежки, потому что имеете налоговые льготы. Подробная информация о порядке и способах представления сообщения размещена на сайте ФНС nalog.ru, в разделе "Физические лица".
 
  Подтверждающие документы можно представить через вашего представителя по доверенности или в электронном виде в "Личном кабинете налогоплательщика физического лица" на портале ФНС. Начисление налога производится с того года, когда вы представили данные о своих авто или квартирах независимо от даты регистрации прав собственности на них. За непредставление сведений в 2016 году штрафы применяться не будут. А с 1 января 2017 года они установлены в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.
 
  Налоги онлайн
  Свыше 700 миллионов обращений к 40 онлайн-сервисам Федеральной налоговой службы зарегистрировано в 2015 году, сообщает ведомство на своем сайте. В 2014 году эта цифра составляла 650 млн обращений.
 
  Онлайн-сервисы позволяют налогоплательщикам получить большую часть услуг, а также необходимую информацию в электронном виде. Самым популярным интернет-сервисом остается "Проверь себя и контрагента". Здесь зафиксировано более 300 миллионов обращений. Растет популярность и "Личного кабинета" для физлиц.
 
Игорь Зубков, Татьяна Зыкова
Источник: Российская газета
 
 
 
 

Налоговый вычет: позитив-2016

Опубликовано: 11:36, пятница, 15 января 2016

 
  С какой суммы начислят налог на подаренную недвижимость? Как быстрее получить имущественный вычет? Можно ли передавать свое право на возврат НДФЛ супругу? Bернут ли часть затрат на затянувшийся ремонт? Верховный Суд поставил точку в этих вопросах.
 
  В конце прошлого года Федеральная налоговая служба России опубликовала письмо № БС-4-11/22869@, которым отозвала сразу несколько своих посланий, направленных в прошлые годы в территориальные налоговые органы и бывших обязательными для применения. Большинство инструкций аннулированы в связи с утверждением Президиумом Верховного Суда РФ Обзора судебной практики, которая связана с применением главы 23 Налогового кодекса РФ, посвященной налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).
 
  Часть отмененных писем касается темы, неизменно интересующей наших читателей, а именно – правил уплаты налогов с недвижимости и предоставления налогового имущественного вычета при покупке жилья. Ранее многие тонкие моменты неоднозначно трактовались территориальными налоговыми органами, вызывали дискуссии между ФНС, Минфином и районными судами. Теперь с подачи Верховного Суда РФ некоторые спорные вопросы решены.
 
  Вернуть по полной
  Один из диспутов велся по следующему поводу. Как известно, государство предоставляет налогоплательщикам право получить налоговые вычеты в размере расходов на покупку жилья и уплату процентов по ипотечному кредиту либо через налоговую инспекцию, либо через так называемого налогового агента – то есть по месту работы. При этом во втором случае нет необходимости дожидаться окончания налогового периода. Можно, вступив в право владения квартирой или домом посреди календарного года, сразу получить в налоговом органе справку, подтверждающую право на вычет, и отнести ее работодателю вместе с заявлением.
 
  Точкой преткновения стал вопрос, с какого момента работник начинает получать имущественный вычет. Минфин и ФНС настаивали, что налоги перестают удерживать с того месяца, в котором работник принес пакет документов в бухгалтерию предприятия. НДФЛ за предыдущие месяцы налогового периода не пересчитывается и не возвращается налоговым агентом.
 
  На практике в большинстве случаев работодатели придерживались указанного ФНС порядка. До тех пор, пока одно предприятие не вернуло сотруднику, обратившемуся в середине года за имущественным вычетом, всю сумму удержанных с января налогов. После чего нарвалось на штраф по результатам налоговой проверки. Руководство предприятия не согласилось с наказанием и подало иск в суд, который встал на сторону истца. Верховный Суд подтвердил правоту служителей Фемиды.
 
  Теперь по месту работы можно вернуть налоги, излишне удержанные за период с января по месяц, в котором работник обратился к руководству с заявлением о получении имущественного вычета.
 
  ! ВАЖНО
  Работодатель вернет налоги, уплаченные с начала года и вплоть до момента обращения работника за налоговым вычетом
 
  Отделка считается
  Напомним, что имущественный вычет можно получить не только за покупку жилья, но также за затраты на его достройку или ремонт. Конечно, если была приобретена новая квартира без отделки или недостроенный дом.
 
  До сих пор ФНС России занимала в этих случаях однозначную позицию: все расходы на доведение жилища до ума нужно включить в налоговую декларацию, подаваемую вместе с первым заявлением на получение имущественного вычета. Если, к примеру, человек купил недострой и обратился в налоговый орган за возвратом НДФЛ в связи с покупкой жилья, а достройку и ремонт объекта начал на следующий год, включить эти расходы в уже одобренный вычет не удавалось. Заявленный налогоплательщиком вычет налоговики считали повторным, поскольку в предыдущем году ему уже была предоставлена данная льгота в отношении того же объекта недвижимости при его приобретении.
 
  В упомянутом обзоре Верховного Суда однозначно констатируется: «Получение имущественного налогового вычета в течение нескольких налоговых периодов не будет являться повторным, если вычет предоставляется в связи с достройкой (отделкой) объекта недвижимости, не завершенного строительством (полученного без отделки) на момент приобретения». Вопрос снят: можно достраивать дом в течение нескольких лет, добавляя новые расходы к уже указанным в декларациях за прошлые годы.
 
  ! ВАЖНО
  Расходы на отделку квартиры или достройку дома, произведенные в последующие за покупкой годы, включаются в общий вычет
 
  Передавать можно
  Больше всего туманных мест связано, пожалуй, с порядком предоставления имущественного налогового вычета супругам, купившим недвижимость в браке в общую долевую либо в общую совместную собственность. Один из вечных вопросов: можно ли передавать свое право на получение преференции от государства супругу? Скажем, в тех случаях, когда жена вышла на пенсию, не успев полностью исчерпать свое право на вычет, а муж продолжает работать.
 
  В письме от 2013 года ФНС ответила категорически отрицательно, мотивировав тем, что изменение порядка использования имущественного налогового вычета подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК не предусмотрено. Суды принимали по таким делам разные решения. Но Верховный Суд посчитал, что в названной выше статье нет положений, которые бы ограничивали одного из супругов в праве учесть оставшуюся часть расходов по приобретению жилья при исчислении собственной налоговой базы в том случае, если имущественный вычет вторым супругом получен не полностью. Главное, чтобы совокупная сумма вычета не превышала предельного размера – 2 млн руб.
 
  Эта позиция Верховного Суда актуальна для тех, кто купил недвижимость до 1 января 2014 года. Ведь с начала позапрошлого года вступил в силу новый порядок, привязывающий имущественный вычет к человеку, а не к объекту недвижимости, и перечисленные вопросы снялись сами собой. Однако немало россиян, решивших свой жилищный вопрос до этой даты, продолжают получать имущественный вычет по старым правилам.
 
  ! ВАЖНО
  Налогоплательщик, выйдя на пенсию, может передавать неисчерпанный имущественный вычет своему супругу (супруге)
 
  Расчет по минимуму
  Четвертое письмо, отозванное ФНС, касалось давнего спора об определении налоговой базы при получении недвижимости в дар. Минфин и ФНС настаивали на определении налоговой базы исходя из рыночных цен. Верховный Суд постановил по-другому.
 
  Напомним, что если человек получил столь ценный подарок не от члена семьи или родственника, то он обязан сам обратиться в налоговый орган и уплатить налог с дохода, полученного в натуральной (неденежной) форме. Стоимость подаренного объекта он также должен указать в декларации самостоятельно.
 
  Желание налогоплательщика минимизировать выплаты в бюджет вполне понятно. Потому в декларации о доходах обычно фигурировала кадастровая или даже инвентаризационная стоимость квартиры, дома или иного объекта недвижимости. Налоговики противились экономному подходу граждан и транслировали точку зрения головного органа: недвижимость должна быть задекларирована по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.
 
  К радости одариваемых, Верховный Суд прочитал налоговое законодательство иначе, чем Минфин и ФНС. В обзоре указано, что «главой 23 НК РФ прямо не определено, на основании каких именно документально подтвержденных данных о стоимости имущества гражданин обязан исчислять налог в случае получения имущества в дар от другого физического лица». А в статье 3 НК («Основные начала законодательства о налогах и сборах») вовсе говорится, что в законодательных актах не должно содержаться разночтений и неясностей. Если же таковые присутствуют, то ситуация трактуется однозначно в пользу налогоплательщика.
 
  ! ВАЖНО
  Для определения налогооблагаемой базы при получении недвижимости в дар можно указывать кадастровую или инвентаризационную стоимость объекта
 
  Поэтому, пока в законах не прописано иное, в налоговой декларации можно указывать кадастровую стоимость подаренного объекта. Но иногда она неизвестна, так как не все регионы справились с кадастровой оценкой недвижимости. В этом случае вполне подойдет оценка бюро технической инвентаризации. И хотя инвентаризационная стоимость на порядки ниже рыночной цены домов и квартир, налоговым органам придется принять ее за базу для начисления НДФЛ.
 
Елена Денисенко
Источник: Бюллетень Недвижимости
 
 
 
 

Законы в сфере недвижимости: новации-2016

Опубликовано: 10:13, четверг, 14 января 2016

 
  С начала года вступили в силу сразу несколько федеральных законов, регулирующих вопросы приобретения, продажи и владения недвижимостью. Напомним о тех из них, которые в той или иной степени окажут влияние на жизнь большинства россиян.
 
  Законодательные новации в этом году порадуют одиноких пенсионеров, инвалидов и семьи с детьми. Для всех остальных – повышение пени за неоплату услуг ЖКХ, сборов на капремонт и налогов с продажи недвижимости.
 
  Пять вместо трех
  Как мы уже писали, с 1 января 2016 года начал действовать федеральный закон ФЗ-382, внесший поправки в Налоговый кодекс РФ. Новации существенно меняют порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой недвижимости – квартиры, дома, дачи, земельного участка, гаража.
 
  Напомним вкратце: новые правила увеличивают срок владения имуществом, после которого доходы от его реализации не облагаются налогом, с ныне действующих трех лет до пяти. Исключение делается только для продавцов унаследованного и впервые приватизированного имущества, а также жилья, перешедшего владельцам по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года.
 
  Вторая новация исключает возможность увести в тень доход, полученный от реализации недвижимости. Если указанная в договоре цена купли-продажи ниже кадастровой стоимости, то последняя умножается на коэффициент 0,7 и принимается налоговиками за базу для начисления налогов.
 
  По новым правилам облагаются налогом доходы от продажи объектов, перешедших в собственность продавцов после 1 января 2016 года.
 
  Удвоенное наказание
  В октябре 2015 года Госдума приняла закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с укреплением платежной дисциплины потребителей энергоресурсов», увеличивающий штрафы за просрочку коммунальных платежей. По данным Минстроя РФ, на конец прошлого года россияне задолжали за ЖКУ почти 250 млрд руб.
 
  Документ с 1 января 2016 года устанавливает новый порядок начисления пени за просрочку платежей за электроэнергию, газ, воду и услуги водоотведения. Ранее штрафы взимались с первого дня просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый неоплаченный день (ставка рефинансирования сегодня составляет 11%). По новым правилам, начисление пени начинается с 31-го дня просрочки. В течение второго месяца размер наказания для неплательщика останется прежним, а с 91-го дня он резко возрастет и составит уже 1/130 ставки рефинансирования за каждый день долга.
 
  Видимо, для соблюдения принципа симметрии одновременно вводится наказание рублем для управляющих компаний за ошибки в квитанциях ЖКХ и неполноценное оказание услуг. Теперь они обязаны выплачивать штрафы в пользу жильцов в размере 50% от несправедливо начисленной суммы и 30% от стоимости неполноценно оказанной услуги. Но виновность УК надо еще доказать цифрами и фактами.
 
  Только через нотариуса
  Под самый занавес прошлого года, 29 декабря, президент страны подписал закон ФЗ-391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором содержатся существенные коррективы и уточнения основ нотариальной деятельности. В частности, в Семейный кодекс РФ внесены изменения, в соответствии с которыми становится обязательным нотариальное удостоверение соглашений о разделе имущества, совместно нажитого супругами.
 
  Кроме того, с этого года в обязательном порядке заверяются нотариусом договоры продажи земельной доли и доли в праве общей собственности постороннему лицу, а также – сделки распоряжения, управления или продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину. Понятно, что россиянам, решившим распорядиться своим имуществом в описанных случаях, печать нотариуса влетит в копеечку.
 
  Одним – повышение, другим – освобождение
  Разнонаправленно развивается тема взносов на капремонт многоквартирных домов: для одних категорий населения платежи растут, для других – снижаются или вовсе обнуляются.
 
  Так, с 1 января вступил в силу закон о льготах по оплате взносов в фонды капитального ремонта. Субъекты федерации теперь вправе освобождать от платежей граждан в возрасте 80 лет и старше. Одиноким пенсионерам, достигшим 70 лет, будут предоставлять скидку в 50%. Полцены будут платить также инвалиды первой и второй группы, дети-инвалиды и граждане, имеющие детей-инвалидов. Льготы по оплате капремонта могут получить ветераны труда, участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС.
 
  В то же время повышены тарифы за капремонт для жителей некоторых регионов России. Рост тарифа в рамках индексации составит в среднем 40 копеек за один квадратный метр.
 
  Для петербуржцев расходы повысятся несколько больше, чем в среднем по стране, – на 50 копеек с «квадрата». Ленинградская область размер платежа не пересматривала. Взносы во всех регионах разные, средний платеж по России составляет 6 руб. за кв. м. За 2015 год россияне собрали в фонды капремонта порядка 83 млрд руб.
 
  Маткапитал продлили
  Напомним, что в этом году должна была завершиться программа выплаты государством материнского капитала по случаю рождения или усыновления семьей второго ребенка, изначально рассчитанная на десять лет. Несмотря на кризис, правительство страны приняло решение продлить действие программы еще на два года – до 31 декабря 2018 года.
 
  Однако без неприятных новостей не обошлось. В течение всего периода действия программы размер выплат ежегодно индексировался в связи с инфляцией. Если в 2007 году материнский капитал составлял 250 тыс. руб., то в 2015-м он дорос уже до 453 тыс. руб. В наступившем году индексацию заморозили, и размер маткапитала останется прежним – 453 тыс. руб.
 
  Данное решение правительства к рынку недвижимости имеет непосредственное отношение. Как известно, маткапитал можно направить только на определенные государством цели – образование ребенка, пенсионные накопления матери или улучшение жилищных условий семьи. Последний пункт трактуется достаточно широко: покупка квартиры на первичном или вторичном рынке, первоначальный взнос по ипотеке или погашение уже взятого кредита, строительство или ремонт дома.
 
  Как оказалось, эта возможность наиболее привлекательна для россиян. Согласно статистике Пенсионного фонда, на конец 2014 года (новый годовой отчет еще не готов) 5,6 млн российских семей получили сертификат в рамках программы. В основном материнский капитал используется для улучшения жилищных условий. Так, в 2014 году в покупку жилья было вложено 90,5% от суммы всех выплат. С 2007 года на рынок недвижимости было направлено около триллиона рублей «материнских» денег.
 
  Снести барьеры
  Совет Федерации утвердил поправки в Градостроительный кодекс РФ, благодаря которым исключается возможность строить социальные объекты и жилье без учета их доступности для инвалидов и маломобильных групп граждан. Требования предъявляются не только к застройщикам и проектировщикам, но и к заказчикам строительства. С 1 января 2016 года создание безбарьерной среды становится обязательным для всех вновь возводимых зданий: многоквартирных домов, магазинов, аптек, школ и т. д. Источник финансирования строительства при этом значения не имеет: доступ людям с ограниченными возможностями должен быть обеспечен вне зависимости от того, на бюджетные или частные средства осуществляется проект.
 
  Предполагается, что в течение пяти лет две трети объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры и треть общеобразовательных школ станут безбарьерными.
 
  Последний закон наиболее позитивен: он действительно продиктован заботой о людях, по крайней мере – об отдельно взятой категории населения. Продление программы материнского капитала отчасти обусловлено желанием правительства поддержать рынок строящегося жилья. А вот все остальные изменения законодательства ведут к повышению тарифов, штрафов, пени и налогов для россиян.
 
Елена Денисенко
Источник: Бюллетень Недвижимости
 
 
 
 

Москва установила рекорд по вводу жилья, а в целом по России он падает

Опубликовано: 10:19, среда, 13 января 2016

 
  В 2015 году в Москве было сдано в эксплуатацию 3,8 млн кв. м жилья, что на 14,4% больше, чем годом ранее, когда ввод составил 3,326 млн кв. м. Таких показателей в столице не было с докризисного 2007 года, пишут в понедельник "Ведомости".
 
  Большая часть введенного жилья пришлась на Новую Москву: там, по предварительным данным, построено около 2 млн кв. м, рассказал представитель департамента развития присоединенных территорий. Но и в пределах МКАД ввод немного вырос по сравнению с 2014 годом - с 1,6 млн до 1,8 млн кв. м. Такие показатели ввода были заложены в программе "Градполитика" и под них был сформирован и согласован с застройщиками пообъектный график, объясняет руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин.
 
  Чиновник из мэрии называет прошлогодние показатели рекордными и считает, что их вряд ли удастся достичь в ближайшие годы.
 
  В целом же по России ввод жилья уже падает. В интервью "России 24" министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сообщал, что по итогам 2015 года будет сдано 70-75 млн кв. м. В 2014 году этот показатель составлял 81 млн кв. м. В Московской области в прошлом году подписано разрешений на ввод 7,8 млн кв. м жилья, говорит зампред областного правительства Герман Елянюшкин, почти на 1 млн меньше, чем годом ранее.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Квартирам прописали налог

Опубликовано: 11:01, вторник, 12 января 2016

 
  С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил
 
  Быстро продать квартиру становится сложнее. Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, прописано, что стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. «Газета.Ru» изучила новые налоговые правила.
 
  С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?
 
  Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.
 
  «Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.
 
  До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.
 
  Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.
 
  Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.
 
  «Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.
 
  Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.
 
  Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.
 
  Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.
 
  «С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.
 
  Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.
 
  «Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.
 
  Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.
 
  «Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

  • в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
  • по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

 
  Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.
 
  Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.
 
Павел Чернышов
Источник: Газета.Ru
 
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
1 + 17 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.