Новости

Банки войдут в долю.

Опубликовано: 10:15, понедельник, 28 декабря 2015

 
   Застройщики смогут получать средства дольщиков только после сдачи дома
 
  Застройщики уже в следующем году могут лишиться возможности напрямую пользоваться деньгами участников долевого строительства. Законопроект правительства по этому поводу Госдума планирует рассмотреть в первом чтении в весеннюю сессию, после выхода с новогодних каникул.
 
  Участники рынка предупреждают, что если поправки будут приняты, объемы строительства жилья упадут, а цены на него вырастут. Эксперты, напротив, не видят поводов для паники. И те, и другие, на этой неделе озвучили свои позиции на "круглом столе" в Фонде "Институт экономики города".
 
  Пакет поправок по защите прав дольщиков, едва успев попасть в Госдуму, стал самой обсуждаемой темой на строительном рынке и в экспертном сообществе. Больше всего споров вызывает инициатива, касающаяся открытия банковских спецсчетов для средств дольщиков. Схема, которую предложили разработчики законопроекта, проста: будущие участники долевого строительства приносят свои деньги в банк и кладут их на специальный эскроу-счет. Застройщик прямого доступа к ним иметь не будет и сможет получить их только после сдачи дома. На время стройки банк предоставит ему целевой кредит. Если застройщик обанкротится, дольщики получат свои деньги назад.
 
  Важный момент: право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу будут иметь только крупные банки с капиталом не меньше 20 миллиардов рублей. В правительстве отмечают, что принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.
 
  Застройщикам идея с эскроу-счетами не нравится. Более того, по их прогнозам, использование этого механизма приведет к уходу с рынка независимых участников, сокращению объемов строительства и росту цен на жилье. "С принятием поправок возникнет жесткая конкуренция по доступу застройщиков к ресурсам крупных банков, - говорит Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья. - По его словам, на кредиты смогут рассчитывать только компании, тесно связанные с банками. Все остальные либо останутся без кредитов, либо будут получать их под очень высокие проценты". В результате, часть независимых застройщиков, по словам Казинца, могут вообще уйти с рынка. А главное, цены на нем вырастут так, что ни о каком доступном жилье мы уже говорить не сможем".
 
  Банкиры не отрицают: кредиты в любом случае будут обходиться застройщикам дороже, чем привлечение средств дольщиков напрямую, когда деньги были фактически бесплатными. Банки всегда закладывают в стоимость кредита возможные риски. Если говорить о рынке жилья, основной риск заключается в том, что спрогнозировать, будет ли жилье продаваться или нет - очень сложно, напоминает член правления, первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. Но дело не только в этом. Если привлекать деньги дольщиков разрешат только крупным банкам, строители, по мнению Серегина, будут загнаны в довольно узкое горлышко. Отсутствие конкуренции среди банков может привести к тому, что ставки по кредитам для застройщиков будут не очень низкими.
 
  "Увеличение стоимости квадратного метра жилья может произойти не только за счет высокой процентной ставки по банковскому кредиту, - замечает Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. - Не стоит забывать, что денежные средства для застройщиков будут заморожены на определенный период - на год, на два - в зависимости от того, сколько идет стройка. Застройщики в один голос говорят, что процент по инфляции они тоже будут закладывать в стоимость квадратного метра жилья".
 
  Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева призывает посмотреть на ситуацию с другой стороны. С принятием поправок, доверие граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, заметно вырастет. Это будет способствовать развитию рынка, увеличению объемов строительства жилья, что сдержит рост цен. "Я участвовала в похожей дискуссии в 2003 году, когда участие в долевом строительстве было чистейшей лотереей и 214 закон, который навел порядок на этом рынке, только разрабатывался, - вспоминает Косарева. - Аргументы строителей в пользу того, что его не нужно принимать, были точно такими же, как сейчас: стройка встанет, цены вырастут. В результате же, объемы жилищного строительства в России за прошедшие годы увеличились вдвое. Конечно, в этом заслуга не только 214 закона, огромную лепту внес общий рост экономики. Но повышение доверия граждан к долевому строительству имело большое значение".
 
  Кстати
  В этом году соотношение объемов предложения на рынке новостроек еще больше сместилось в пользу жилья эконом- и комфорткласса, доля которого составила 82 процента применительно к московскому рынку. Интерес к сегменту бизнес-класса продолжил падать. По данным "ИРН-Консалтинг", в ноябре средняя стоимость метра на рынке новостроек столицы снизилась на один процент: с 206,8 до 204,7 тысячи рублей. Прежде всего, это было связано с увеличением доли проектов массового сегмента в структуре предложения, поясняют эксперты.
 
Юлия Кривошапко
Источник: Российская газета
 
 
 
 

Парламентарии вновь планируют продлить сроки бесплатной приватизации жилья

Опубликовано: 10:17, пятница, 25 декабря 2015

 
  Если проект вице-спикера Госдумы Николая Левичева будет одобрен и получит статус закона, это будет пятым случаем продления бесплатной приватизации в России. Как сообщило РИА Новости со ссылкой на слова Левичева, его законопроект предлагает продление сроков до 1 марта 2017 года.
 
  «Я внесу законопроект о продлении сроков бесплатной приватизации еще на один год, потому что граждане Республики Крым и города Севастополя не успевают воспользоваться этой нормой. И нужно, на наш взгляд, предоставить им такую равную возможность с гражданами всех остальных субъектов РФ», - сообщил Николай Левичев.
 
  Как писал RealEstate.ru почти три года назад, у регулярного продления сроков приватизации есть вполне обыденные причины. Государству невыгодно содержать на своем балансе большие объемы соцжилья – его нужно обслуживать, ремонтировать и т. д. В то же время собственники должны будут все это делать за свой счет. Периодически истекающие сроки приватизации создают ажиотаж и увеличивают число новых собственников.
 
  В первый раз бесплатная приватизация жилья в России началась в 1992 году. Планировалась, что она завершится с принятием нового Жилищного кодекса 1 января 2007 года, но ее срок четырежды продлевался — до 2010, 2013, 2015 годов и, наконец, до 1 марта 2016 года. За это время, по данным статистики, в разных регионах страны было приватизировано 70-80 % квартир.
 
Источник: RealEstate.ru
 
 
 
 

Новую оценку своих квартир в этом году оспорили лишь 5 москвичей - слишком дорогая процедура

Опубликовано: 11:42, четверг, 24 декабря 2015

 
  Несмотря на то, что Москва с этого года в числе первых 99 регионов перешла на исчисление налога на недвижимость граждан исходя уже из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, в этом году лишь пятеро москвичей оспорили кадастровую оценку своих квартир. Об этом на пресс-конференции во вторник сообщили представители Управления Росреестра по Москве, передает ТАСС.
 
  В комиссию по оспариванию кадастровой оценки обратились "порядка 5 граждан", заявили представители управления. Они объясняют это тем, что для многих просто невыгодно обращаться - на проведение своей оценки потребуется от 15 до 30 тысяч рублей в зависимости от стоимости услуг оценщиков.
 
  Эксперты уточнили, что в комиссии можно оспорить результаты кадастровой оценки в течение двух лет со времени ее вынесения - на сегодня - в 2015-2016 годах. Но обращение будет рассматриваться в течение налогового периода - то есть в следующем году можно оспорить только кадастровую стоимость, включенную в начисление налога уже за 2016 год. При этом у граждан есть возможность оспорить оценку и в суде.
 
  Как известно, уже весной налоговая служба начнет рассылку извещения об объеме нового уплачиваемого налога, и, как ожидается, многие почувствуют разницу по сравнению со старыми платежками. Впрочем, как уверяет руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, для владельцев 1-2-комнатных квартир увеличение будет небольшое, "а в некоторых случаях (будет) даже снижение".
 
  Напомним, согласно новому закону Москвы, владельцам недвижимости с кадастровой стоимостью менее 10 млн рублей придется платить 0,1% от кадастровой стоимости, от 10 до 20 млн рублей - 0,15%, от 20 до 50 млн рублей - 0,2%, от 50 до 300 млн рублей - 0,3%, а граждане-владельцы квартир стоимостью выше 300 млн рублей - 2% от кадастровой стоимости.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Прогноз: какие факторы будут влиять на рынок жилья Москвы в 2016 году

Опубликовано: 10:19, четверг, 24 декабря 2015

 
  В конце каждого года слово «прогноз» может соперничать по популярности только со словами «скидки» и «подарки», «новогодние истории», «елка» и «Дед Мороз». При этом в отличие от последних с прогнозами все не так очевидно. В своей авторской колонке председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова рассказывает о том, что ждет рынок недвижимости Московского региона в следующем, 2016 году
 
  На данный момент давать прогнозы крайне сложно. Особенно если мы говорим о рынке недвижимости, зависимом от многих социально-экономических обстоятельств: колебаний курсов валют, ситуации в банковской сфере, сокращений штата в частных компаниях и государственных учреждениях и т. д. Любая экономическая нестабильность приводит к тому, что собственники жилья снимают свои объекты с продажи, и это приводит к уменьшению предложения. В то же время потенциальные покупатели значительно осторожнее начинают относиться к такому инструменту, как ипотечное кредитование, поскольку теряют уверенность в завтрашнем дне, что приводит к сокращению спроса. Застройщики пересматривают концепции своих проектов, переводя их в категорию более доступного жилья, уменьшают площади квартир, тем самым сокращая бюджет покупки, либо предлагают интересные решения и опции, чтобы повысить конкурентную способность своих проектов и поднять продажи. Поэтому говорить о том, как будет вести себя рынок недвижимости в 2016 году, очень сложно. От того, как сложатся обстоятельства, каковы будут темпы инфляции, сколько будет стоить доллар, будут ли введены дополнительные программы, способные стимулировать ипотечное кредитование не только на первичном, но и на вторичном рынке, зависит, увеличится ли платежеспособный спрос, который, являясь основным движущим фактором, определяет объемы предложения на вторичном рынке, интенсивность ввода новых проектов на рынке первичного жилья и стоимость квадратного метра.
 
  Впервые за многие годы бюджет Российской Федерации планируется не на три года, а на год, и давать долгосрочный прогноз очень сложно. Поэтому пока можно лишь рассуждать в категориях сослагательного наклонения.
 
  Итак, что будет если…
 
  …мы вновь увидим сумасшедшее валютное ралли
  Конец 2014 года ознаменовался ажиотажным спросом на фоне роста курсов иностранных валют. Многие люди, испугавшись за судьбу своих рублевых накоплений, поспешили вложить их в недвижимость, в связи с чем значительно вырос объем сделок. Шлейф этого явления тянулся еще и в январе 2015 года. А вот в 2015-м ни в августе, ни в сентябре, когда доллар сделал вновь резкий скачок вверх, мы этой тенденции уже не увидели и существенного увеличения покупательской активности и роста цены предложения на вторичном рынке не наблюдали. Это можно объяснить и тем, что рост курса не был столь ошеломляющим, и тем, что спрос с целью сохранения сбережений был фактически исчерпан. То есть валютное ралли уже не столь сильно сказывалось на рынке недвижимости в 2015 году. Судя по всему, и в 2016-м колебания курсов не будут оказывать существенного влияния на рынок недвижимости.
 
  …ужесточатся санкции против России
  Введение новых или продление существующих санкций — не причина для существенных изменений на рынке недвижимости и роста стоимости квадратного метра. Можно предположить, что банки с участием государственного капитала, против которых в первую очередь были приняты меры, не столь существенно зависят от зарубежных финансовых систем. Санкции в большей степени оказали определенное влияние на рынок аренды элитных квартир, снимаемых для топ-менеджмента крупных иностранных компаний, отток которых мы, конечно, увидели.
 
  …если цены на нефть и дальше будут падать
  Непосредственно падение цен на нефть немедленного воздействия на рынок недвижимости не оказывает. А вот устойчивая низкая цена на нефть, безусловно, приводит сначала к трудностям в экономике, что затрагивает и рынок недвижимости в том числе. Однако так происходит не всегда. В общем и целом наша экономика к такому развитию событий готова, поскольку высокий курс доллара в какой-то степени нивелирует падение цен на нефть. Но есть и более прямая зависимость — экономический спад и рост инфляции приводят к снижению реальных доходов населения и покупательской активности. Это увеличивает предложение при падающем спросе на недвижимость, что, в свою очередь, ведет к снижению цен на недвижимость. А низкий спрос даже на сниженные по стоимости объекты может привести к локальной стагнации. Почему локальной? Потому что сегмент экономкласса всегда будет востребован не столько с целью вложения средств, сколько с целью решения своих жилищных вопросов.
 
  …если застройщики будут испытывать финансовые трудности
  В отличие от кризиса 2008 года текущий кризис проходит для застройщиков более гладко. Многие девелоперы и застройщики, пережившие катаклизмы 2008 года и сумевшие извлечь полезный опыт, сделали соответствующие выводы и смогли правильно оценить возможные риски, а также получили своеобразную подушку безопасности за счет ажиотажного спроса конца 2014 года, что позволило им продержаться какое-то время без привлечения кредитных средств. Объемы нового жилья в течение 2015 года вводились, новые проекты выходили на рынок, и мы можем говорить о рекордном объеме предложения на первичном рынке в границах Старой Москвы. Запущенная в апреле 2015 года программа ипотеки с государственной поддержкой также повысила спрос на новостройки, а введенные меры по повышению ответственности застройщиков обеспечили дополнительную защиту прав участников долевого строительства. Тем не менее очевидно, что от части проектов, существующих пока только на бумаге, застройщикам придется отказаться, чтобы переложить средства на достройку объектов высокой и средней стадий готовности. С одной стороны, это снизит объем предложений на рынке новостроек, с другой — может стимулировать рынок в данном сегменте. Масштабные проблемы застройщиков, которых мы, конечно, не ждем, но которые все же возможны, могут привести к оттоку покупателей из сегмента новостроек в сегмент вторичного жилья.
 
  Какие бы сюрпризы ни готовил нам наступающий год, рынок недвижимости, превратившийся за многие годы в большой непотопляемый корабль, будет двигаться в своем фарватере, изредка покачиваясь на волнах, где-то проседая, где-то поднимаясь. Жизнь не стоит на месте, и жилищные вопросы сами собой не решаются, а значит, наши клиенты будут покупать и продавать свою недвижимость. Конечно, могут измениться способы решения: увеличится количество альтернативных сделок, вырастет доля сделок в сегменте экономкласса, продавцы и покупатели начнут быстрее достигать компромисса по стоимости объектов, что, безусловно, поддержит спрос и предложение в комфортных для функционирования рынка недвижимости условиях. Нельзя забывать и о поддержке государством жилищной сферы. В 2015 году, по данным АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов по Москве вышло на показатели 2011 года, а по области превысило показатели 2012 года только за последние десять месяцев. Если удастся сократить темпы инфляции, что стоит в планах ЦБ, то реальные денежные доходы населения будут сокращаться медленнее. Параллельно с этим может быть снижена ключевая ставка, которая повлечет за собой снижение ипотечных ставок и ставок по кредитам для бизнеса, что послужит стимулом к постепенному восстановлению экономики.
 
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
 
 
Оксана Вражнова
Источник: РБК-Недвижимость
 
 
 
 

Мнение: Ждать ли армагеддона на рынке недвижимости России в 2016 году

Опубликовано: 10:21, понедельник, 21 декабря 2015

 
  Какое влияние оказывает стоимость нефти на стоимость российской недвижимости, в авторской колонке рассуждает директор одного из крупнейших в России агентств недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов
 
  Прежде чем приступить к прогнозам на 2016 год, вспомним, каким был год 2015-й, который, можно сказать, начался в декабре 2014-го. Ровно год назад россияне штурмовали магазины, банки, а учетная ставка в момент была поднята до 17%. Казалось, вот-вот — и наступит полный армагеддон. Нефть, кстати, стоила весь декабрь 2014 года в районе $60 за баррель…
 
  В 2015 году суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по России потерял, по нашим оценкам, 42%. Падение цен составило 15%.
 
  Кризисные явления на рынках, как правило, формируют активную динамику в технологиях, законодательстве. Интересно, что 2015 год не стал таким, несмотря на всю жесткость ситуации. В сфере жилищного законодательства всем, наверное, запомнится только ситуация со страховками и, возможно, с увеличением налогового бремени на владельцев недвижимости.
 
  Теперь — к прогнозам и разговору о том, что будет в 2016 году.
 
  Нефть как главный фактор будущего рынка недвижимости
  Есть такая точка зрения, что для понимания цен на недвижимость достаточно понимать цены на нефть. Ниже мы составили корреляцию долларовых цен на недвижимость в России и долларовых цен на нефть. Можно, конечно, проанализировать и рублевую корреляцию недвижимости и нефти. Эффект был бы сопоставим, хотя корреляция была бы менее очевидна.
 
  Что мы видим из этого графика: буквально пугающее подобие двух линий. Еще больше можно начать беспокоиться, если взглянуть на текущие котировки нефти. Период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, по нашим оценкам, составляет четыре — шесть месяцев. Это одна точка опоры при прогнозе.
 
  Перепроизводство
  Но не все в ценообразовании недвижимости строится на нефтяных котировках. Условно говоря, цена на нефть — это спрос, и он почти не зависит от внутренних факторов. Но предложение поддается анализу и прогнозу. На рынке недвижимости России есть классическое перепроизводство, в предыдущие годы его не было, а значит, можно ожидать уменьшения зависимости изменения цен на недвижимость от цен на нефть. Сколько же сейчас пустых квартир по всей России?! Затоваривание на других рынках решается проще: увозят в другие страны или регионы; есть срок годности, как минимум стоимость падает из-за возраста товара; при перепроизводстве сильно снижается цена, но все равно идет реализация и, как правило, какое-либо глобальное затоваривание невозможно. Недвижимость, помимо того что обладает трехлетним циклом изготовления товара, привязана к месту производства. А значит, возможен вариант, когда при действующем перепроизводстве еще три года склад будет только нагружаться.
 
  На сегодня, по нашим оценкам, на одного жителя России в продаже находится более 2 кв. м жилья (все виды недвижимости к продаже). В сегодняшних реалиях это в два раза больше нормы. Для сравнения, в 2011 году этот показатель был 0,85 кв. м. Самое интересное, что по итогам 2016 года мы ожидаем его рост. Таким образом, давайте будем объективны, этот фактор станет сильно давить на снижение цены.
 
  Что еще будет влиять на рынок
  И еще значимый фактор, который способен влиять на диспозицию цена/объем рынка, — ситуация на финансовом рынке. По большому счету, и учетная ставка (а значит, и ставка по ипотеке), и курс доллара явно взаимосвязаны с ценами на нефть. Потому прогноз цены на нефть одновременно является условным прогнозом основных финансовых показателей в России.
 
  Следующий момент — ценовые ожидания. Каковы они, четко дают понять ноябрь и декабрь этого года: на рынке недвижимости нет привычного ажиотажа. Более того, с учетом сезонного фактора можно говорить о том, что последние два месяца года динамика продаж откровенно разочаровывает. Инвесторов в недвижимость как волной смыло. Конечно, ситуация временная, и после того как цена достигнет какого-то уровня поддержки, инвесторы выйдут на рынок, тем самым выражая общие настроения по поводу будущей цены, но нет никаких гарантий, что это случится в следующем году.
 
  Итоговый прогноз
  На наш взгляд, прогноз по ценам и объемам рынка в натуральном выражении можно уместить в следующую матрицу (см. ниже), где в базовом столбце — планируемая стоимость, в базовой строке — процентное изменение цены к этому году, а на их пересечении — наиболее вероятный объем сделок по отношению к 2015 году. Зеленым выделен возможный сценарий при каждом шаге стоимости нефти. Таким образом, в случае если среднегодовая цена на нефть будет в диапазоне $40–55 за баррель, то наиболее вероятен сценарий, при котором цены уменьшаться на 10%, а количество сделок вырастет на 12%.
 
  
 
  Мы ожидаем следующие крупные тенденции рынка недвижимости 2016 году:

  1. Изменение структуры спроса в сторону более дешевых сегментов. Уже сейчас очевиден сильный рост доли покупки с ипотекой, наиболее востребован экономкласс, а жилье классов комфорт и бизнес в четвертом квартале 2015 года ощутили проблемы со спросом.
  2. Развитие законодательства в сфере регулирования и мониторинга строительной отрасли. Движение в сторону создания аналога ЦБ, но для застройщиков с соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и так далее. Это мягкая мера, однако возможен и более тяжелый вариант — переход к работе только по готовому жилью.
  3. Развитие арендного жилья, доходных домов. Сейчас огромное количество нереализованной недвижимости, из-за высокой маржинальности в строительстве девелоперы отлынивали от этого сектора, считая его слабодоходным. В 2016-м ситуация изменится, и на этот сектор взглянут по-другому и банки, и застройщики, и частные инвесторы, и государство.
  4. Сокращение компаний, начинающих строительные проекты. Можно говорить об олигополизации строительного рынка: первым пяти компаниям в крупных городах будут принадлежать до 90% новых проектов.
  5. Резкое развитие технологий. В последние пять лет в строительстве появилось много новых дешевых и быстрых технологий, но они не внедрялись. Сейчас из-за агрессивного сокращения маржинальности бизнеса риски внедрения станут меньше рисков невнедрения.
  6. Риелторский бизнес впервые столкнется с настоящей конкуренцией со стороны сайтов-агрегаторов. Ощутимое количество компаний уйдут с рынка, а качество услуг из-за огромной конкуренции повысится.
  7. Потеря банковским сектором монополии на выдачу ипотеки. Законодательно будет отшлифована возможность выдачи ипотеки различными частными и государственными фондами, что должно способствовать снижению стоимости ипотеки.

 
  В заключение можно сказать, что рынок недвижимости многополярен, и если смотреть на это со стороны покупателя, то никакого армагеддона нет, напротив, наблюдаются положительные тенденции: снижение стоимости жилья, увеличение выбора, повышение сервиса, снижение стоимости ипотеки и, возможно, перезапуск долгосрочных механизмов доступного и надежного жилья в будущем.
 
  Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
 
 
Ильдар Хусаинов
Источник: РБК-Недвижимость
 
 
 
 

Минфин пообещал потратить на программу льготной ипотеки в новом году в 8 раз больше денег, чем в этом

Опубликовано: 10:25, пятница, 18 декабря 2015

 
  Минфин направил на программу льготной ипотеки 2 млрд рублей в текущем году и потратит еще 16,5 млрд рублей в 2016 году. Об этом журналистам на брифинге сообщил министр финансов Антон Силуанов.
 
  "Что у нас тоже сработало, это ипотека. Минфин был ответственным за реанимацию строительного рынка. Мы запустили такой продукт, как субсидирование ипотечных ставок", - напомнил министр. По его словам, Минфин потратил "небольшие деньги, около 2 млрд рублей в этом году, в следующем году, конечно, существенно нарастают эти обязательства", передает ТАСС.
 
  Как сообщалось ранее, российские банки со времени начала действия правительственной программы субсидирования ипотеки выдали 173,6 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 309,2 млрд рублей. В ноябре было выдано кредитов на 44,7 млрд рублей.
 
  В апреле было выдано кредитов на 22 млрд рублей (4,1 тыс.), в мае - 31 млрд рублей (26,9 тыс.), в июне - 40 млрд рублей (22,2 тыс.), в июле - 43 млрд рублей (24,6 тыс.), в августе - 40 млрд рублей (22,4 тыс.), в сентябре - 46 млрд рублей (25,6 тыс.), в октябре - 42,3 млрд рублей (22,8 тыс.).
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Ипотека с поправками

Опубликовано: 10:24, среда, 16 декабря 2015

 
  На прошлой неделе правительство внесло поправки в неработающую программу поддержки проблемных ипотечных заемщиков. Помогут ли нововведения ипотечникам на этот раз?
 
  Вторая попытка
  На прошлой неделе правительство наконец утвердило поправки в программу помощи проблемным ипотечным заемщикам. Условия для получения помощи стали мягче. Например, теперь заемщику для получения помощи от государства достаточно иметь одного несовершеннолетнего ребенка, а не двух, как было раньше. Увеличена и максимальная сумма возмещения по одному кредиту.
 
  Эти поправки — вторая попытка помочь ипотечным заемщикам, оказавшимся из‑за кризиса в сложной финансовой ситуации. Первая — полностью провалилась. Программа, утвержденная правительством 21 апреля 2015 года, предполагала выделение отдельным категориям ипотечных заемщиков помощи в 4,5 млрд руб. через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выплаты должны были начаться 1 июня, но программа так и не заработала.
 
  Прежде всего, получение помощи было обусловлено несколькими десятками условий, которым должен был удовлетворять заемщик. Кроме того, для ее получения банки должны были заключить договор с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и, прежде чем подать заявку на компенсацию, провести реструктуризацию кредита. И, наконец, компенсации по проблемным кредитам предполагались мизерные — 200 тыс. руб. на человека.
 
  На деле программа не помогла никому. К 1 июня, когда должны были начаться первые выплаты, ни один банк не согласился участвовать в проекте АИЖК. Потом соглашения с АИЖК заключили 42 банка, но ни один из них не подтвердил РБК, что ему удалось получить компенсацию в рамках этой программы. В АИЖК результаты программы не комментировали.
 
  Условия получения помощи ипотечниками в новой версии программы сильно смягчены. Кроме сокращения числа несовершеннолетних детей, либерализованы требования по доходу: после внесения ежемесячного платежа доход на каждого члена семьи должен быть не больше двух прожиточных минимумов по региону (в первой версии — не больше полутора). Еще одно важное нововведение: теперь заемщики могут обращаться в банк, даже не имея просроченной задолженности. Прежде должник обязан был иметь как минимум 120 дней просрочки.
 
  Наконец, максимальную сумму возмещения по одному кредиту увеличили с 200 тыс. до 600 тыс. руб. При этом появилось новое условие: возмещение не должно превышать 10% от остатка по кредиту. Это нужно, чтобы исправить региональные диспропорции, пишет АИЖК в своем пресс-релизе.
 
  «Главной целью было увеличить число тех, кто может участвовать в программе», — сообщила пресс-служба Сбербанка. Банк помогал разрабатывать поправки в правительственное постановление.
 
  Агентство планирует помочь большему числу заемщиков, чем ранее. При этом денег на программу АИЖК больше не дадут: помощь нужно оказывать в рамках все тех же 4,5 млрд руб. Откуда возьмутся дополнительные ресурсы? Новая редакция программы дала АИЖК право размещать временно свободную часть этих 4,5 млрд руб. на депозитах в надежных банках или вкладывать в ОФЗ. Полученный доход, если он, конечно, будет, можно использовать на финансирование программы.
 
  Моральная поддержка
  Большинство банкиров, опрошенных РБК, сходятся во мнении: стать участниками обновленной программы помощи сможет гораздо больше должников по ипотечным кредитам. «Число заемщиков, проходящих по условиям программы, увеличится», — считает директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр. С этим соглашается и первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. В то же время он считает, что программа, скорее всего, поможет только рублевым заемщикам.
 
  
 
  «Для валютных кредитов, средний долг по которым около $200 тыс., такое возмещение мизерно», — говорит замуправляющего московского филиала Сургутнефтегазбанка Наум Либкинд. Он отмечает, что для реальной помощи валютному заемщику в Москве нужно выделить около 8 млн руб. на человека. Для рублевых кредитов размер помощи также выходит небольшим, так как ограничен 10% задолженности по кредиту. То есть при долге в 1,5 млн руб. максимум помощи от АИЖК составит 150 тыс. руб.
 
  Сами заемщики говорят, что помощь несколько запоздала. Пока правительство перезапускало неработающий механизм, они сами разбирались со своими проблемами. Например, еще летом Елена Никулина из Калининграда могла бы стать участницей обновленной программы АИЖК. Условиям старой программы она не соответствовала по возрасту и количеству несовершеннолетних детей. Теперь просить помощи АИЖК поздно — Райффайзенбанк, где она брала ипотечный кредит, подал иск в суд. Размер долга составляет $57 тыс., срок просрочки по платежам — год, судебное заседание намечено на 11 января.

  Еще одна семья была бы идеальными кандидатами на программу АИЖК. 31‑летняя Надежда Ли и ее 35‑летний муж взяли ипотеку в банке «ДельтаКредит» в 2008 году и купили квартиру в подмосковном Железнодорожном. Ли идеально подходили под программу АИЖК по возрасту и количеству детей, но их банк в мае не участвовал в программе. Ли продали квартиру, остаток долга банк списал. Сейчас пара с двумя детьми снимает жилье — за 30 тыс. руб. в месяц они нашли двухкомнатную квартиру в том же Железнодорожном. «Это лучше, чем платить банку по 60 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру и ютиться в ней вчетвером», — рассуждает бывшая заемщица.
 
Анастасия Стогней
Источник: РБК
 
 
 
 

Правительство повысит защиту прав дольщиков

Опубликовано: 10:10, среда, 16 декабря 2015

 
  Правительство внесло в Госдуму законопроект, повышающий защиту прав участников долевого строительства многоквартирных домов. Об этом во вторник сообщила пресс-служба кабмина.
 
  Законопроект устанавливает дополнительные требования к застройщикам, которые привлекают деньги дольщиков, расширяет полномочия органов исполнительной власти в регионах по надзору в области долевого строительства. Документ также предусматривает создание единого реестра застройщиков. "Это позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, и защищенность участников долевого строительства", - подчеркнули в пресс-службе правительства.
 
  Изменения в законодательство будут поэтапными. С 1 марта 2016 года вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, а также к раскрытию информации на их официальных сайтах. Региональные власти проследят за соблюдением графика строительства и целевым использованием денег дольщиков. Создание единого реестра застройщиков намечено на 1 июля 2016 года. С 1 января 2017 года расширяется перечень целей использования средств дольщиков, куда войдут затраты на возведение объектов социальной инфраструктуры при условии безвозмездной передачи таких объектов в государственную или муниципальную собственность.
 
  Законопроект был одобрен на заседании правительства 10 декабря 2015 года, поправки были подготовлены Минстроем после поручения первого вице-премьера Игоря Шувалова. "Также для обеспечения прав участников долевого строительства можно будет использовать механизм банковского проектного финансирования. Банк, который предоставляет застройщику кредит на строительство жилья, это делает, деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в этом банке, а к застройщику они поступят только после того, как он закончит все работы и люди получат квартиры", - заявлял на прошлой неделе премьер-министр РФ Дмитрий Медведев.
 
Роман Маркелов
Источник: Российская газета
 
 
 
 

Прогноз рынка недвижимость на 2016 год от IRN.RU

Опубликовано: 11:15, вторник, 15 декабря 2015

 
  Низкий спрос и огромное предложение тянут цены вниз
 
  По итогам 2015 г. квартиры в Москве подешевели на 10-15%, как за счет снижения цен предложения, так и в связи со значительным увеличением размера скидок и торга. По всей видимости, эта тенденция сохранится и в 2016 г. – в ситуации, когда платежеспособный спрос на жилье находится на минимуме, предложение - на максимуме, а нефть опускается ниже $40 за баррель, ожидать иного развития событий было бы странно, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
 
  Осень надежд не оправдала
  Осень развеяла надежды участников рынка недвижимости на быстрое восстановление покупательской активности по сценарию кризиса 2008-2009 гг. - тогда признаки оживления спроса появились к концу лета 2009 г., а в 2010 г. ужасы глобального финансового катаклизма уже начали забываться. Однако в этот раз строить радужные планы на следующий год явно преждевременно: за январь-ноябрь 2015 г. число зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. Причем с наступлением нового делового сезона отставание вместо того, чтобы сокращаться, начало увеличиваться: в сентябре-ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем годом ранее. Такую динамику можно было бы списать на завышенную базу 2014 г. – девальвация рубля в прошлом году обеспечила застройщикам ажиотажные продажи, если бы не тот факт, что результаты нынешней осени оказались на 22% хуже сентября-ноября спокойного 2013 г. И это несмотря на то, что на валютном рынке последние несколько месяцев вновь царят разброд и шатания. (См. «Кризис распространяется на новостройки».)
 
  На вторичном рынке в октябре-ноябре 2015 г. наметился небольшой рост спроса относительно предыдущих провальных месяцев, однако ситуацию в целом это не спасает: количество переходов прав на недвижимость по-прежнему на треть меньше в годовом выражении. По сравнению с сентябрем-ноябрем 2013 г. показатель снизился на 34%. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)
 
  Ничего удивительного в такой динамике нет: сбережения, на которые потенциальные покупатели могли приобрести жилье в этом году, были в основном потрачены во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г. А новым взяться неоткуда – доходы населения падают. По словам министра труда Максима Топилина, в 2015 г. реальная заработная плата снизится на 8-9%. Это одно из ключевых отличий нынешнего кризиса от предыдущего - в 2008-2009 гг. доходы населения находились на достаточно стабильном уровне: в 2008 г. реальная зарплата выросла на 11,5% в годовом исчислении, а в 2009-м сократилась, но лишь на 3,5%.
 
  Кроме того, доходы людей съедает инфляция, которая по итогам 2015 г. составит 12,4–12,7%, сообщил глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев. В таких условиях у россиян остаётся все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды. На рынке новостроек спрос до недавнего времени поддерживала государственная программа льготной ипотеки, однако, похоже, все, кто мог и хотел взять кредит под 12% годовых, уже это сделали.
 
  Объемы предложения растут
  Несмотря на снижение продаж, девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. По данным «ИРН-Консалтинг», с октября 2014-го по октябрь 2015-го объем предложения новостроек в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД увеличился в полтора раза. Девелопмент – инертный бизнес, те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. А безболезненно «заморозить» бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды.
 
  Однако это не значит, что девелоперы не корректируют планы в соответствии с текущим положением дел на рынке. «С начала 2014 г. застройщики начали оперативно пересматривать квартирографию в своих проектах, с тем чтобы за счет уменьшения площади квартир сделать их более доступными для потенциальных покупателей в условиях значительного сокращения платежеспособного спроса. В результате многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как бизнес-класс, по сути являются комфортклассом, так как ориентированы на граждан со средним достатком», - говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова (см. «Предложение недорогих новостроек в «старой» Москве за год выросло почти в два раза»).
 
  В итоге за год предложение новостроек экономкласса выросло на 70%, а комфорткласса – почти в пять раз. Причем столичный рынок демократизировался резко, одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г. объем жилья комфорткласса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.
 
  Растет объем предложения и на вторичном рынке жилья, так как из-за дефицита покупателей квартиры на многие месяцы зависают в базах. Фактически, продается лишь примерно пятая часть представленных на рынке квартир – только те, чьи владельцы согласны на адекватную новым экономическим реалиям цену. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)
 
  Цены ползут вниз
  В условиях максимального предложения и минимального спроса цены на жилье, естественно, постепенно сползают вниз. В 2015 г. московские квартиры подешевели примерно на 10-15% в рублях с учетом скидок и торга. Рассчитываемый www. irn.ru индекс стоимости жилья, который последние два года находился в диапазоне 180 000 – 200 000 руб. за кв. м, четко ушел в диапазон 170 000 – 180 000 руб.
 
  В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10-15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса, нет и не предвидится. Наоборот, власти допускают снижение цен на нефть до $30 за баррель и готовятся к сокращению бюджетных расходов, что вряд ли увеличит покупательскую способность российских граждан…
 
  Сокращение объема предложения жилья могло бы поддержать цены на недвижимость, однако пока тенденция обратная - застройщики продолжают выводить на рынок все новые проекты, причем по цене существенно ниже средней по рынку. В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110 000 - 140 000 за квадратный метр (см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2015 года: что, где, почем»). Еще недавно жилье за такие деньги можно было купить только в Подмосковье и Новой Москве, где, кстати, застройщики также не снижают активность – см. «Новостройки: чем больше выбор, тем разборчивее покупатели».
 
  Кроме того, нельзя исключать пополнения предложения на вторичном рынке за счет инвестиционных квартир. С введением рыночного налога на недвижимость содержание «лишнего» жилья становится накладным даже для небедных граждан, особенно учитывая возросшие коммунальные платежи.
 
  Тотальная распродажа вряд ли возможна – инвесторы в недвижимость обычно предпочитают надеяться на лучшее, то есть на рост стоимости метра, но возвращение в оборот даже 10% инвестиционного жилья будет давить на цены.
 
  «Дружественная» ценовая политика застройщиков, готовность предоставлять длительные рассрочки и выгодные условия ипотечного кредитования продолжат оттягивать спрос со вторичного рынка, где значительная часть продавцов до сих пор не готовы к скидкам и торгу. Дополнительным ударом для «вторички», особенно морально и физически устаревшей, может стать рост предложения квартир в готовых новостройках, которые часто предлагаются даже с отделкой. Из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все лоты на стадии строительства, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать. В результате снижается привлекательность «вторички», которую многие выбирают только потому, что опасаются недостроя и/или не могут долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.
 
  На рынке новостроек средние цены также продолжат медленно сползать вниз за счет появления новых проектов по ценам ощутимо ниже среднерыночных и медленного повышения стоимости метра по мере повышения стадии готовности. Наибольшим спросом будут пользоваться объекты внутри МКАД, с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и, конечно, по адекватной цене.
 
  На загородном рынке лучше всего будут себя чувствовать объекты, которые могут стать альтернативой московским квартирам – в этом сегменте динамика цен будет примерно такой же, как и на рынке городского жилья. Объекты из разряда «второй дом» - дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. А главной «жертвой» кризиса, по-видимому, станет офисная недвижимость, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический.
 
  В общем и целом, в 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г. Значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика – если дела в экономике не пойдут совсем уж плохо, так как, в отличие от развитых европейских рынков типа испанского, в России нет перепроизводства жилья и потребность в улучшении жилищных условий остается очень высокой.
 
Источник: IRN.RU
 
 
 
 

Гарант для дольщиков

Опубликовано: 10:12, вторник, 15 декабря 2015

 
  Финансирование санации СУ-155 возьмет на себя государство через банк «Российский капитал». Группа БИН будет контролировать строительство, но ничего не заработает на этом, утверждает совладелец группы БИН Микаил Шишханов.
 
  Безвозмездный санатор
  Группа БИН Шишханова и семьи Гуцериевых не заработает прибыли на санации, сказал совладелец группы Микаил Шишханов, отвечая на вопросы журналистов. По его словам, бизнес-план предусматривает, что все расходы группы будут оплачены, а прибыль будет равна нулю. «Мы ничего не заработаем на этом проекте, для меня это социальная ответственность, потому что, если начнется хаос, пострадают и наши компании в том числе, потому что они активные участники рынка», — сказал он.
 
  Средства на санацию выделяет государство через банк «Российский капитал». Глава Агентства по страхованию вкладов Юрий Исаев оценивает объем средств, необходимых для санации, в 15 млрд руб.
 
  Шишханов сказал, что пока не знает, во сколько может обойтись санация: «Мы рассматриваем суммы от 10 млрд руб. и до бесконечности, но они пока не основаны на точных данных». Группа БИН, по словам Шишханова, оценит стоимость работ, необходимых для завершения строительства объектов СУ-155. «Мы, частники, должны оценить и сказать: вот это стоит 100 руб., и за 100 руб. все будет сделано, — сказал он. — Мы — консультант, оценщик и организатор финансирования».
 
  Основной владелец СУ-155 Михаил Балакин «отстраняется от финансов и управления активами с точки зрения распределения активов», отметил Шишханов, добавив, что «Балакин ведет себя достойно».
 
  Шишханов подчеркнул, что речь не идет о спасении СУ-155 как компании. «Мы будем заниматься обеспечением прав дольщиков, которые вложились в стройку», — сказал Шишханов.
 
  Помимо консультационных услуг, как и что достроить, группа БИН взяла на себя обязательства организовать «короткое» финансирование. «Если мы увидим, что все утверждено, а сегодня надо строить, то мы организуем это короткое финансирование», — сказал Шишханов.
 
  Власти нередко идут на уступки девелоперам в обмен на помощь в завершении проблемных долгостроев, рассказывают РБК участники строительного рынка. Так, президент группы «Мортон» Александр Ручьев в интервью РБК в сентябре говорил, что в обмен на достройку объектов в Щербинке (Новая Москва) его компания получила определенные преференции от властей Москвы: «Естественно, Щербинку мы достраиваем не из голого альтруизма, — говорил он. — Москва пригласила нас в проект, проявила определенную гибкость, пошла на согласование определенных условий, которые и позволили нам в итоге помочь 2 тыс. семей получить жилье после десяти лет ожидания».
 
  Вечером 9 декабря Министерство строительства и ЖКХ (Минстрой) в своем официальном сообщении объявили, что «одним из основных участников механизма оздоровления СУ-155» станет банк «Российский капитал», который на 100% принадлежит госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ). Также в сообщении было указано, что в санации будет участвовать группа БИН. Однако детали санации до сих пор неизвестны. Микаил Шишханов уточнил, что план по санации СУ-155 будет оформлен только в конце недели.
 
  Суммарные долговые обязательства СУ-155 оцениваются в 39 млрд руб., из них 17 млрд руб. группа должна банкам. Остальная сумма — это долги группы перед подрядчиками и за аренду земли, а также средства, необходимые для завершения строительства жилья. Число покупателей квартир, перед которыми СУ-155 еще не выполнила свои обязательства, достигает 27 тыс. человек.
 
  По текущему плану 24 млрд руб. будет получено за счет реализации непроданных квартир в недостроенных объектах СУ-155, еще 15 млрд руб. будет получено за счет реализации активов группы, пояснял раньше РБК представитель СУ-155. В пресс-релизе Минстроя объяснялось, что часть средств будет привлечена за счет приобретения банком «Российский капитал» или его структурами «свободных квартир в недостроенных домах».
 
  Путь к краху
  10 лет подряд, начиная с 2004‑го, группа СУ-155 Михаила Балакина ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим жилым застройщиком в стране; в 2013‑м и 2014‑м ее годовая выручка превышала 100 млрд руб. В прошлом году СУ-155 впервые уступила лидерство ближайшему конкуренту — «Мортону», сдавшему чуть больше 1 млн кв. м.
 
  Проблемы у СУ-155 начались после кризиса 2008–2009 годов. В декабре 2015 года депутат Госдумы Владимир Ресин пояснял в интервью РБК, что экономическая турбулентность отразилась «на работе многих крупных промышленных гигантов и системообразующее предприятие СУ-155 не исключение»: «Понятно, чтобы не простаивали их заводы, они старались загрузить себя объемами, — говорил он. — Сейчас очевидно, что компания выбрала не совсем верную стратегию. Вместо сокращения объемов строительства и сокращения проектов она продолжала их наращивать».
 
  Несколько лет, пока рынок жилья восстанавливался после предыдущего кризиса, группе удавалось вовремя улаживать кредитные обязательства. Переломным моментом стали претензии, которые к СУ-155 предъявили подмосковные власти осенью 2014 года, потребовав заплатить около 1 млрд руб. платы за аренду земли под проектом в Зеленограде. В марте 2015 года держатели облигаций СУ-155 предъявили к выкупу бумаги более чем на 2,3 млрд руб. Компания отказалась исполнять оферту. После этого свои иски о банкротстве компании подал целый ряд кредиторов компании, в том числе ВТБ, Росбанк, Сбербанк, «Глобэкс» и «ГВСУ центр». Впоследствии представители властей не раз заявляли, что не планируют банкротить СУ-155. «В СУ-155 работает большое количество людей, у компании около 27 тыс. жителей — участников долевого строительства. Наша задача — предпринять все возможное, чтобы не пострадали люди», — говорил в интервью РБК в ноябре Михаил Мень.
 
  В октябре Минстрой создал рабочую группу под руководством Михаила Меня, которая каждую неделю рассматривала вопросы, связанные с недостроями СУ-155, и искала решение проблем. Помимо Меня в группу вошли министры, представители руководства самого СУ-155, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), представители Госдумы, банков и строительных компаний.
 
  Собеседники РБК, близкие к рабочей группе, рассказывали, что главная проблема, которую предстояло решить, заключалась в том, как запустить стройки и параллельно реструктурировать долги группы перед банками. Дело в том, что финансовые средства группа по закону должна была направлять на погашение долгов перед банками, а не на стройки. При такой схеме невозможно было начать достройку домов и передать квартиры тысячам людей, которые уже их частично оплатили. Кроме того, сложность ситуации СУ-155 заключалась в разрозненной структуре собственности группы. В группу входит несколько десятков юридических лиц, а каждый новый проект регистрировался на отдельное юрлицо.
 
  В октябре депутат Госдумы Владимир Ресин в качестве возможных сценариев спасения компании называл прямую финансовую поддержку СУ-155 и санацию компании с привлечением крупного инвестора. Позже представитель Минстроя заверял РБК, что привлекать бюджетное финансирование для спасения СУ-155 не планируется. Также для завершения строительства собственных объектов СУ-155 распродавала часть производственных предприятий, входящих в группу. Так, в конце июня этого года Михаил Балакин рассказывал, что в первом полугодии группа продала непрофильные активы на 1,796 млрд руб. При этом Михаил Балакин признавался, что распродажа имущества — единственный способ поправить бедственное положение компании, поскольку новые кредиты выдавать застройщику перестали, а квартиры больше никто не покупает.
 
Алексей Пастушин, Елена Тофанюк
Источник: РБК
 
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
3 + 5 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.