Новости

Недвижимость в 2015-м: мечты о бесплатном гектаре, реформа для дольщиков, бремя капремонта, кадастровые скандалы и "закон ФСБ"

Опубликовано: 10:14, вторник, 12 января 2016

 
 
  2015 год отметился началом нового кризисного витка на российском рынке недвижимости, а также активными и вроде бы пока довольно успешными мерами правительства по его смягчению. Также стоит отметить неожиданное решение властей с выдачей россиянам "по одному гектару земли" на Дальнем Востоке, запуск очередной земельной реформы, начало сборов на капремонт по всей стране и подготовку к новому налоговому режиму для владельцев недвижимости. Кроме того, появились новые скандальные сведения о тайной элитной недвижимости высокопоставленных чиновников и оберегающий эти данные "закон ФСБ".
 
  Итак, буквально в начале 2015 года президент Владимир Путин одобрил идею своего полпреда в ДФО о бесплатном выделении россиянам одного гектара земли в регионе. Цель проекта - поднять экономику Дальнего Востока и защитить его от обезлюдения. В Минвостокразвития предположили, что в рамках программы на Дальний Восток пожелают переехать 30 млн россиян. В течение года проект обрел конкретные очертания, и в конце ноября соответствующий законопроект наконец был внесен в Госдуму. Россиянам, решившимся взять "дальневосточный гектар", пообещали льготную ипотеку. Пока правительство полно энтузиазма, скептики вынесли приговор проекту. Между тем на Сахалине пробная бесплатная раздача гектаров уже стартовала.
 
  Но это не все, что касается земельных нововведений года. Так, 1 марта 2015-го в стране началась "земельная реформа", которая призвана навести порядок с самозахватами земли (штрафы за это вырастут в 10 раз) и облегчением условий ее приобретения. Но и обратную процедуру тоже упростили: 1 апреля в России вступил в силу закон, по которому лишиться своего участка в пользу государства можно вчетверо быстрее. Весной "дачную амнистию" власти продлили еще на три года. А 1 июня в России началось тотальное исправление границ земельных участков с массовым кадастровым переучетом. В этом году появился шквал жалоб от дачников на завышенную в разы оценку стоимости их участков, исходя из которой в 2016 году пришлют "письмо счастья" из налоговой.
 
  Спасение ипотеки и дольщиков
  Два главных фронта работ властей по поддержке падающего из-за ослабления российской экономики рынка недвижимости - субсидирование ипотеки на первичном рынке жилья и реформирование законодательства о долевом строительстве. Что касается ипотеки, то здесь власти в марте 2015 года запустили программу, в рамках который банки должны выдавать ипотеку со ставкой не выше 12% годовых, а издержки им покрываются из бюджета. В целом эксперты рынка оценили эту программу позитивно, отметив, что она помогла спасти рынок ипотеки от тотального краха - после того как в конце 2014-2015 года после обвала рубля банки подняли ипотечные ставки до 20-30%. В конце этого декабря программа была продлена до начала апреля 2016 года. Кроме того, правительство в этом году запустило программу помощи проблемным ипотечным заемщикам. Сначала ее условия были настолько жесткими, что за полгода действия программы ею смог воспользоваться лишь один заемщик. К декабрю она была существенно переписана, и за две недели получить помощь с реструктуризацией кредитов смогли уже 14 человек.
 
  В начале года стало понятно, что при падающем рынке страну скоро может захлестнуть новая череда банкротств застройщиков и протесты десятков тысяч обманутых ими дольщиков. В конце июля в правительстве сделали громкое заявление о том, что долевое строительство нужно вообще запретить, но потом уточнили, что этот институт останется, но будет существенно реформирован в течение пяти лет. Главное новшество заключается в том, что вместо схемы "дольщики-застройщик" будет в обязательном порядке работать схема "дольщики-банк-застройщик", где банк выступит гарантом от несостоятельности застройщика, выдавая кредиты под проект только достойным. Но пока еще закон находится в стадии подготовки, и на грани краха успел оказаться один из крупнейших застройщиков страны с десятками тысяч дольщиков - компания "СУ-155". Властям пришлось спасать ее в "ручном режиме".
 
  Капремонт и другие нововведения
  С июля этого года программа по сборам с граждан на капремонт, стартовавшая в ряде регионов еще в 2014 году, добралась до Москвы - с рекордным для страны взносом - минимум 15 рублей с "квадрата". Попытки оспорить в суде законность этих сборов в принципе, а также убедить власти отложить сборы на пять лет миллионом подписей россиян успехом не завершились. Единственное значимое послабление - в декабре был подписан закон о льготах при оплате капремонта с 2016 года.
 
  Отметим и некоторые другие важные законодательные решения 2015 года. У должников теперь будут арестовывать даже единственное жилье. Правительство согласовало сумму компенсации гражданам за утрату единственного жилья по вине мошенников. Введена уголовная ответственность для кадастровых инженеров. Готовится закон о регулировании деятельности риелторов, и скоро может быть введена госмонополия на кадастровую оценку недвижимости.
 
  "Закон ФСБ"
  Также в этом году журналисты и оппозиционеры продолжили разоблачения российских чиновников, скрывающих элитную недвижимость в России и за рубежом. В числе самых громких разоблачений - "дворец в китайском стиле" в Барвихе, согласно документам Росреестра и вычислениям активистов, напрямую связанный с семьей главы Минобороны Сергея Шойгу. При этом Росреестр был пойман с поличным на странном поведении. Чуть ранее все тот же Фонд борьбы с коррупцией Алексея Навального отыскал престижнейшую квартиру в Лондоне, которую, по данным ФБК, купил первый вице-премьер Игорь Шувалов, зачем-то сам у себя ее затем арендовавший. В это же время в Великобритании вышел резонансный для местной общественности и политиков фильм о "грязных" покупках недвижимости в Лондоне российскими чиновниками.
 
  Другое громкое расследование опубликовала "Новая газета", журналисты которой обнаружили, что генералы ФСБ, включая главу ведомства, заработали миллионы долларов на сделках с землей бывшего детского сада на Рублевке. В ФСБ это официально никак не прокомментировали, однако ведомство вдруг предложило засекретить данные о российских владельцах недвижимости, яхт и самолетов, подготовив соответствующий закон. Правительство данную инициативу уже одобрило, а эксперты рассказали, как засекречивание данных о хозяевах вилл ударит по покупателям обычных квартир и участков.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

ИтоГод.

Опубликовано: 10:29, среда, 30 декабря 2015

 
   Чем запомнился 2015-й участникам рынка недвижимости
 
  Уходящий 2015-й был богат на события во всех сферах нашей жизни. Не стал исключением и рынок недвижимости. Конечно, о том, какие изменения пойдут ему на пользу, а какие нет, мы узнаем позже. А сейчас просто вспомним о главных событиях года, свидетелями которых мы все были.
 
  Закон суров
  Конечно, самым громким и самым обсуждаемым изменением в законодательстве в 2015 году стали поправки в 214-ФЗ, предполагающие повышение ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Его обсуждение затянулось почти на полгода, но в конце декабря законопроект все-таки был внесен правительством РФ в Госдуму. Предполагается, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте в интернете. Кроме того, законопроект предусматривает ужесточение в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств дольщиков. Планируется, что законодательные изменения будут вступать в силу поэтапно.
 
  Защитить дольщиков призван и законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации. Он принят во втором чтении. В законе о банкротстве предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юрлицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик будет обязан исполнить переданные ему обязательства перед дольщиками.
 
  Депутаты открыто говорят, что поправка разрабатывалась под конкретную ситуацию, а именно под банкротство "СУ-155".
 
  Это событие напрямую не связано с изменениями в законодательстве, но мы решили включить его в этот блок по одной важной причине: благодаря "СУ-155" было создано множество прецедентов и разработано некоторое количество механизмов, которые позволят минимизировать ущерб соинвесторов жилого строительства в случае массового банкротства застройщиков.
 
  Вообще год был богат прецедентами. Так впервые застройщик осуществил на активной стадии реализации проекта перевод апартаментов в жилье. Проект "Лица" на Ходынском поле, скорее всего, станет первой ласточкой в череде желающих сменить статус.
 
  Прецедентным, а точнее беспрецедентным на современном рынке недвижимости стало решение властей об ограничении участия турецких строителей в российских контрактах. Правда и причина для этого была беспрецедентной, ибо турецкие военные никогда не сбивали наших самолетов. Но, что сделано, то сделано. Поэтому с 1 января 2016 года турецкие строительные компании должны будут получать в правительства специальные разрешения на заключение новых контрактов на российской территории. По старым контрактам турки смогут работать без ограничений, но "под очень серьезным контролем министерства труда и Федеральной миграционной службы".
 
  Где эта улица, где капремонт?
  Следующие события мы объединили в один блок не по территориальному или тематическому признаку. Просто все эти события были важны и обсуждаемы не только рынком недвижимости, но всем населением страны в целом.
 
  Первое – это решение о выделении бесплатного гектара земли на дальнем Востоке всем желающим. Во-первых, правительство давно ничего бесплатно не давало, а тут целый гектар – интересно. Во-вторых, все кто мог бы теоретически поучаствовать в освоении этой земли, а также те, кто однозначно на стал бы этого делать, довольно жарко обсуждали плюсы и минусы возможной раздачи. Как бы то ни было, в 20 числах декабря законопроект о дальневосточном гектаре был одобрен Госдумой в первом чтении. Каждому желающему предоставят не более гектара, но в документе нет ограничений на количество земельных участков для членов одной семьи. При этом земля не может быть предоставлена иностранным гражданам и быть ближе 20 км к крупному городу.
 
  Землю планируется предоставлять на пять лет, в случае использования - закреплять право собственности, а в случае неиспользования - изымать.
 
  Следующий всколыхнувший страну момент – это внедрение платежа за капремонт в многоквартирных домах. Собственники жилых и нежилых помещений обязаны уплачивать взносы с 1 июля 2015 года. Пожалуй, эта тема была самой горячей, поскольку касалась каждого, а не только желающих. Самые большие споры вызвал размер оплаты, который был определен местными властями. Например, в Москве это 15 руб за кВ.м., в Подмосковье – 7,80 руб, а в Санкт-Петербурге – 2. Многие сочли эти расценки несправедливыми. Неоднозначно было и отношение категорий граждан, которые привыкли к льготным тарифам за всё (кстати, льготники по итогам года все-таки добились положительного решения). Да и в целом необходимость платежа поняли далеко не все. Недовольство сохраняется и по сей день. Так в ноябре "Справедливая Россия" передала в правительство более миллиона подписей российских граждан, которые выступают против установленных для них взносов на капремонт.
 
  Ну и наконец, еще одна инновация этого года – льготная ипотека. Программа субсидирования ставок по ипотеке рассчитана на период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Изначально государство планировало потратить на программу 20 млрд рублей для того, чтобы были выданы льготные кредиты общим объемом 400 млрд рублей, позже правительство увеличило лимит выдачи до 700 млрд рублей.
 
  Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых. Первоначальный взнос составляет не менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа - не более 25-30 лет. Максимальная сумма субсидированного ипотечного кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга составляет 8 млн рублей, для других регионов РФ - 3 млн рублей. Почему это волновало всех? Нет, не потому что льготную ипотеку заставляли брать всех в обязательном порядке. Просто размер ставки, субсидированной государством, позволил купить жилье тем, кто об этом раньше только мечтал, а также начать мечтать тем, кто раньше даже не задумывался о покупке. Кулуарно эксперты говорят, что программа, которая поддержала отрасль, должна быть продлена, но официально власти хотят дождаться ее итогов в марте 2016 года.
 
  Маршруты московские
  Этот блок посвящен исключительно московским событиям, которые, однако, можно с некоторой натяжкой считать тенденциями.
 
  Например, наверняка жителей других городов России рано или поздно коснется платная парковка автомобилей. Конечно, данное счастье пришло к нам не в этом году, но в финале 2015 территория расширилась в некоторых районах до границ города. И хотя, по данным "Левада-Центра", 76% москвичей относятся отрицательно к введению платной парковки в спальных районах столицы, с 26 декабря платить им придется за стоянку еще на 300 улицах "по просьбе жителей".
 
  Кстати, общественное мнение играет все более интересную роль в городе. И в этом году этому был отличный пример – решение вопроса об установке памятника святому князю Владимиру. Общественность добилась отмены первоначального решения об установке монумента на Воробьевых горах. После чего вопрос о выборе места был вынесен в общественную плоскость. По итогам голосования на портале "Активный гражданин", в котором приняли участие 235 тыс. москвичей, а также интернет-опроса, проведенного РВИО, где высказались 70 тыс человек, 34,7% поддержало вариант установки памятника на Боровицкой площади. Другие варианты - Лубянская площадь и парк "Зарядье" - набрали меньшее количество голосов. Мосгордума в начале сентября проголосовала за установку памятника Крестителю Руси на Боровицкой площади. 3 ноября патриарх Кирилл освятил закладной камень в основание памятника на этом месте.
 
  Не могла пропустить (физически) московская публика еще одно важное столичное мероприятие – благоустройство центра города. Всего по программе "Моя улица" в 2015 году благоустроено около 50 улиц. Мэру города даже пришлось публично извиняться перед москвичами за причиненные неудобства. А они были довольно серьезными. Социальные сети пестрели фотографиями перекопанных улиц и гневными постами. Однако всему на свете приходит конец. Завершились и масштабные работы в центре города. Однако не исключено, что следующим летом москвичи вновь будут постить землекопов, поскольку масштабный проект "Моя улица" только набирает силу. Планируется сначала привести в порядок центральные улицы и вылетные магистрали города, а затем благоустроить улицы и дворы за пределами Третьего транспортного кольца.
 
  Ржавый пояс
  Так называют в Москве территории старых промзон, которые сейчас оказались не на городских окраинах, а во вполне респектабельных районах. К ним нынче приковано особое внимание властей и девелоперов, а их застройка даже признана долгосрочным городским трендом, поскольку они занимают 18,8 тыс. га, из которых 4,7 тыс. га могут быть реорганизованы. В 2015 году в промзонах Москвы построено 1,8 млн кв.м недвижимости различного назначения. Самые перспективные проекты, вышедшие на рынок в активной стадии в этом году – это в первую очередь, "ЗИЛ" (он же и самый крупный), "Серп и Молот", SREDA, Тушинский аэродром и ряд других. В финале года стало известно о продаже южной части ЗиЛа совместному предприятию Группы ЛСР и АФК "Система" за 34,2 млрд руб. Проект освоения предусматривает строительство 1,5 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,1 млн кв.м. жилья. Примечательно, что ЛСР уже застраивает северную территорию бывшего автогиганта в сопоставимых объемах.
 
  Еще по 22 промзонам уже утверждены проекты планировок. Хочется отметить, что пока только в одном проекте инвестор намерен сохранить производственную функцию. Это "Кондитерско-булочного комбината "Простор" на юго-востоке столицы (промзона ограничена улицами Ферганская, Академика Скрябина и Сормовским проездом).
 
  Остальные намерены застроить промзоны жильем и социалкой. Но как быть с действующими промышленными площадками, приносящими реальный доход и создающими рабочие места? Снять это противоречие призван федеральный закон "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон", над которым в этом году законотворцы много и активно работали. В частности, он призван упростить комплексную реконструкцию промзон, которые принадлежат не одному собственнику, а целому пулу интересантов, примирить их интересы и регламентировать отношения. При этом предусмотрены строгие критерии, по которым будет проводиться реконструкция промышленно-коммунальных зон.
 
  Что даст городу и бизнесу этот закон? Он позволит максимально открыто уведомлять каждого собственника о планах города и тем самым пытаться заинтересовать его в развитии конкретной промзоны.
 
  От сумы и тюрьмы
  Недвижимость исторически является очень привлекательным активом, вокруг которого выстраивались не самые прозрачные схемы. Не стал исключением и 2015 год. Во всяком случае, сразу несколько громких уголовных дел, выстроенных вокруг и около недвижимости, имели место. Самым громким из них, пожалуй, было дело Евгении Васильевой, обвиняемой в мошенничестве с недвижимым имуществом "Оборонсервиса". Вернее, не само дело, которое тянулось с 2012 года, а его бурное завершение, в ходе которого фигурантка была отпущена из колонии, где она пробыла несколько месяцев. Именно факт освобождения по УДО человека, обвиненного по 12 эпизодам распродажи по заниженным ценам имущества подконтрольного Министерству обороны ОАО "Оборонсервис", больше всего взволновал общественность. Даже несмотря на то, что отец Е.Васильевой, предприниматель из Санкт-Петербурга Николай Васильев, выплатил весь долг дочери и других фигурантов дела, установленный судом.
 
  Еще один "заключенный от недвижимости" до сих пор находится за решеткой. Сергей Полонский, который в мае 2015 года был депортирован в Россию из Камбоджи, в настоящее время находится в СИЗО. 21 октября ему предъявлено обвинение по делу о мошенничестве в особо крупном размере при строительстве жилого комплекса "Кутузовская миля", а также в хищении денежных средств у дольщиков ЖК "Рублевская Ривьера". Два уголовных дела соединены в одно производство, а обвиняемый по ним периодически поставляет пищу для разговоров участникам рынка из заключения.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 
 

Россияне в этом году взяли на треть меньше ипотеки, чем в прошлом

Опубликовано: 10:10, среда, 30 декабря 2015

 
  Российские банки выдали за 11 месяцев текущего года на 36,8% меньше жилищных кредитов, чем за 11 месяцев прошлого года, - всего 971,79 млрд рублей против 1,537 трлн рублей. Такая оценка содержится в очередном исследовании ипотечного рынка, подготовленном коллекторской компанией "Секвойя кредит консолидейшн". Это рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов за последние пять лет, отмечается в отчете, который цитирует агентство ТАСС.
 
  При этом избежать более резкого падения рынка ипотечного кредитования удалось благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 700 млрд рублей. Число выданных льготных ипотечных кредитов на 1 ноября 2015 года составило 149 тыс. на общую сумму 265 млрд рублей. Как оценили аналитики, на программу льготной ипотеки приходится около трети от всего выданного объема ссуд на покупку недвижимости в этом году.
 
  "Если бы правительство не приняло решение о поддержке ипотечного кредитования в марте 2015 года, то темпы падения рынка носили бы куда более катастрофичный характер", - уверены в компании.
 
  Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Московской области (33,401 тыс. кредитов), Санкт-Петербурге (28,46 тыс. кредитов), Тюменской области (26,21 тыс. кредитов), Республике Татарстан (25,25 тыс. кредитов), Москве (24,46 тыс. кредитов), Челябинской области (18,86 тыс. кредитов), Свердловской области (17,69 тыс. кредитов), Краснодарском крае (16,15 тыс. кредитов), Самарской области (15,65 тыс. кредитов), Красноярском крае (15,24 тыс. кредитов). На эти регионы приходится около 37,52% от общего количества выданных кредитов на покупку недвижимости.
 
  В 2015 году из-за сложной макроэкономической ситуации лишь 10% заемщиков готовы оформить ипотечный кредит против 40% в прошлом году, уточняется в отчете. "Основными причинами снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, а также неуверенность в будущем доходе. Кроме того, сами кредиторы стали более внимательно оценивать своих потенциальных заемщиков, понимая все риски невозврата", - объясняют эксперты.
 
  Они указывают, что объемы выданных ипотечных кредитов снизились впервые за пять лет.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года.

Опубликовано: 11:00, вторник, 29 декабря 2015

 
 Ценовой пузырь, возникший еще в середине 2000-х годов, начал сдуваться
 
  
 
  Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям.
 
  По данным аналитического центра www. irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично.
 
  Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% - с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.
 
  Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%. По мнению специалистов www. irn.ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2015 году будет вполне актуален для большей части рынка.
 
  Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е. на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья. Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество.
 
  Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД. Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах. Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть.
 
  Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в бОльшей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.
 
  
  
  
 
  Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
 
  По сути, в 2015 году в полной мере начал сдуваться ценовой пузырь, надувшийся на московском рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. В те времена сложились благоприятные условия для удорожания недвижимости, и с 2000 года цена метра уверенно пошла в рост, а московские квартиры превратившись в масштабный инвестиционный инструмент. По оценкам специалистов IRN.RU, рост цен примерно до середины 2000-х годов был вполне объективным и обусловленным экономическими улучшениями в стране и на мировой арене, но далее квадратный метр под влиянием ажиотажа и ряда иных иррациональных факторов проскочил точку равновесия и оторвался от финансовых возможностей основной массы реальных покупателей. (См. динамика цен на квартиры в Москве на графике с 2000 года.)
 
  Всего за один 2006 год стоимость жилья выросла вдвое, и с тех пор по всем макроэкономическим критериям оставалась завышенной в 2 и более раз. Речь идет о таких показателях, как соотношение стоимости метра и среднего уровня доходов населения, соотношение цен купли-продажи жилья и стоимости аренды и др. Этот перекос в сторону переоцененности московской недвижимости сохранялся почти 10 лет, до недавнего времени, и даже в кризис 2008-2009 годов картина существенно не изменилась. Тогда после некоторой коррекции цен вниз произошел довольно быстрый отскок назад, чему способствовали, с одной стороны, очень ограниченный объем предложения, а с другой – быстрое восстановление макроэкономических показателей в тот кризис.
 
  Теперь же пузырю на московском рынке недвижимости предстоит сдуться в полной мере и, возможно, даже проскочить по инерции точку равновесия уже в другую сторону – вниз. Нынешний кризис носит совсем иную природу, нежели предыдущий, и, как уже не раз отмечал аналитический центр IRN.RU, его правильнее называть вообще не финансовым кризисом, а серьезной перестройкой геополитической картины мира – переходом к новой геополитической реальности. Поэтому быстрого восстановления макроэкономических показателей ждать не приходится – нефть продолжает ставить все новые антирекорды, рубль все больше ослабляется, инфляция проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, оставляя потенциальным покупателям и арендаторам жилья все меньше средств на оплату ипотеки или аренды недвижимости.
 
  На этом фоне объемы строительства и в целом объемы предложения жилья на московском рынке недвижимости находятся сейчас на историческом максимуме в отличие от периода 2008-2009 годов. В такой ситуации, когда платежеспособный спрос низок, как никогда, а объемы предложения как никогда велики, можно ожидать только одного – дальнейшего сползания цен вниз. А подробнее все аспекты этого вопроса рассматривает свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Московской области на 2016 год от IRN. RU.
 
Источник: IRN.RU
 
 
 
 

Депутаты предрекли катастрофу: оплату капремонта в регионах сравняют с Москвой

Опубликовано: 10:23, вторник, 29 декабря 2015

 
  Глава комитета Госдумы предложила реформу по этому поводу
 
  Владимир Путин пообещал ограничить рост тарифов ЖКХ в 2016 году на уровне 4%. Однако эксперты не исключают, что относительно скромное повышение коммунальных тарифов может быть с лихвой перекрыто ростом обязательных платежей за капремонт. Квартплата в четыре раза может опережать текущую инфляцию. Именно поэтому депутаты Госдумы предлагают в следующем году установить «потолок» для жилищно-коммунальных платежей, чтобы не дать возможность взносу за капремонт разрастаться как кому вздумается.
 
  В этом году долги граждан за услуги ЖКХ уже превысили 1 трлн рублей. По мнению главы комитета Госдумы по ЖКХ Галины Хованской, населению стало намного труднее оплачивать коммуналку после введения с 1 июля 2015 года взноса за капремонт.
 
  Финансовая нагрузка сильно различается по регионам: в Санкт-Петербурге, где власть установила дифференцированный в зависимости от типа дома взнос от 2,6 до 3 рублей за квадратный метр, ситуация спокойная из-за разумной величины платежей. Никакого недовольства по поводу возросшего платежа не наблюдается.
 
  В среднем по стране приведение в порядок одного квадратного метра жилья обходится жильцам в 7 рублей ежемесячно. Тут-то, по мнению Хованской, и заложена мина замедленного действия. Ведь нет никакой гарантии, что в следующем году региональным властям не придет в голову подтянуть эту планку на уровень, скажем, соседнего региона, где платеж составляет 9 рублей.
 
  Тем не менее, депутаты предлагают ограничить не конкретные взносы за капремонт, а общий размер квартплаты. Галина Хованская объясняет почему именно так: «Общий платеж по ЖКХ состоит из двух частей. Одна часть – это плата за коммунальные услуги. Она регулируется законом, именно на эту часть устанавливаются предельные индексы – на 2016 год в размере 4%. Вторая часть платежа – за жилищные услуги. Это плата, которую собственники определяют на общем собрании жильцов.
 
  И только если такого решения нет, размер платежа «спускают» им местные власти. А вот на размер обязательного взноса на капремонт жильцы повлиять не могут – никаких ограничений в федеральном законе на этот счет нет». В такой ситуации, по ее мнению, надо корректировать общий платеж в части тех параметров, которые определяются чиновниками.
 
  «Хованская совершенно справедливо беспокоится о малообеспеченных слоях общества. Но не надо забывать, что все, связанное с капитальным ремонтом, определяется его рыночной стоимостью. Если мы ограничиваем взносы сверху, мы ставим под угрозу возможность в будущем провести качественный капитальный ремонт в доме», - замечает руководитель жилищного сектора Института экономики города Ирина Генцлер.
 
  Эксперт объясняет, что тот же Санкт-Петербург может себе позволить держать стоимость капремонта на низком уровне, поскольку в городском бюджете предусмотрено софинансирование этой статьи расходов.
 
  В Москве власти предоставляют субсидию на оплату услуг ЖКХ тем семьям, у которых расходы на коммунальные платежи составляют более 10% от совокупного дохода семьи. В других регионах этот стандарт находится на уровне 20-22%. «Следует подумать, как создать одинаковые условия социальной поддержки для всех россиян. Возможно, государству стоит начинать помогать гражданам как только их расходы на коммуналку в семейном бюджете превысят 15%», - резюмирует Генцлер.
 
Нина Егоршева
Источник: Московский Комсомолец
 
 
 
 

Банки войдут в долю.

Опубликовано: 10:15, понедельник, 28 декабря 2015

 
   Застройщики смогут получать средства дольщиков только после сдачи дома
 
  Застройщики уже в следующем году могут лишиться возможности напрямую пользоваться деньгами участников долевого строительства. Законопроект правительства по этому поводу Госдума планирует рассмотреть в первом чтении в весеннюю сессию, после выхода с новогодних каникул.
 
  Участники рынка предупреждают, что если поправки будут приняты, объемы строительства жилья упадут, а цены на него вырастут. Эксперты, напротив, не видят поводов для паники. И те, и другие, на этой неделе озвучили свои позиции на "круглом столе" в Фонде "Институт экономики города".
 
  Пакет поправок по защите прав дольщиков, едва успев попасть в Госдуму, стал самой обсуждаемой темой на строительном рынке и в экспертном сообществе. Больше всего споров вызывает инициатива, касающаяся открытия банковских спецсчетов для средств дольщиков. Схема, которую предложили разработчики законопроекта, проста: будущие участники долевого строительства приносят свои деньги в банк и кладут их на специальный эскроу-счет. Застройщик прямого доступа к ним иметь не будет и сможет получить их только после сдачи дома. На время стройки банк предоставит ему целевой кредит. Если застройщик обанкротится, дольщики получат свои деньги назад.
 
  Важный момент: право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу будут иметь только крупные банки с капиталом не меньше 20 миллиардов рублей. В правительстве отмечают, что принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.
 
  Застройщикам идея с эскроу-счетами не нравится. Более того, по их прогнозам, использование этого механизма приведет к уходу с рынка независимых участников, сокращению объемов строительства и росту цен на жилье. "С принятием поправок возникнет жесткая конкуренция по доступу застройщиков к ресурсам крупных банков, - говорит Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья. - По его словам, на кредиты смогут рассчитывать только компании, тесно связанные с банками. Все остальные либо останутся без кредитов, либо будут получать их под очень высокие проценты". В результате, часть независимых застройщиков, по словам Казинца, могут вообще уйти с рынка. А главное, цены на нем вырастут так, что ни о каком доступном жилье мы уже говорить не сможем".
 
  Банкиры не отрицают: кредиты в любом случае будут обходиться застройщикам дороже, чем привлечение средств дольщиков напрямую, когда деньги были фактически бесплатными. Банки всегда закладывают в стоимость кредита возможные риски. Если говорить о рынке жилья, основной риск заключается в том, что спрогнозировать, будет ли жилье продаваться или нет - очень сложно, напоминает член правления, первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. Но дело не только в этом. Если привлекать деньги дольщиков разрешат только крупным банкам, строители, по мнению Серегина, будут загнаны в довольно узкое горлышко. Отсутствие конкуренции среди банков может привести к тому, что ставки по кредитам для застройщиков будут не очень низкими.
 
  "Увеличение стоимости квадратного метра жилья может произойти не только за счет высокой процентной ставки по банковскому кредиту, - замечает Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. - Не стоит забывать, что денежные средства для застройщиков будут заморожены на определенный период - на год, на два - в зависимости от того, сколько идет стройка. Застройщики в один голос говорят, что процент по инфляции они тоже будут закладывать в стоимость квадратного метра жилья".
 
  Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева призывает посмотреть на ситуацию с другой стороны. С принятием поправок, доверие граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, заметно вырастет. Это будет способствовать развитию рынка, увеличению объемов строительства жилья, что сдержит рост цен. "Я участвовала в похожей дискуссии в 2003 году, когда участие в долевом строительстве было чистейшей лотереей и 214 закон, который навел порядок на этом рынке, только разрабатывался, - вспоминает Косарева. - Аргументы строителей в пользу того, что его не нужно принимать, были точно такими же, как сейчас: стройка встанет, цены вырастут. В результате же, объемы жилищного строительства в России за прошедшие годы увеличились вдвое. Конечно, в этом заслуга не только 214 закона, огромную лепту внес общий рост экономики. Но повышение доверия граждан к долевому строительству имело большое значение".
 
  Кстати
  В этом году соотношение объемов предложения на рынке новостроек еще больше сместилось в пользу жилья эконом- и комфорткласса, доля которого составила 82 процента применительно к московскому рынку. Интерес к сегменту бизнес-класса продолжил падать. По данным "ИРН-Консалтинг", в ноябре средняя стоимость метра на рынке новостроек столицы снизилась на один процент: с 206,8 до 204,7 тысячи рублей. Прежде всего, это было связано с увеличением доли проектов массового сегмента в структуре предложения, поясняют эксперты.
 
Юлия Кривошапко
Источник: Российская газета
 
 
 
 

Парламентарии вновь планируют продлить сроки бесплатной приватизации жилья

Опубликовано: 10:17, пятница, 25 декабря 2015

 
  Если проект вице-спикера Госдумы Николая Левичева будет одобрен и получит статус закона, это будет пятым случаем продления бесплатной приватизации в России. Как сообщило РИА Новости со ссылкой на слова Левичева, его законопроект предлагает продление сроков до 1 марта 2017 года.
 
  «Я внесу законопроект о продлении сроков бесплатной приватизации еще на один год, потому что граждане Республики Крым и города Севастополя не успевают воспользоваться этой нормой. И нужно, на наш взгляд, предоставить им такую равную возможность с гражданами всех остальных субъектов РФ», - сообщил Николай Левичев.
 
  Как писал RealEstate.ru почти три года назад, у регулярного продления сроков приватизации есть вполне обыденные причины. Государству невыгодно содержать на своем балансе большие объемы соцжилья – его нужно обслуживать, ремонтировать и т. д. В то же время собственники должны будут все это делать за свой счет. Периодически истекающие сроки приватизации создают ажиотаж и увеличивают число новых собственников.
 
  В первый раз бесплатная приватизация жилья в России началась в 1992 году. Планировалась, что она завершится с принятием нового Жилищного кодекса 1 января 2007 года, но ее срок четырежды продлевался — до 2010, 2013, 2015 годов и, наконец, до 1 марта 2016 года. За это время, по данным статистики, в разных регионах страны было приватизировано 70-80 % квартир.
 
Источник: RealEstate.ru
 
 
 
 

Новую оценку своих квартир в этом году оспорили лишь 5 москвичей - слишком дорогая процедура

Опубликовано: 11:42, четверг, 24 декабря 2015

 
  Несмотря на то, что Москва с этого года в числе первых 99 регионов перешла на исчисление налога на недвижимость граждан исходя уже из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, в этом году лишь пятеро москвичей оспорили кадастровую оценку своих квартир. Об этом на пресс-конференции во вторник сообщили представители Управления Росреестра по Москве, передает ТАСС.
 
  В комиссию по оспариванию кадастровой оценки обратились "порядка 5 граждан", заявили представители управления. Они объясняют это тем, что для многих просто невыгодно обращаться - на проведение своей оценки потребуется от 15 до 30 тысяч рублей в зависимости от стоимости услуг оценщиков.
 
  Эксперты уточнили, что в комиссии можно оспорить результаты кадастровой оценки в течение двух лет со времени ее вынесения - на сегодня - в 2015-2016 годах. Но обращение будет рассматриваться в течение налогового периода - то есть в следующем году можно оспорить только кадастровую стоимость, включенную в начисление налога уже за 2016 год. При этом у граждан есть возможность оспорить оценку и в суде.
 
  Как известно, уже весной налоговая служба начнет рассылку извещения об объеме нового уплачиваемого налога, и, как ожидается, многие почувствуют разницу по сравнению со старыми платежками. Впрочем, как уверяет руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, для владельцев 1-2-комнатных квартир увеличение будет небольшое, "а в некоторых случаях (будет) даже снижение".
 
  Напомним, согласно новому закону Москвы, владельцам недвижимости с кадастровой стоимостью менее 10 млн рублей придется платить 0,1% от кадастровой стоимости, от 10 до 20 млн рублей - 0,15%, от 20 до 50 млн рублей - 0,2%, от 50 до 300 млн рублей - 0,3%, а граждане-владельцы квартир стоимостью выше 300 млн рублей - 2% от кадастровой стоимости.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 
 

Прогноз: какие факторы будут влиять на рынок жилья Москвы в 2016 году

Опубликовано: 10:19, четверг, 24 декабря 2015

 
  В конце каждого года слово «прогноз» может соперничать по популярности только со словами «скидки» и «подарки», «новогодние истории», «елка» и «Дед Мороз». При этом в отличие от последних с прогнозами все не так очевидно. В своей авторской колонке председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова рассказывает о том, что ждет рынок недвижимости Московского региона в следующем, 2016 году
 
  На данный момент давать прогнозы крайне сложно. Особенно если мы говорим о рынке недвижимости, зависимом от многих социально-экономических обстоятельств: колебаний курсов валют, ситуации в банковской сфере, сокращений штата в частных компаниях и государственных учреждениях и т. д. Любая экономическая нестабильность приводит к тому, что собственники жилья снимают свои объекты с продажи, и это приводит к уменьшению предложения. В то же время потенциальные покупатели значительно осторожнее начинают относиться к такому инструменту, как ипотечное кредитование, поскольку теряют уверенность в завтрашнем дне, что приводит к сокращению спроса. Застройщики пересматривают концепции своих проектов, переводя их в категорию более доступного жилья, уменьшают площади квартир, тем самым сокращая бюджет покупки, либо предлагают интересные решения и опции, чтобы повысить конкурентную способность своих проектов и поднять продажи. Поэтому говорить о том, как будет вести себя рынок недвижимости в 2016 году, очень сложно. От того, как сложатся обстоятельства, каковы будут темпы инфляции, сколько будет стоить доллар, будут ли введены дополнительные программы, способные стимулировать ипотечное кредитование не только на первичном, но и на вторичном рынке, зависит, увеличится ли платежеспособный спрос, который, являясь основным движущим фактором, определяет объемы предложения на вторичном рынке, интенсивность ввода новых проектов на рынке первичного жилья и стоимость квадратного метра.
 
  Впервые за многие годы бюджет Российской Федерации планируется не на три года, а на год, и давать долгосрочный прогноз очень сложно. Поэтому пока можно лишь рассуждать в категориях сослагательного наклонения.
 
  Итак, что будет если…
 
  …мы вновь увидим сумасшедшее валютное ралли
  Конец 2014 года ознаменовался ажиотажным спросом на фоне роста курсов иностранных валют. Многие люди, испугавшись за судьбу своих рублевых накоплений, поспешили вложить их в недвижимость, в связи с чем значительно вырос объем сделок. Шлейф этого явления тянулся еще и в январе 2015 года. А вот в 2015-м ни в августе, ни в сентябре, когда доллар сделал вновь резкий скачок вверх, мы этой тенденции уже не увидели и существенного увеличения покупательской активности и роста цены предложения на вторичном рынке не наблюдали. Это можно объяснить и тем, что рост курса не был столь ошеломляющим, и тем, что спрос с целью сохранения сбережений был фактически исчерпан. То есть валютное ралли уже не столь сильно сказывалось на рынке недвижимости в 2015 году. Судя по всему, и в 2016-м колебания курсов не будут оказывать существенного влияния на рынок недвижимости.
 
  …ужесточатся санкции против России
  Введение новых или продление существующих санкций — не причина для существенных изменений на рынке недвижимости и роста стоимости квадратного метра. Можно предположить, что банки с участием государственного капитала, против которых в первую очередь были приняты меры, не столь существенно зависят от зарубежных финансовых систем. Санкции в большей степени оказали определенное влияние на рынок аренды элитных квартир, снимаемых для топ-менеджмента крупных иностранных компаний, отток которых мы, конечно, увидели.
 
  …если цены на нефть и дальше будут падать
  Непосредственно падение цен на нефть немедленного воздействия на рынок недвижимости не оказывает. А вот устойчивая низкая цена на нефть, безусловно, приводит сначала к трудностям в экономике, что затрагивает и рынок недвижимости в том числе. Однако так происходит не всегда. В общем и целом наша экономика к такому развитию событий готова, поскольку высокий курс доллара в какой-то степени нивелирует падение цен на нефть. Но есть и более прямая зависимость — экономический спад и рост инфляции приводят к снижению реальных доходов населения и покупательской активности. Это увеличивает предложение при падающем спросе на недвижимость, что, в свою очередь, ведет к снижению цен на недвижимость. А низкий спрос даже на сниженные по стоимости объекты может привести к локальной стагнации. Почему локальной? Потому что сегмент экономкласса всегда будет востребован не столько с целью вложения средств, сколько с целью решения своих жилищных вопросов.
 
  …если застройщики будут испытывать финансовые трудности
  В отличие от кризиса 2008 года текущий кризис проходит для застройщиков более гладко. Многие девелоперы и застройщики, пережившие катаклизмы 2008 года и сумевшие извлечь полезный опыт, сделали соответствующие выводы и смогли правильно оценить возможные риски, а также получили своеобразную подушку безопасности за счет ажиотажного спроса конца 2014 года, что позволило им продержаться какое-то время без привлечения кредитных средств. Объемы нового жилья в течение 2015 года вводились, новые проекты выходили на рынок, и мы можем говорить о рекордном объеме предложения на первичном рынке в границах Старой Москвы. Запущенная в апреле 2015 года программа ипотеки с государственной поддержкой также повысила спрос на новостройки, а введенные меры по повышению ответственности застройщиков обеспечили дополнительную защиту прав участников долевого строительства. Тем не менее очевидно, что от части проектов, существующих пока только на бумаге, застройщикам придется отказаться, чтобы переложить средства на достройку объектов высокой и средней стадий готовности. С одной стороны, это снизит объем предложений на рынке новостроек, с другой — может стимулировать рынок в данном сегменте. Масштабные проблемы застройщиков, которых мы, конечно, не ждем, но которые все же возможны, могут привести к оттоку покупателей из сегмента новостроек в сегмент вторичного жилья.
 
  Какие бы сюрпризы ни готовил нам наступающий год, рынок недвижимости, превратившийся за многие годы в большой непотопляемый корабль, будет двигаться в своем фарватере, изредка покачиваясь на волнах, где-то проседая, где-то поднимаясь. Жизнь не стоит на месте, и жилищные вопросы сами собой не решаются, а значит, наши клиенты будут покупать и продавать свою недвижимость. Конечно, могут измениться способы решения: увеличится количество альтернативных сделок, вырастет доля сделок в сегменте экономкласса, продавцы и покупатели начнут быстрее достигать компромисса по стоимости объектов, что, безусловно, поддержит спрос и предложение в комфортных для функционирования рынка недвижимости условиях. Нельзя забывать и о поддержке государством жилищной сферы. В 2015 году, по данным АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов по Москве вышло на показатели 2011 года, а по области превысило показатели 2012 года только за последние десять месяцев. Если удастся сократить темпы инфляции, что стоит в планах ЦБ, то реальные денежные доходы населения будут сокращаться медленнее. Параллельно с этим может быть снижена ключевая ставка, которая повлечет за собой снижение ипотечных ставок и ставок по кредитам для бизнеса, что послужит стимулом к постепенному восстановлению экономики.
 
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
 
 
Оксана Вражнова
Источник: РБК-Недвижимость
 
 
 
 

Мнение: Ждать ли армагеддона на рынке недвижимости России в 2016 году

Опубликовано: 10:21, понедельник, 21 декабря 2015

 
  Какое влияние оказывает стоимость нефти на стоимость российской недвижимости, в авторской колонке рассуждает директор одного из крупнейших в России агентств недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов
 
  Прежде чем приступить к прогнозам на 2016 год, вспомним, каким был год 2015-й, который, можно сказать, начался в декабре 2014-го. Ровно год назад россияне штурмовали магазины, банки, а учетная ставка в момент была поднята до 17%. Казалось, вот-вот — и наступит полный армагеддон. Нефть, кстати, стоила весь декабрь 2014 года в районе $60 за баррель…
 
  В 2015 году суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по России потерял, по нашим оценкам, 42%. Падение цен составило 15%.
 
  Кризисные явления на рынках, как правило, формируют активную динамику в технологиях, законодательстве. Интересно, что 2015 год не стал таким, несмотря на всю жесткость ситуации. В сфере жилищного законодательства всем, наверное, запомнится только ситуация со страховками и, возможно, с увеличением налогового бремени на владельцев недвижимости.
 
  Теперь — к прогнозам и разговору о том, что будет в 2016 году.
 
  Нефть как главный фактор будущего рынка недвижимости
  Есть такая точка зрения, что для понимания цен на недвижимость достаточно понимать цены на нефть. Ниже мы составили корреляцию долларовых цен на недвижимость в России и долларовых цен на нефть. Можно, конечно, проанализировать и рублевую корреляцию недвижимости и нефти. Эффект был бы сопоставим, хотя корреляция была бы менее очевидна.
 
  Что мы видим из этого графика: буквально пугающее подобие двух линий. Еще больше можно начать беспокоиться, если взглянуть на текущие котировки нефти. Период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, по нашим оценкам, составляет четыре — шесть месяцев. Это одна точка опоры при прогнозе.
 
  Перепроизводство
  Но не все в ценообразовании недвижимости строится на нефтяных котировках. Условно говоря, цена на нефть — это спрос, и он почти не зависит от внутренних факторов. Но предложение поддается анализу и прогнозу. На рынке недвижимости России есть классическое перепроизводство, в предыдущие годы его не было, а значит, можно ожидать уменьшения зависимости изменения цен на недвижимость от цен на нефть. Сколько же сейчас пустых квартир по всей России?! Затоваривание на других рынках решается проще: увозят в другие страны или регионы; есть срок годности, как минимум стоимость падает из-за возраста товара; при перепроизводстве сильно снижается цена, но все равно идет реализация и, как правило, какое-либо глобальное затоваривание невозможно. Недвижимость, помимо того что обладает трехлетним циклом изготовления товара, привязана к месту производства. А значит, возможен вариант, когда при действующем перепроизводстве еще три года склад будет только нагружаться.
 
  На сегодня, по нашим оценкам, на одного жителя России в продаже находится более 2 кв. м жилья (все виды недвижимости к продаже). В сегодняшних реалиях это в два раза больше нормы. Для сравнения, в 2011 году этот показатель был 0,85 кв. м. Самое интересное, что по итогам 2016 года мы ожидаем его рост. Таким образом, давайте будем объективны, этот фактор станет сильно давить на снижение цены.
 
  Что еще будет влиять на рынок
  И еще значимый фактор, который способен влиять на диспозицию цена/объем рынка, — ситуация на финансовом рынке. По большому счету, и учетная ставка (а значит, и ставка по ипотеке), и курс доллара явно взаимосвязаны с ценами на нефть. Потому прогноз цены на нефть одновременно является условным прогнозом основных финансовых показателей в России.
 
  Следующий момент — ценовые ожидания. Каковы они, четко дают понять ноябрь и декабрь этого года: на рынке недвижимости нет привычного ажиотажа. Более того, с учетом сезонного фактора можно говорить о том, что последние два месяца года динамика продаж откровенно разочаровывает. Инвесторов в недвижимость как волной смыло. Конечно, ситуация временная, и после того как цена достигнет какого-то уровня поддержки, инвесторы выйдут на рынок, тем самым выражая общие настроения по поводу будущей цены, но нет никаких гарантий, что это случится в следующем году.
 
  Итоговый прогноз
  На наш взгляд, прогноз по ценам и объемам рынка в натуральном выражении можно уместить в следующую матрицу (см. ниже), где в базовом столбце — планируемая стоимость, в базовой строке — процентное изменение цены к этому году, а на их пересечении — наиболее вероятный объем сделок по отношению к 2015 году. Зеленым выделен возможный сценарий при каждом шаге стоимости нефти. Таким образом, в случае если среднегодовая цена на нефть будет в диапазоне $40–55 за баррель, то наиболее вероятен сценарий, при котором цены уменьшаться на 10%, а количество сделок вырастет на 12%.
 
  
 
  Мы ожидаем следующие крупные тенденции рынка недвижимости 2016 году:

  1. Изменение структуры спроса в сторону более дешевых сегментов. Уже сейчас очевиден сильный рост доли покупки с ипотекой, наиболее востребован экономкласс, а жилье классов комфорт и бизнес в четвертом квартале 2015 года ощутили проблемы со спросом.
  2. Развитие законодательства в сфере регулирования и мониторинга строительной отрасли. Движение в сторону создания аналога ЦБ, но для застройщиков с соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и так далее. Это мягкая мера, однако возможен и более тяжелый вариант — переход к работе только по готовому жилью.
  3. Развитие арендного жилья, доходных домов. Сейчас огромное количество нереализованной недвижимости, из-за высокой маржинальности в строительстве девелоперы отлынивали от этого сектора, считая его слабодоходным. В 2016-м ситуация изменится, и на этот сектор взглянут по-другому и банки, и застройщики, и частные инвесторы, и государство.
  4. Сокращение компаний, начинающих строительные проекты. Можно говорить об олигополизации строительного рынка: первым пяти компаниям в крупных городах будут принадлежать до 90% новых проектов.
  5. Резкое развитие технологий. В последние пять лет в строительстве появилось много новых дешевых и быстрых технологий, но они не внедрялись. Сейчас из-за агрессивного сокращения маржинальности бизнеса риски внедрения станут меньше рисков невнедрения.
  6. Риелторский бизнес впервые столкнется с настоящей конкуренцией со стороны сайтов-агрегаторов. Ощутимое количество компаний уйдут с рынка, а качество услуг из-за огромной конкуренции повысится.
  7. Потеря банковским сектором монополии на выдачу ипотеки. Законодательно будет отшлифована возможность выдачи ипотеки различными частными и государственными фондами, что должно способствовать снижению стоимости ипотеки.

 
  В заключение можно сказать, что рынок недвижимости многополярен, и если смотреть на это со стороны покупателя, то никакого армагеддона нет, напротив, наблюдаются положительные тенденции: снижение стоимости жилья, увеличение выбора, повышение сервиса, снижение стоимости ипотеки и, возможно, перезапуск долгосрочных механизмов доступного и надежного жилья в будущем.
 
  Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
 
 
Ильдар Хусаинов
Источник: РБК-Недвижимость
 
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
3 + 1 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.