Новости

Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2015 года

Опубликовано: 10:45, вторник, 01 декабря 2015

 
 Стабилизация без признаков разворота
 
  
 
  В ноябре 2015 года почти все индикаторы московского рынка недвижимости показали относительную стабилизацию. Цены, объемы предложения и уровень спроса за ноябрь почти не изменились, однако о развороте рынка говорить пока вообще не приходится. Скорее рынок проходит этап переосмысления итогов сентября-октября и новые интересные движения могут начаться к концу этого года или в первом квартале следующего.
 
  Цены на московские квартиры за ноябрь почти не изменились ни в рублевом, ни в долларовом выражении. Так, индекс стоимости столичного жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, изменился за месяц всего на 6 пунктов с 2.718$ до 2.724$ за квадратный метр. Рублевые цены также весь ноябрь топтались на месте вблизи отметки 175 тысяч за метр (см цены на квартиры в Москве на графике).
 
  Отчасти стабилизации цен на жилье способствовало временное укрепление рубля, имевшее место в конце октября – начале ноября. Это обстоятельство традиционно провоцирует потенциальных покупателей квартир с валютными сбережениями зафиксировать прибыль и активизировать процесс покупки квартиры. Некоторое оживление спроса на вторичном рынке за последнее время IRN.RU отмечал в недавнем обзоре «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%». По прежнему почти невозможно продать квартиру по старым ценам, но та часть квартир, продавцы которых готовы на хороший дисконт, вполне жива.
 
  Влияние валютных колебаний на рынок жилья хорошо видно и на примере динамики цен на квартиры по типам жилья и по географии. При почти неизменном среднем уровне цен в ноябре ощутимый минус показали все дорогие сегменты – современные монолитно-кирпичные дома, многокомнатные квартиры, престижные округа и районы. Как известно, продавцы такого жилья чаще пытаются привязывать стоимость метра к доллару, а потому и укрепление рубля автоматически снижает цены на такие квартиры. При этом рублевый сегмент жилья эконом- и комфорткласса показал в ноябре противоположную динамику.
 
  
 
  
 
  
 
  Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
 
  Относительная стабильность показателей наблюдается и в сегменте новостройки Москвы. Продолжает расти доля недорогого жилья на рынке, но при этом общий объем предложения за ноябрь почти не изменился. Аналогично и цены на московские новостройки топтались на месте в пределах погрешности – такие результаты приводит свежий обзор от «ИРН-Консалтинг» под названием «Новостройки Москвы в ноябре 2015 года».
 
  В целом же ситуация на московском рынке недвижимости продолжает оставаться непростой. Если на вторичном рынке, который весь год чувствовал себя довольно плохо, пока наблюдается незначительное оживление, то сегмент новостроек, являвшийся локомотивом продаж, последнее время, напротив, стагнирует.
 
  Причины вполне понятны – ситуация в экономике и геополитике лучше не становится, цены на нефть ставят новые антирекорды, платежеспособность населения падает, цены на товары первой необходимости продолжают расти и отъедают все бОльшую часть доходов людей, снижая их способность платить ипотеку или аренду. Да и спрос при льготной ипотеке на уровне 12% годовых тоже, похоже, выдохся. Подробнее эти обстоятельства отражены в недавней статье «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупателей меньше, скидок больше».
 
Источник: IRN.RU
 
 
 

Амнистии не будет: как узаконить перепланировку в Москве

Опубликовано: 10:18, вторник, 01 декабря 2015

 
  Московское правительство обсуждает возможность отмены «перепланировочной амнистии»
 
  В правительстве Москвы на рассмотрении находится проект постановления, отменяющий так называемую перепланировочную амнистию. Пока москвичи могут узаконить задним числом перепланировку, которая была проведена в прошлом. «Мосжилинспекция считает необходимым окончание амнистии по переустройству и перепланировке помещений. Этой же позиции придерживается и руководство Москвы», — сообщается на официальном сайте столичного правительства.
 
  Столичные власти в 2011 году объявили амнистию для собственников, которые своевременно не уведомили Мосжилинспекцию о перепланировке или провели ее без согласованного проекта. Этим правом сейчас пользуется довольно много горожан. С начала текущего года в жилищную инспекцию поступило более 4,6 тыс. заявлений на согласование ранее выполненных работ, что на 33% больше, чем за десять месяцев 2014 года. Однако амнистия не подразумевает, что любой ремонт будет согласован. Почти 2 тыс. заявителей было отказано в оформлении акта о переустройстве, отмечает пресс-служба мэрии.
 
  Что можно и нельзя делать при ремонте
  Перепланировка квартиры чаще всего связана с изменением полезной площади помещения, которая может увеличиваться из-за объединения комнаты и кухни или уменьшаться, например, при установке дополнительного санузла. Сюда же можно отнести реконструкцию с частичным изменением архитектурного облика здания и несущих конструкций. Переустройство означает установку, перенос или замену электрического, санитарно-технического или другого оборудования, а также инженерных сетей. Все вышеперечисленные изменения необходимо согласовать и фиксировать в техническом паспорте квартиры.
 
  Работы, которые запрещено проводить в жилых помещениях:

  • снос несущих стен, перегородок, колонн или разбор перекрытий;
  • установка перегородок или полов из тяжелых материалов взамен облегченных;
  • установка вентилей на стояках воды и отопления;
  • ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и/или отопления, а также перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды;
  • объединение газифицированного помещения с жилой комнатой или устройство проемов без плотно закрывающейся двери;
  • устройство лоджий и террас выше первого этажа;
  • перепланировка и переустройство чердака и технического этажа, которые относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме;
  • перепланировка в домах, признанных аварийными;
  • изменение внешнего облика или габаритов помещений для объектов культурного наследия и другие.

 
  Без согласования с Мосжилинспекцией можно делать косметический ремонт, устанавливать встроенную мебель, самораздвижные двери, кондиционеры и антенны, а также менять инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству. Некоторые работы (остекление лоджии и балконов, перенос сантехники, установка или демонтаж легких перегородок, дверей в ненесущих стенах, изменение формы тамбуров) не требуют предварительных разрешений. Однако после окончания этих работ необходимо получить акт о внесенных изменениях.
 
  Работы, которые могут проводиться в рамках проекта, согласованного с Мосжилинспекцией и собственниками соседних помещений:

  • установка газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
  • замена газовых плит электрическими;
  • создание дополнительных или перенос существующих уборных и ванных комнат;
  • создание проемов в перекрытиях с устройством внутренних лестниц, а также проходов в несущих стенах (запрещено без разрешения также заделывать такие проходы);
  • изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия;
  • замена, перенос или установка дополнительного оборудования с увеличением энерго-, водопотребления и/или с прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений);
  • монтаж перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
  • демонтаж (полный или частичный) ненесущих перегородок, которые воспринимают дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия;
  • установка новых тяжелых перегородок в многоквартирных домах с железными перекрытиями;
  • создание новых проходов, входных групп, устройство дымоходов, а также лоджий и витрин на первых этажах.

 
  Что грозит собственникам за незаконную перепланировку
  За прошедшие десять месяцев 2015 года Мосжилинспекцией было составлено 609 административных дел по фактам выявленных нарушений против 988 случаев за аналогичный период прошлого года, сообщает пресс-служба столичного правительства. За несанкционированную перепланировку штрафы для физических лиц составляют 2–2,5 тыс. руб. Юридическим лицам придется заплатить до 350 тыс. руб.
 
  Если незаконная перепланировка угрожает жизни и здоровью соседей, а собственники отказываются вернуть квартире первоначальный вид, то по обращению Мосжилинспекции суд вправе лишить хозяев переделанной квартиры их жилплощади и выставить ее на торги (деньги после вычета судебных и аукционных издержек отдаются бывшим владельцам).
 
  Пока есть только один прецедент — в 2013 году Нагатинский райсуд Москвы вынес решение о выселении собственников из-за незаконной перепланировки. «За последний год Мосжилинспекция неоднократно обращалась в суд с подобными заявлениями, однако решений об удовлетворении требований инспекции принято не было», — пояснили в пресс-службе столичного ведомства.
 
  Пакет документов для перепланировки:

  • свидетельство о собственности;
  • разрешение от собственника (для квартиросъемщиков по договору социального найма);
  • технический паспорт жилого помещения;
  • проект перепланировки (типовые проекты перепланировок есть на сайте Мосжилинспекции);
  • если интересы владельца представляет другой человек, то необходим документ, удостоверяющий его личность и полномочия;
  • по окончании работ по переустройству и/или перепланировке необходимо оформить акт о завершении работ.

 
Владимир Миронов
Источник: РБК-Недвижимость
 
 
 

Ипотека для пенсионеров

Опубликовано: 10:12, понедельник, 30 ноября 2015

 
  Требования к пенсионеру для получения ипотечного кредита:

  1. Не секрет, что выйдя на пенсию многие продолжают работать еще долгое время. Соответственно первое требование - это стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев.
  2. Ваших доходов должно хватать на погашение кредита и безбедное существование.
  3. Как правило, банки рассматривают пенсионеров, в случае если они обращаются в банк до наступления 65-летнего возраста.

 
  Ипотека пенсионерам
 
  Получить ипотеку пенсионеру сложно, но можно.
 
  Из плюсов: у большинства пенсионеров, в отличие от молодых людей, в собственности уже есть недвижимость, накопления и прочие активы, что определенно является преимуществом при решение о выдаче кредита.
 
  Из минусов: маленький срок кредита. Большинство банков кредитуют пенсионеров до 65 лет и лишь малое количество банков готово кредитовать до 75 лет (на момент погашения кредита).
Страхование жизни и здоровья заемщика-пенсионера обойдется гораздо дороже, чем у молодого человека.
 
  Если Вы являетесь пенсионером и Вам нужен ипотечный кредит, то тут есть два варианта: либо оформить ипотеку на своего платежеспособного родственника, не являющегося пенсионером, либо обратиться за помощью к специалисту, который подберет для Вас банк с максимально возможным сроком кредита, комфортным ежемесячным платежом и лучшей процентной ставкой.
 
Екатерина Лахметкина
Источник: ipotek.ru
 
 
 

Строительным компаниям усложнят выход на рынок

Опубликовано: 10:14, пятница, 27 ноября 2015

 
  Строительным организациям будет сложнее получать свидетельство саморегулируемой организации. В частности, им запретят платить взносы в рассрочку или перекладывать эту обязанность на третьих лиц. Соответствующий законопроект в Госдуму внесет Ростехнадзор. Распоряжение об этом подписал Дмитрий Медведев.
 
  Предложенные изменения повысят эффективность работы компаний, занимающихся инженерными изысканиями, проектированием, строительством, реконструкцией и ремонтом зданий и сооружений, считают в правительстве.
 
  Они заметно ужесточают правила членства таких фирм в саморегулируемых организациях (СРО). А это, в свою очередь, является обязательным условием допуска к работам над объектами строительства.
 
  В частности, строительным фирмам запретят платить членские взносы в рассрочку и перекладывать эту обязанность на третьих лиц. Таким образом, предполагается отсечь компании с недостаточным финансовым обеспечением.
 
  Кроме того, СРО будут строже наказывать за неверное предоставление сведений в госреестр. Передача данных в него будет унифицирована и переведена в электронный вид.
 
  Минстрой добивается ужесточения правил застройки территорий. Ведомство предлагает утверждать все строительство только на основании генплана, как целостного документа развития территории.
 
Василий Миронов
Источник: Российская газета
 
 
 

Встанут в строй.

Опубликовано: 10:07, четверг, 26 ноября 2015

 
  В России будет возведено еще больше домов экономкласса
 
  В ближайшее время свой квартирный вопрос смогут решить еще больше россиян. Правительство до 2021 года продлило запрет на сделки с землей, находящейся в федеральной собственности. Как и раньше, на таких участках можно будет строить только жилье и сопутствующие объекты социальной, транспортной, энергетической инфраструктуры.
 
  Постановление, которое подписал премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, опубликовано на официальном портале правовой информации.
 
  Документ, подготовленный в Минэкономразвития на основе предложений Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на шесть лет продлевает срок запрета на согласование федеральными органами власти сделок, связанных с распоряжением земельными участками или другими объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности. Сюда же входит и запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в такие земельные участки и строения, которые на них расположены.
 
  "Это позволит Фонду развития жилищного строительства эффективно выполнять задачи в составе единого института развития в жилищной сфере и не только централизованно вовлекать федеральные земли под строительство, но и контролировать ход строительства жилья для отдельных категорий граждан, - рассказал "РГ" гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник. - В зависимости от потребностей рынка мы будем предлагать земельные участки с разной степенью готовности".
 
  При этом, распоряжаться этой землей, по-прежнему, будет Фонд РЖС (входит в Единый институт развития в жилищной сфере АИЖК), который предоставляет их под строительство по заявкам регионов. Это позволит сохранить централизованное вовлечение федеральных земель под строительство и контроль возведения жилья на этих землях.
 
  Как рассказали в АИЖК, с 2008 года общая площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, составила 17123 га, из которых 13517 га (78,9 процента) предоставил Фонд РЖС. Таким образом, общая площадь земельных участков, предоставленных Фондом, в 3,7 раза превышает общую площадь земли, предоставленной субъектами России, которым были переданы полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.
 
  Сейчас более чем на 300 земельных участках в 51 регионе идет основательное комплексное строительство.
 
  В 2008-2015 годах на федеральных землях было сдано 4,9 миллиона квадратных метров жилья, из которых 96 процентов - на участках Фонда РЖС. Среди построенных проектов жилой комплекс в Курске, где построено более 370 тысяч кв. м жилья, жилой комплекс "Солнечный берег" в Кирове (более 120 тысяч кв. м жилья), жилой комплекс "Университетский" в Чебоксарах (более 140 тысяч кв. метров) и др. В результате на сегодня жильем обеспечено около 200 тысяч человек (более 65 тысяч семей).
 
  Кроме того, введены в эксплуатацию шесть детских садов, объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.
 
  Всего на землях Фонда планируется возвести 27,61 миллиона квадратных метров жилья, из них малоэтажного жилья - 10,5 миллиона "квадратов". Доля жилья экономического класса в реализуемых проектах составляет более 62 процента.
 
  Будет место и для энергоэффективных проектов, которые позволят жильцам сэкономить не только на покупке квартиры, но и на коммунальных платежах, отметили в агентстве. "В результате оказания Фондом РЖС содействия в обеспечении переданных земельных участков инфраструктурой, а также передачи типовой проектной документации объектов жилищного строительства, предусматривающей использование при строительстве современных и энергоэффективных материалов и технологий, экономия средств граждан может составить до 30 процентов его рыночной стоимости, - говорят в АИЖК. - Экономия средств граждан при эксплуатации жилья может составить до 30-35 процентов за счет использования при строительстве такого жилья современных энергосберегающих технологий".
 
  Справка "РГ"
  По итогам 2015 года суммарный объем ввода жилья на земельных участках, предоставленных Фондом "РЖС" для комплексного освоения территорий, составит не менее 5,5 миллиона квадратных метров. А в 2016 году запланирован ввод в эксплуатацию не менее 1,7 миллиона "квадратов" из тех домов, строительство которых было начато еще в 2014- 2015 годах. По итогам 2016 года суммарный объем ввода жилья в эксплуатацию составит не менее 7,2 миллиона квадратных метров.
 
  На землях, предоставленных Фондом для комплексного освоения территорий, предусмотрено строительство 221 детского дошкольного учреждения на 36 944 воспитанников, 82 общеобразовательных школы на 70 587 учащихся.
 
  Будем в безопасности
  Регионам поручено обеспечить повышенные меры безопасности объектов жилищно-коммунального хозяйства, заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. На прошедшем совещании с замами губернаторов, которые курируют коммунальную сферу, было дано поручение ужесточить контроль за всеми объектами (водозаборные узлы, артезианские скважины, канализационные насосные станции, очистные сооружения, котельные и так далее).
 
  "В течение двух недель нам должны быть представлены доклады от всех субъектов. После анализа докладов регионам будут даны соответствующие рекомендации", - подчеркнул министр.
 
Елена Домчева
Источник: Российская газета
 
 
 

Кадастровую стоимость предложат пересчитывать сразу для всех квартир дома

Опубликовано: 10:12, понедельник, 23 ноября 2015

 
  Законопроект, подготовленный Минэкономразвития, предлагает пересчитывать кадастровую стоимость всех квартир автоматически, если ошибку докажут владельцы одной из квартир, пишет газета «Ведомости».
 
  Как уточнил изданию неназванный представитель Минэкономразвития, проект дорабатывается после общественного обсуждения. Документ планируют внести в Госдуму в начале 2016 года.
 
  Сейчас при пересмотре кадастровой стоимости одной из квартир владельцы остальных должны обращаться для переоценки в комиссию при Росреестре или в суд.
 
  С 2015 года кадастровая стоимость применяется для расчета налога на имущество физлиц в 28 регионах.
 
  От кадастровой стоимости с 2016 года будет зависеть и налог с доходов от продажи недвижимости, пояснил изданию управляющий партнер «Алариус консалтинг» Александр Житнич. Например, если квартира будет продана по цене на 70 процентов ниже кадастровой, то НДФЛ будет рассчитан от 70 процентов кадастровой стоимости.
 
  По данным Росреестра, за январь — сентябрь 2015 года граждане подали 8 тысяч заявлений на пересмотр кадастровой стоимости.
 
Источник: Лента Дом
 
 
 

Правительство отвергло идею о страховании строящегося жилья за счет дольщиков

Опубликовано: 10:15, пятница, 20 ноября 2015

 
  Как отметил депутат Госдумы Александр Хинштейн, застройщики по-прежнему будут предоставлять банковские гарантии или договоры страхования ответственности
 
  Из законопроекта о защите прав дольщиков, разработанного Минстроем РФ, будет исключено положение, согласно которому риски дольщиков при строительстве многоквартирных домов предлагалось страховать за их счет, сообщил агентству "Интерфакс-АФИ" депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн.
 
  Он напомнил, что законопроект о защите дольщиков разрабатывался по поручению правительства РФ.
 
  "На настоящий момент принято окончательное решение о сохранении прежней конструкции предоставления гарантий застройщиками", - сказал депутат.
 
  Таким образом, по-прежнему в качестве финансовых гарантий при строительстве многоквартирных домов застройщики будут предоставлять банковские гарантии или договоры страхования ответственности.
 
  А.Хинштейн уточнил, что застройщики не могут приступить к своей деятельности по проекту, не будучи внесенными в официальный реестр Минстроя. Финансовые гарантии или договор страхования ответственности прилагается к пакету необходимых документов для внесения в этот реестр, сказал депутат.
 
  Вместе с тем он считает, что в законопроекте, направленном на защиту прав дольщиков, есть полезные новации, в том числе связанные с установлением требований к застройщикам.
 
  "Вряд ли можно считать приемлемой ситуацию, когда застройщик с капиталом в 10 тыс. рублей принимает обязательства на миллиарды рублей", - заявил А.Хинштейн. Однако конструкция, предложенная разработчиками документа, по его мнению, не может работать.
 
  "В законопроекте предложено установить уровень собственных средств для застройщика, ведущего подобное строительство, в размере 1 млрд рублей. Таких компаний в стране вообще нет. У крупнейшего застройщика объем собственных средств достигает 800 млн рублей", - пояснил А.Хинштейн.
 
  Он сказал, что в ходе обсуждения предлагалась другая модель определения ответственности застройщиков, которая бы зависела от объемов планируемого им строительства.
 
  "В этих расчетах можно было бы исходить из планируемой площади строящихся квартир, а также среднерыночной стоимости квадратного метра возводимой площади по региону, по данным Росстата", - пояснил депутат. Размер надлежащего уставного капитала или собственных средств может быть выражен в процентах от этой величины.
 
  А.Хинштейн считает приемлемой новацию законопроекта о формировании эскроу счетов, на которые дольщики могли бы зачислять средства для финансирования строительства своих квартир до момента их сдачи. Предполагается, что средства таких счетов в пределах 15 млн рублей могут гарантироваться Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
 
  "Эта форма гарантий не будет работать в полной мере, поскольку предполагает формирование таких счетов только в тех банках, которые кредитуют застройщика. Но проблема на сегодняшний день как раз заключается в отказе банков в необходимых объемах кредитовать застройщиков", - отметил А.Хинштейн.
 
  Со своей стороны, комментируя законопроект, заместитель председателя Банка России Владимир Чистюхин заявил агентству "Интерфакс-АФИ", что регулятор "не считает возможным распространить гарантии АСВ на такого рода инструменты".
 
  Комментируя еще одно спорное положение законопроекта о защите интересов дольщиков, сохранившееся в проекте документа, А.Хинштейн отметил, что необходимо изменить статью, расширяющую цели, на которые можно использовать средства дольщиков.
 
  "В частности, проект предусматривает возможность финансирования не только строительства дома, но и инфраструктурных объектов, например, детских садов и больниц, которые затем должны быть переданы муниципалитетам. Здесь допускается неправомерное смешение бюджетного и частного финансирования. Объекты социального назначения должны возводиться за счет бюджетных средств, застройщики часто поддерживают финансированием такое строительство, но это недопустимо делать за счет средств дольщиков", - считает депутат.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 

Правительство согласовало сумму компенсации гражданам за утрату единственного жилья по вине мошенников

Опубликовано: 11:01, четверг, 19 ноября 2015

 
  Минэкономики согласовало с президентским советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства правила выплаты компенсации в 1 млн рублей утратившим из-за чужих махинаций зарегистрированное право на жилье. При этом компенсация предусмотрена только утратившим единственное жилье, пишет "Коммерсант".
 
  Газета напоминает, 4 июня Конституционный суд (КС) заставил Минфин платить за чужие махинации с жильем и защитил право обманутых собственников и добросовестных приобретателей изъятых через суд квартир получить до 1 млн рублей из федеральной казны. Сама компенсация была введена еще в 2005 году, но порядок выплат правительство за десять лет так и не установило, вопросы компенсаций решались в судах. При этом Минфин выигрывал такие споры, отказываясь возмещать ущерб при отсутствии вины регистрирующих органов. КС, однако, признал выплату потерпевшему разовой компенсации независимой от действий чиновников "социальной функцией" государства.
 
  По новому проекту признанная неконституционной ст. 31.1 закона N122-ФЗ ("О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") о компенсации потери жилья из-за махинаций третьих лиц, на которую ранее ссылался Минфин, утрачивает силу, при этом законы N122-ФЗ и N218-ФЗ ("О госрегистрации недвижимости") будут дополнены главами о компенсации за утрату зарегистрированного права.
 
  Эти главы предусматривают возмещение по решению суда до 1 млн рублей при прекращении исполнительного производства о взыскании ущерба c должника (из-за его смерти, "безвестного отсутствия" и т. д.) или ликвидации соответствующего юрлица. При этом выплата компенсаций будет жестко ограничена случаями утраты прав на "единственное пригодное для проживания" жилье. Минфин безуспешно добивался этого c 2011 года, в то время как Минэкономики еще год назад предлагало увеличить размер компенсаций до 10 млн рублей и создать гарантийный фонд для их выплаты - но в кризис позиция Минфина в итоге победила, отмечает "Коммерсант".
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 

Эмиссия на поток.

Опубликовано: 10:19, четверг, 19 ноября 2015

 
  Сделок по секьюритизации ипотечных активов станет больше
 
  Правительство одобрило законопроект, упрощающий процедуру выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Документ был разработан минэкономразвития на основе предложений Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
 
  Сдерживающими факторами развития рынка секьюритизации ипотечных кредитов в агентстве называют длительные сроки и высокую стоимость подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг, а также необходимость создания отдельного ипотечного агента для каждой серии выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. В законопроекте предусматривается возможность эмиссии ИЦБ на программной основе, что позволит сократить сроки выпуска с 40 до 5 недель и увеличить количество сделок секьюритизации ипотечных активов, а также снизить стоимость привлекаемых ресурсов. В документе прописывается возможность многократного использования ипотечного агента и всей инфраструктуры сделки секьюритизации для исключения риска кросс-дефолта по облигациям с разным ипотечным покрытием. Как ожидается, эти изменения позволят снизить ставки по ипотеке (за счет снижения стоимости привлекаемого фондирования для банков) и сделать ее более доступной для граждан.
 
  Вице-президент, руководитель по структурному финансированию и секьюритизации активов ВТБ24 Михаил Котерев назвал законопроект дальнейшим позитивным развитием законодательства по секьюритизации в РФ. По его словам, документ вносит ряд позитивных изменений, которые будут способствовать более быстрой и эффективной реализации сделок. "Требования к ипотечному покрытию при этом не меняются. Закон вводит ряд улучшений процедуры эмиссии, что должно упростить логистику проведения сделок и снизить затраты (в т.ч. временные)", - отметил эксперт.
 
  Котерев также обратил внимание на заранее обусловленную эмиссионной документацией возможность в ряде случаев проводить замену обеспеченных ипотекой требований (то есть самих закладных). По его словам, это является практической нормой, призванной улучшить состояние ипотечного покрытия облигаций. "Дело в том, что текущая норма закона позволяет исключать и заменять закладные в ипотечном покрытии только при наступлении определенной просрочки по ним, - пояснил эксперт. - При этом проблемная закладная, которая должна быть заменена, может быть идентифицирована раньше наступления этой просрочки (может быть вообще без просрочки), однако закон препятствует ее замене сразу после того, как она была выявлена". Соответственно, предлагаемое изменение законодательства должно предоставить возможность "излечивать" проблемы в ипотечном (залоговом) покрытии облигаций сразу после того, как эти проблемы были выявлены.
 
  Директор департамента секьюритизации БК "Регион" Сергей Кадук отметил, что падение объемов выдачи ипотеки и рост просрочки по ней не являются главными факторами, повлиявшими на рынок секьюритизации. По его словам, на балансах банков по-прежнему есть достаточные объемы ипотеки для выпусков ИЦБ, статистику просрочек тоже нельзя назвать критичной, особенно на фоне других субъектов розничного кредитования.
 
  "На фактическое отсутствие рыночных выпусков в 2015 году повлияли высокие ставки, которые сделали секьюритизацию ипотеки неинтересной для банков, - пояснил эксперт. - На портфеле со средней ставкой 13-14% неэффективно делать выпуск, где старший транш имеет купон 12-13%". В 2015 году были осуществлены только выпуски в рамках старых программ АИЖК по выкупу ипотечных бумаг (с заранее согласованным купоном около 9%) и сделки для РЕПО с ЦБ. Еще одним фактором, негативно влияющим на рынок секьюритизации в целом, Кадук назвал неопределенную позицию Банка России с включением в ломбардный список неипотечных секьюритизаций. ЦБ не дает четких критериев, соблюдая которые можно гарантировать "ломбардность" секьюритизационного выпуска.
 
  Также не способствует "расцвету" секьюритизации внедрение Базеля III. По младшему траншу регулятор предлагает ввести нагрузку на капитал в размере 1250% (вместо 100%). "Такой принцип есть в Базельских соглашениях, но применяется он только наряду с другими подходами, - отметил Кадук. - Более того, Базель не требует принятия оригинатором риска при неипотечной секьюритизации в размере 20% от объема выпуска - это наша новация. 1250% и 20% вместе просто убьют неипотечную секьюритизацию в России". Позиция оригинаторов и банковского сообщества была донесена до ЦБ в письме, подписанном руководством Ассоциации российских банков (АРБ), МСП Банка, Ассоциации "Россия", Национальной фондовой ассоциации и Национальной ассоциации участников фондового рынка. "Уверен, что к голосу профессионального сообщества прислушаются и будут приняты взвешенные решения. Мировой опыт показывает, что это очень эффективный инструмент, влияющий на экономику в целом. Так, европейский ЦБ через покупку именно секьюритизированных выпусков поддержал европейские банки в годы кризиса", - заключил эксперт.
 
  Сегодня спрос на ИЦБ поддерживается в основном управляющими компаниями НПФ. Другим вариантом размещения остается выкуп старшего транша оригинатором для осуществления операций РЕПО с ЦБ. Рыночные ставки практически вернулись на уровни октября-ноября 2014 года, благодаря чему ипотечная секьюритизация снова становится возможной.
 
Евгения Носкова
Источник: Российская Бизнес-газета
 
 
 

Реформа наследования: доверять ли недвижимость трасту?

Опубликовано: 11:44, среда, 18 ноября 2015

 
  В случае принятия реформы наследственного права у россиян появится возможность создавать трастовые фонды и регистрировать на них недвижимость. Нововведение будет иметь много преимуществ, однако юристы советуют гражданам с трастами пока повременить
 
  Реформа наследственного права, которая уже прошла первое чтение в Думе, имеет отношение не только к рынку недвижимости. Но и здесь эксперты вникают в предложенные изменения.
 
  Совместное завещание супругов или наследственный договор, привлекающий к распоряжению имуществом третьи лица, — это все бытовые аспекты реформы. Но есть и бизнес-аспект. В случае принятия закона россияне получат возможность создавать специальные трастовые фонды, которые, по оценкам партнера компании UFG Wealth Management Дмитрия Кленова, закроют целый ряд вопросов.
 
  Дмитрий Кленов
  партнер компании UFG Wealth Management

  «Прежде всего, это отсутствие необходимости перерегистрации прав собственности на недвижимость. Если недвижимость зарегистрирована, например, на траст, титульный собственник при смене бенефициара не меняется. Повышается эффективность управления: эта недвижимость может быть продана уже на следующий день после смены бенефициара траста. Траст не подлежит наследованию, активы, которые в нем находятся, тоже не подпадают под наследственную массу, соответственно, наследование в трасте происходит сугубо по желанию учредителя траста. Помимо этого траст еще в определенных случаях позволяет избежать требования кредиторов. Если кредит был привлечен на учредителя траста, то наследники и получают эти обременения, но сам траст и его имущество остаются вне рамок этого производства».
 
  Траст — продукт англосаксонского права. Многие континентальные системы пытались имплементировать его в свое законодательство, но мало у кого получилось. Вот и наши юристы призывают к осторожности и даже советуют в случае появления российских трастов не пользоваться ими первые лет десять, а дождаться анализа правоприменительной практики.
 
Валерия Мозганова
Источник: BFM.ru
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
8 + 1 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.