Новости

Власти готовятся ужесточить финтребования к строителям жилья, заставить их раскрывать бенефициаров

Опубликовано: 10:18, среда, 18 ноября 2015

 
  Минстрой подготовил поправки в закон о долевом строительстве. Если они вступят в силу, - а это может случиться уже с 1 января 2016 года, - требования к застройщикам могут стать значительно строже, чем сейчас, пишут "Ведомости". По словам представителя секретариата Игоря Шувалова, первого вице-премьера, законопроект уже внесен в правительство и проходит согласования.
 
  Авторы поправок предлагают установить минимальный порог для собственного капитала застройщика - не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья. Если размер капитала не дотягивает до этой планки, то нужно, чтобы сумма собственных капиталов застройщика и юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, составляла хотя бы 1 млрд руб. Такие требования позволят сразу отсечь финансово неустойчивые компании, объясняет представитель Минстроя.
 
  Также министерство предлагает сделать застройщиков более прозрачными: обязать их раскрывать на сайтах информацию о бенефициарах, публиковать копии аудиторских заключений, разрешений и проектную документацию. "Долевое строительство в России не должно ассоциироваться с обманутыми дольщиками", - объясняет представитель Минстроя.
 
  Опрошенные "Ведомостями" застройщики опасаются, что поправки ударят по рынку, тем более в кризис: спрос низкий, цены на жилье упали, банковские кредиты дорогие, а предложения Минстроя грозят смести с рынка весь средний класс строителей, говорит сотрудник одной из компаний. "Вы не найдете компанию с такими деньгами в свободном доступе", - разводит руками другой собеседник. Сомнительным игрокам сектора жилищного строительства придется уйти с рынка, говорит представитель секретариата Игоря Шувалова. Член совета директоров ГК "Пионер" Олег Сорока полагает, что идея Минстроя сработает на масштабных проектах жилищного строительства, а привлекать средства дольщиков в небольшие точечные проекты станет невозможно.
 
  Цель Минстроя проста - лишить неплатежеспособных застройщиков возможности привлекать деньги дольщиков под новые жилищные проекты, объясняет аналитик БКС Марат Ибрагимов. В итоге на рынке останутся только крупные и финансово состоятельные застройщики - "это улучшит финансовое состояние отрасли, снизит риски для покупателей, кредиторов", согласен он.
 
  Для примера газета отмечает, что в одном Подмосковье работает около 500 застройщиков, из них, по оценкам местных властей, финансово устойчивых - 10%.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 

Москва сохранит объемы строительства жилья

Опубликовано: 10:07, вторник, 17 ноября 2015

 
  Москва не будет сокращать объемы строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры, несмотря на непростую экономическую ситуацию, заявил заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
 
  По словам заммэра, объемы сдачи жилья в 2015 году сохранятся на уровне прошлого года. Таким образом, плановый ввод составит более 3 миллионов квадратных метров.
 
  «Ежегодно от восьми до девяти тысяч очередников получают квартиры в Москве», — добавил Хуснуллин.
 
  По данным заммэра, за последние пять лет в российской столице было построено почти 15 миллионов квадратных метров жилья, как за счет средств бюджета, так и за счет частных инвестиций.
 
  Согласно Хуснуллину, с 2011 по 2015 год в столице построено около 300 объектов образования, спорта, здравоохранения и культуры.
 
Источник: Лента Дом
 
 
 

Всем выйти из сумрака: ДДУ не зарегистрируют без раскрытия информации о застройщике

Опубликовано: 10:20, понедельник, 16 ноября 2015

 
  Как сообщают РИА «Новости», договоры долевого участия (ДДУ) не будут регистрировать без раскрытия застройщиком существенной информации на специально создаваемом для этого сайте в рамках повышения информационной открытости и стабилизации обстановки на рынке. Об этом заявил сегодня на научно-практической конференции «Перспективы развития градостроительства в России: планирование, моделирование, эффективная экономика» в МИА «Россия сегодня» заместитель председателя правительства области Герман Елянюшкин.
 
  «Важность этого ресурса еще и в том, что договор долевого участия невозможно будет зарегистрировать в Росреестре без регистрации застройщика на этом сайте. То есть это будет происходить в автоматическом режиме», — добавил он.
 
  Ранее сообщалось, что Минстрой РФ подготовил законопроект, ужесточающий требования к раскрытию информации о своей деятельности застройщиками, работающими по договорам долевого строительства. Законопроект также предусматривает обязанность застройщика по размещению проектной декларации и документов, которые должны предоставляться застройщиком участникам долевого строительства или любым обратившимся лицам, на этом официальном сайте в интернете.
 
Источник: RealEstate.ru
 
 
 

12%-ная ставка льготной ипотеки пересматриваться не будет, заявили в Минфине: ниже не было "даже в лучшие годы"

Опубликовано: 10:36, пятница, 13 ноября 2015

 
  Власти РФ не будут пересматривать условия программы льготной ипотеки в части размера максимальной ставки на уровне 12% годовых, а вопрос о необходимости продления программы после марта 2016 года будет рассматриваться, сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев.
 
  "Нет, не будет пересматриваться вниз (планка по ставке в 12%. - Прим.ред.), в том числе по причине того, что даже в лучшие годы, когда инфляция была низкая, у нас все равно ипотека ниже, чем 11,5-12%, не опускалась", - сказал он журналистам. Об этом сообщает РИА "Новости".
 
  Напомним, недавно власти Подмосковья обратились в правительство РФ с просьбой опустить планку льготной ипотеки до 7%, переживая, что спрос на ипотеку с текущей ставкой падает - из-за чего могут упасть продажи нового жилья, разорив застройщиков.
 
  "По поводу продления, как Дмитрий Анатольевич (Медведев) сказал, вопрос будет рассматриваться, мы будем исходить из того, как у нас выглядит с точки зрения спрос", - сказал Моисеев.
 
  Есть мнения, что продлевать программу ипотеки с господдержкой в ее действующем варианте после 1 марта 2016 года не стоит, сообщил он. "Есть разные точки зрения по этому поводу, есть точки зрения, что программа в принципе себя изжила, и надо эти ресурсы, которые могли быть в нее направлены, направлять на другие меры поддержки строительной отрасли", - сообщил он.
 
  Правительство РФ в соответствии с законом о льготной ипотеке планировало в текущем году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей, затем эта сумма была увеличена до 700 миллиардов рублей. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года.
 
  Некоторые банки, в частности "Сбербанк" и ВТБ, установили ставку кредита по программе господдержки ипотеки ниже 12% - на уровне 11,4% годовых.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 

Налоговый вычет: дела семейные

Опубликовано: 10:14, пятница, 13 ноября 2015

 
  Налоговый вычет при покупке имущества в браке вызывает, пожалуй, наибольшее количество вопросов – из-за нестандартности и многообразия жизненных ситуаций. Ответы на них периодически дает Минфин РФ в письмах, уточняющих нюансы законодательства.
 
  Для начала напомним: каждый налоговый резидент РФ, платящий НДФЛ по ставке 13%, имеет право на налоговый вычет при покупке недвижимости на территории РФ. Размер вычета определяется потраченной на приобретение суммой, но не может превышать 2 млн руб. То есть из казны можно вернуть 260 тыс. руб.
 
  С 1 января 2014 года, после начала действия внесенных в Налоговый кодекс РФ существенных изменений, налоговый вычет при покупке жилья оказался привязан не к объекту недвижимости, а к человеку. Новации особенно заметно сказались на семьях, решающих квартирный вопрос: некоторые ситуации потребовали дополнительных разъяснений Минфина России или налоговых органов.
 
  Рассмотренные в статье подходы относятся к покупке недвижимости после указанной даты, а также к тем случаям, когда между супругами не заключен брачный контракт, изменяющий стандартный правовой подход к имуществу как совместной собственности мужа и жены.
 
  С чистого листа
  Главный вопрос, на который необходимо ответить перед покупкой квартиры, участка или дома: как будет оформлено приобретение – в долевую собственность или совместную?
 
  Предположим, история пишется с чистого листа – ни муж, ни жена ранее не использовали свое право на налоговый вычет. Тогда основная разница между вариантами заключается в следующем. При оформлении недвижимости в общую долевую собственность вычет распределяется строго в соответствии с долями и один совладелец не вправе «передавать» его другому. При совместной собственности, напротив, данную преференцию от государства можно распределить по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%). Однако в заявлении в налоговый орган можно указать любые пропорции – вплоть до 100% и 0%. При этом супруг, отказавшийся от вычета, сохраняет на него право в дальнейшем.
 
  Так как с 2014 года каждый налогоплательщик имеет право на протяжении жизни получить за один раз или в несколько приемов вычет в размере 2 млн руб., то при покупке недвижимости стоимостью 4 млн руб. и более пара совокупно может вернуть из бюджета 520 тыс. руб. выплаченных налогов (по 260 тыс. руб. каждый). Если квартира стоила менее указанной суммы, то и муж, и жена исчерпают свое право на вычет не полностью и смогут использовать оставшийся «хвостик» при дальнейших покупках. К примеру, если за новое жилье было заплачено 3 млн руб., то каждый может получить вычет в 1,5 млн руб. и еще 500 тыс. руб. сохранит на будущее.
 
  Еще один вариант оформления – в единоличную собственность одного из супругов – с точки зрения Семейного кодекса РФ равнозначен совместной собственности (пункт 1 статьи 256 ГК РФ, статьи 33, 34 СК РФ). С одним нюансом: оформивший на себя квартиру человек по умолчанию получает вычет единолично. Но, как недавно сообщил Минфин РФ в своих письмах от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 № 03-04-05/14480, от 01.02.2013 № 03-04-05/7-87, при желании имеет право распределить его со вторым супругом в любых долях. Правда, для этого придется написать такое же заявление в налоговый орган, как при совместной собственности.
 
  ВАЖНО
  Налоговый вычет распределяется между супругами один раз, и в дальнейшем пропорции сохраняются до конца выплат
 
  Хитрый расчет
  В некоторых случаях одна форма собственности предпочтительнее другой. К примеру, когда жена занимается ребенком и не имеет постоянного дохода, квартиру лучше оформить в совместную собственность и «перепоручить» получение налогового вычета мужу. Но если жилье стоит 4 млн руб. и более, смысла в этом немного. Дело в том, что при любом раскладе – только за себя или за себя и партнера по браку – человек может получить вычет не более 2 млн руб. Если его расходы равны указанной сумме или больше нее, перераспределение «господдержки» не имеет смысла.
 
  Совсем другой расклад получается с более дешевыми объектами. Рассмотрим вариант с жилищем стоимостью 2,5 млн руб. При общей совместной собственности, как говорилось выше, мужу и жене полагается вычет в размере половины этой суммы – по 1,25 млн руб. Но неработающий супруг может написать заявление и «догнать» вычет другого до максимального показателя в 2 млн руб.
 
  Нелишне включить калькулятор и в том случае, если кто-то из семейной пары получил вычет в прошлые годы. Но опять-таки смысл в этом будет только при покупке объекта дешевле 4 млн руб. Тогда следует задуматься над оформлением недвижимости в долевую собственность в неравных долях. К примеру, квартира приобретается за 3 млн руб. Если две трети ее будут оформлены на супруга, не использовавшего право на вычет, то он сможет вернуть из бюджета максимальную сумму налогов – 260 тыс. руб. Ведь второй партнер, уже получивший вычет в прошлые годы, все равно не может претендовать на помощь государства второй раз.
 
  ВАЖНО
  Оформление в долевую собственность осложняет покупку жилья с привлечением ипотеки и продажу недвижимости в дальнейшем
 
  Родственные связи
  С 1 января 2014 года родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) при приобретении имущества в собственность своих (подопечных) детей в возрасте до 18 лет могут получить за них имущественные вычеты (пункт 6 статьи 220 НК РФ). Конечно, если не воспользовались этой возможностью ранее, а также если доля ребенка оформлена официально.
 
  По договоренности один или оба супруга могут увеличить размер своего вычета за счет доли ребенка. Манипуляция имеет смысл, когда стоимость доли одного или каждого взрослого не дотягивает до 2 млн руб. В законе и письмах Минфина нет инструкций, каким образом родители могут распределить вычет ребенка. Но, как следует из практики, при подаче документов в налоговую следует приложить заявление о распределении вычета ребенка между супругами.
 
  Интересный нюанс: если родители не состоят в браке, но отец признал своего ребенка и помог его матери решить жилищную проблему, он имеет право получить налоговый вычет за детскую долю. Точно так же после развода покинувший семью отец сохраняет право на получение вычета за долю ребенка, так как квартира в браке приобретается, с точки зрения Семейного кодекса РФ, на совместные средства.
 
  Теперь об отношениях со старшими родственниками. Для пресечения попыток махинаций с возвратом налогов в пункте 2 статьи 105 Налогового кодекса перечисляются взаимозависимые лица, при покупке жилья у которых нельзя получить вычет. Это супруг (супруга), родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
 
  Но в недавнем письме Минфина РФ от 23.06.15 № 03-04-05/36145 был рассмотрен частный случай. В документе разъясняется, что при приобретении квартиры в общую совместную собственность у родителей мужа жена вправе получить имущественный вычет по НДФЛ. Это правило действует даже в том случае, если жилье приобретено за счет ипотечного кредита, основным заемщиком по которому является муж. Следуя логике, можно заключить, что один из супругов получит вычет в размере половины понесенных расходов, если недвижимость куплена у братьев-сестер второго.
 
  Добавим, что Минфин ранее заявлял: оснований для отказа в предоставлении имущественного вычета нет, если договор купли-продажи заключен между супругой и родителями мужа и недвижимость или ее доля оформлена в собственность жены (письма Минфина России от 09.01.14 № 03-04-05/18 и от 29.06.12 № 03-04-05/5-801). А вот в том случае, если сделка заключена между супругом и его родителями и квартира оформлена в единоличную собственность покупателя, жене вычет не полагается (письмо от 13.04.15 № 03-04-05/20907).
 
  ВАЖНО
  Если родители получили вычет, купив жилье на имя ребенка, он не утрачивает право воспользоваться вычетом в дальнейшем
 
 Всех хитросплетений жизненных сценариев в законодательстве не предусмотреть. Потому Минфин, а вслед за ним и мы продолжим писать на тему налогового вычета при покупке жилой недвижимости.
 
Елена Денисенко
Источник: Бн-Газета
 
 
 

Застройщики оказались не готовы к новым условиям страхования

Опубликовано: 11:45, четверг, 12 ноября 2015

 
  ЦБ ужесточил требования к страховщикам застройщиков. Почему девелоперы оказались к этому не готовы, что они теряют, а что, наоборот, могут выиграть дольщики?
 
  До 20 ноября ЦБ подготовит уточненный список страховых компаний, теперь имеющих право заключать договоры страхования застройщиков. Пока в списке 20 пунктов — по мнению регулятора, этого вполне достаточно, чтобы обеспечить работу отрасли.
 
  Все знали, что с 1 октября требования ЦБ к страховщикам будут ужесточены, что работать с застройщиками смогут компании, имеющие, в частности, собственные средства в размере не менее миллиарда рублей и уставной капитал не менее 120 млн. Но «предупрежден, значит, вооружен» — это не совсем про нас, и застройщики начали жаловаться: их прежние договоры недействительны, и надо перестраховываться, а из-за этого встали продажи. Оставшиеся на рынки страховщики задрали цены и требуют за свои услуги чуть не вдвое больше, чем раньше. Вот как отвечает глава департамента страхового рынка Центрального банка Игорь Жук:
 
  Игорь Жук
  глава департамента страхового рынка ЦБ

  «Проблемы, мне кажется, больше технические. То, что это приведет к росту стоимости, немножко неверная информация, потому что никогда стоимость страхования не определяла стоимость квадратного метра. Как правило, это всегда какая-то существенно меньшая часть. Поэтому мне бы хотелось, чтобы было меньше спекуляций по этому поводу, а больше реальной работы. Это первый большой момент. А второй, еще более значимый, в том, что компания, которая привлекает деньги дольщика, должна нести достаточно серьезную ответственность. В данной ситуации это помощь компании: она получает не просто страховую защиту, а защиту компании, которая соответствует повышенным требованиям. Поэтому давайте перевернем в другую плоскость — плоскость дольщика: он получает защиту существенно более высокого качества».
 
  Кстати, ЦБ предложил, чтобы Росреестр регистрировал новые договоры долевого участия (ДДУ) только при условии предоставления застройщиком договора страхования.
 
Валерия Мозганова
Источник: BFM.ru
 
 
 

Правительство может привязать ипотечную ставку к инфляции

Опубликовано: 10:39, четверг, 12 ноября 2015

 
  Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов поручил Минфину и Минстрою совместно с ЦБ РФ, АИЖК и рядом ведущих российских банков подготовить предложения по государственному субсидированию ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке Центробанка или инфляции, следует из материалов совещания у первого вице-премьера.
 
  "Проработать предложения о предоставлении гражданам ипотечных жилищных кредитов на условиях переменной процентной ставки по таким кредитам, привязанной к уровню ключевой ставки Банка России или уровню инфляции", - говорится в поручении Шувалова, которое цитирует РИА "Новости".
 
  Одновременно с этим Минфину и Минстрою дано поручение подготовить предложения о целесообразности продления до конца 2016 года программы государственного субсидирования ипотечных ставок.
 
  Кроме того, Шувалов рекомендовал АИЖК проработать предложение о предоставлении льготных ипотечных кредитов в рамках программы "Жилье для российской семьи", прежде всего для молодых семей, в случае рождения у них третьего или последующих детей.
 
  Правительство РФ, в соответствии с законом о льготной ипотеке, запланировало в текущем году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Позднее правительство РФ расширило программу льготной ипотеки с господдержкой до 700 миллиардов рублей. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 

Минстрой предложил обязать дольщиков страховаться от недостроя

Опубликовано: 10:16, четверг, 12 ноября 2015

 
  В России может появиться обязательное страхование дольщиков на случай недостроя. Подготовленный Минстроем данный законопроект уже прошел обсуждение в профильных ведомствах и отправляется на рассмотрение Игорю Шувалову
 
  О том, что в России может появиться обязательное страхование дольщиков на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости, пишет в среду газета «Коммерсантъ». Соответствующие поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» подготовил Минстрой.
 
  Как рассказал изданию депутат Госдумы Александр Хинштейн, в среду законопроект, который ранее прошел обсуждение в профильных ведомствах (ЦБ, Минфине и Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию) и на совещании в Минстрое, будет внесен на рассмотрение Игоря Шувалова.
 
  По данным издания, согласно обсуждаемой схеме дольщик обязан за свой счет застраховать риски, возникающие в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия. Соответствующий договор можно будет заключить со страховщиками, список которых должен публиковаться на сайте ЦБ. Минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе.
 
  Застройщики предупреждают, что введение страхования для дольщиков усложнит покупку жилья и приведет к росту цен на квартиры, а также к оттоку клиентов с рынка новостроек в пользу готового жилья, сданного в эксплуатацию, либо на вторичный рынок.
 
  В начале ноября глава Минстроя Михаил Мень в интервью РБК рассказывал, что вопрос об обязательном страховании дольщиков рассматривается. Он отмечал, что законопроект о долевом строительстве может быть внесен в Госдуму уже в текущую осеннюю сессию.
 
Мария Бондаренко
Источник: РБК-Недвижимость
 
 
 

Реформа на рынке недвижимости: кадастровую оценку отдадут бюджетным учреждениям

Опубликовано: 10:05, вторник, 10 ноября 2015

 
  Уже в I квартале 2016 года в Госдуму может быть внесен законопроект Минэкономики, согласно которому оценка кадастровой стоимости недвижимости передается от оценщиков специальным бюджетным учреждениям.
 
  Как пишет "Коммерсант", прошедший в октябре общественное обсуждение законопроект Минэкономики "О государственной кадастровой оценке" был в целом одобрен на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова 29 октября. Проект, предполагающий создание сети госучреждений по кадастровой оценке недвижимости, поручено доработать до конца года.
 
  Государственная кадастровая оценка недвижимости с 2000 года проводится в рамках закона "Об оценочной деятельности". С 2012 года ей занимаются независимые оценщики, привлекаемые по конкурсу и подотчетные своим саморегулируемым организациям (СРО). Оспаривание оценки возможно в территориальных комиссиях при Росреестре и в судах. Согласно оценкам Росреестра, в год оспаривается более 10 тысяч кадастровых оценок. Пересмотр кадастровых оценок происходит раз в три-пять лет.
 
  В Минэкономики, фиксирующем "системный кризис" действующей модели, заявляют, что их законопроект призван решить проблему "непредсказуемости" кадастровой стоимости. Проект предполагает полное отстранение оценщиков от государственной кадастровой оценки с ее передачей сети региональных бюджетных учреждений (БУ).
 
  "Коммерсант" напоминает, что госмонополия на такую деятельность сейчас существует во многих крупных экономиках, де-факто последние годы она действует в Москве и Московской области (в последнем случае переоценку в 2015 году вело Московское областное БТИ). Единая методика оценки, согласно проекту, должна быть разработана Минэкономики, ее нарушение будет основанием для пересчета результатов.
 
  Саморегулируемая организация (СРО) оценщиков, которые с принятием закона теряют рынок, выступает против новаций: в октябре представители СРО оценщиков "Экспертный совет" на слушаниях в Общественной палате заявляли о том, что проект приведет к "государственному нормативному ценообразованию" на рынке недвижимости. С критикой реформы выступала Торгово-промышленная палата. В то же время, по данным "Коммерсанта", на совещании у Игоря Шувалова проект Минэкономики в целом поддержали глава РСПП Александр Шохин и совладелец НЛМК Владимир Лисин. Аргументы РСПП в пользу монополии - предсказуемость налоговых и арендных платежей, возможности ретроспективной кадастровой переоценки.
 
  Отметим, ранее эксперты указывали на то, что государственная оценка недвижимости может обойтись гражданам дороже частной.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 

Банки опасаются слишком дешевой ипотеки

Опубликовано: 11:22, понедельник, 09 ноября 2015

  Даже с господдержкой
 
  В связи с острым дефицитом покупателей застройщики жаждут льготной ипотеки с максимально доступными ставками – 7%, а лучше 5% годовых. Банкиры энтузиазма по поводу предложений девелоперов не испытывают: дешевая ипотека с низким первоначальным взносом может обернуться для них огромными проблемами после прекращения государственного субсидирования – это произойдет при снижении ключевой ставки ЦБ до определенного уровня. В еще более неприятной ситуации банки окажутся, если цены на жилье упадут на 20% и более, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
 
  Льготная ипотека: застройщики хотят еще дешевле
  Поддержка спроса на рынке новостроек с помощью запуска государственной программы субсидирования ипотечных ставок – самая эффективная антикризисная мера, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на организованном газетой «Ведомости» IX Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF. Застройщики полностью согласны с такой оценкой, но предлагают, как говаривал известный политический деятель, «расширить и углубить». В смысле - снизить максимальную ставку по льготной ипотеке, которая сейчас составляет 12% годовых.
 
  «Если снизить ставку до 7%, то те люди, которые выбирают между арендой и покупкой (квартиры – прим. ред.), точно выберут наш рынок, это может привлечь в строительный сектор московского региона до 300 млрд руб. дополнительных инвестиций», - отметил президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин на том же мероприятии.
 
  Председатель совета директоров «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев, строящий в регионах дома по 35 000 – 40 000 руб. за кв. м, считает необходимым пойти еще дальше.
 
  «Совокупный доход наших покупателей, на двух членов семьи, составляет 30 000 руб. Поэтому в месяц люди могут платить не более 6 000 руб., то есть ставка по ипотеке должна быть не более 5-6%», - сказал застройщик. По его мнению, достигнуть этой цели можно с помощью рефинансирования ипотечных портфелей банков в ЦБ под 2-3% годовых.
 
  «Не нужно человеку, который с инфарктом попал в больницу, массаж делать. Нужно существенно снизить стоимость ипотеки. В два раза - как раз та цифра, которая бы соответствовала ситуации в экономике и покупательской способности населения», - соглашался с коллегами Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель».
 
  Инициативу подмосковных девелоперов по снижению ставки до 7% активно поддерживают региональные власти, что, в общем, неудивительно. Как выразился зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, в регионе строится больше квартир, чем есть покупателей во всей Российской Федерации. 264 из 595 областных застройщиков уже задерживают сроки ввода домов. При таком раскладе местные чиновники, естественно, остро заинтересованы в самой широкой поддержке спроса на жилье, так как решать квартирный вопрос новой волны обманутых дольщиков – если таковая появится - придется именно им.
 
  Правительство Москвы, где проблемы со сроками сдачи жилья, по данным Хуснуллина, есть лишь у 10% девелоперов, относятся к идее менее однозначно. Например, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев полагает, что при 80-проценой закредитованности населения стимулирование спроса подобным образом может породить в дальнейшем серьезные проблемы.
 
  …но банки против
  Самое интересное - к предложению снизить ставку по льготной программе весьма скептически относятся банки, даже такие социально ориентированные, как Сбербанк. Хотя, казалось бы, расширение спроса на ипотеку в результате уменьшения ставки сулит банкирам дополнительные доходы.
 
  «В этой ситуации у клиента возникает арбитраж. Он размещает деньги на депозите под 10% и берет кредит 7%. Наверное, государство такие вещи стимулировать не должно», - отметила директор департамента управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова на круглом столе в рамках MREF.
 
  К тому же чем больше субсидия, тем тяжелее выход из программы. Когда суперльготная ипотека закончится, падение спроса будет куда более резким, чем если стимулирование спроса ограничится приближенными к рыночным значениями, предостерегала Алымова, подчеркивая, что снижение ипотечной ставки гораздо меньше влияет на спрос, чем уменьшение стоимости метра.
 
  Собственно, именно об этом неоднократно писал IRN.RU – см., например, «Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик».
 
  Более того, совсем не факт, что снижение ставки до 7% даст ожидаемый застройщиками эффект. По мнению Алымовой, агрессивное стимулирование приведет к резкому всплеску спроса, но потом он достаточно быстро вернется примерно на тот уровень, с которого стартовал.
 
  Собственно, «Интеркоммерц Банк» совместно с АИЖК уже запустил акцию, по которой квартиры в некоторых новостройках можно купить в ипотеку под 6,9% годовых на весь срок кредита (25 лет). Однако, по словам Татьяны Павловой, вице-президента, начальника департамента ипотечного кредитования «Интеркоммерц Банка», даже такая рекордно низкая ставка не вызывает ажиотажа среди покупателей.
 
  «Платежеспособность клиентов значительно уменьшилась, - отметила Павлова на круглом столе, организованном ИА «Банки.ру» совместно с Национальным рейтинговым агентством. - Что мы видим: цены в магазинах выросли, и доходы, даже если они не сократилось, не обеспечивают прежний уровень спроса. Люди изменили отношение к жизни: начали отдыхать не за рубежом, потому что валюта дорогая, а в Крыму. Инвестиционных сделок практически нет. Нынешние клиенты – это люди, которые фактически вынуждены купить квартиру, у них был отложенный спрос и они понимают, что ставка хорошая, застройщик дает скидку и – сейчас или никогда».
 
  Конечно, отрицательное отношение банкиров к снижению ставки льготной ипотеки объясняется главным образом их собственными интересами, а не заботой о будущем застройщиков. Дело в том, что если ставка по ипотеке с господдержкой будет снижена до 5-7%, то, когда Банк России опустит ключевую ставку до определенного уровня – сейчас это 8,5% - и субсидирование ипотеки прекратится, у банков, не имеющих доступа к дешевому фондированию, образуется большой разрыв между ставками привлечения и размещения средств, пояснил Олег Комлик, директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельтакредит».
 
  «Надо формировать не кратковременные механизмы, а рыночные, которые будут работать без поддержки государства», - подчеркнул банкир.
 
  При этом банков без доступа к деньгам по ставке ЦБ на рынке подавляющее большинство. Для «Интеркоммерц Банка», например, стоимость фондирования составляет от 15%. Выдача ипотеки по льготным ставкам без помощи бюджета не под силу даже крупным госбанкам, уверена Татьяна Павлова.
 
  Из-за дороговизны финансирования прекращение субсидирования станет часом «X» для многих банков-участников программы льготной ипотеки даже при нынешнем уровне ставок.
 
  «Для нашего банка, как и для большинства других, нет прямой связи между стоимостью фондирования и ставкой ЦБ. По крайней мере, мы не увидели никакого улучшения в этом вопросе при поступательном снижении ключевой ставки. Поэтому, если ключевая ставка снизится до 8,5% и субсидирование прекратится, то большой вопрос, что нам делать с портфелем субсидированной ипотеки и как вообще дальше его фондировать, так как нас никто на уровне ключевой ставки не фондирует. Это всеобщее заблуждение, что ставка снизится до 8,5% и банки смогут сами фондироваться», - подчеркнула Ольга Бажутина, директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит», на круглом столе ИА «Банки.ру».
 
  Банки теряют интерес к ипотеке
  Ипотечный бизнес в принципе становится все менее выгодным: затраты на выдачу фактически равны получаемой прибыли, пишет «Российская газета». По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования банка «Союз» Елены Барминой, в среднем маржа по ипотеке составляет 3%. Но сейчас у многих банков этот показатель не превышает 1,5%, а у тех, кто выдает ипотеку в рамках госпрограммы по ставкам меньше 12%, маржа, по всей видимости, близка к нулю, полагает Бармина.
 
  Растут и риски ипотечного кредитования. Первоначальный взнос по программе ипотеки с господдержкой составляет 20%, поэтому, если жилье подешевеет на такую же величину или более, стоимость залога перестанет покрывать обязательства заемщика. Учитывая, что 90% и более кредитов на покупку квартир в новостройках выдаются именно по программе льготной ипотеки (например, в Сбербанке - 96%), значительное падение цен на недвижимость может поставить под удар всю систему кредитования на первичном рынке.
 
  Какова вероятность глубокой просадки цен на «первичку» - вопрос философский. Но, по данным «ИРН-Консалтинг», только за III квартал 2015 г. средняя цена метра в новостройках Москвы упала на 8,5%. В октябре стоимость первичного жилья снизилась еще на 2%.
 
  Казалось бы, очевидный выход состоит в увеличении размера первоначального взноса. Однако в этом случае банк становится неконкурентоспособным, жалуются банкиры. При актуальном уровне платежеспособности покупателей даже 20% - это много.
 
  Такая ситуация – низкая маржа на фоне роста рисков – не способствует заинтересованности банков в расширении ипотечного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует недавняя инициатива Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, предложившего застройщикам самим кредитовать покупателей. По словам Дениса Филиппова, гендиректора Агентства по финансированию жилищного строительства, «дочки» АИЖК, это не приведет к снижению ставок, но сократит срок выдачи кредита физическим лицам, передает ИА «Интерфакс».
 
  Даже если оставить за скобками вопрос финансирования – схема с выкупом АИЖК выпущенных застройщиками закладных не до конца понятна, остается проблема качества кредитов, которые будут выдавать девелоперы, если этот механизм все-таки заработает. Ведь банк, который хочет получить свои деньги сполна и в срок, достаточно тщательно оценивает, с одной стороны, строительный объект, с дугой – заемщиков, отсеивая некондиционных кандидатов. А застройщик, прежде всего заинтересованный в увеличении продаж, скорее всего, будет менее щепетилен при отборе клиентов. В результате качество ипотечного портфеля АИЖК может сильно снизиться. Заявленная Филипповым цель «инновации» - сокращение срока выдачи ипотеки – явно не стоит такой жертвы: одобрение кредита в банках обычно занимает не более трех дней.
 
  Вряд ли в АИЖК всего этого не понимают, поэтому такой шаг может быть оправдан, только если агентство перестала удовлетворять существующая практика выдачи ипотеки банками. Причина, скорее всего, именно в придирчивости банкиров: по словам девелоперов, в этом году сильно выросло количество потенциальных покупателей, которым банки отказали в кредите. АИЖК, созданное для развития ипотечного кредитования и поддержки строительной отрасли, это вряд ли устраивает…
 
  Что касается банков, то они, похоже, оказались в положении тех самых мышек, которые были вынуждены питаться кактусами. С одной стороны, в условиях дорогого фондирования и опасений по поводу возможного падения цен на жилье, ипотека становится для них все менее выгодным и все более рискованным продуктом. С другой – отказаться от нее банки никак не могут, так как в сфере корпоративного и розничного беззалогового кредитования дела обстоят еще хуже. Для сравнения: по данным ЦБ на 1 сентября, просрочка по ипотечным кредитам физлицам выросла до 2,9% от общего объема задолженности, а по неипотечным - до 14,9%.
 
Источник: IRN.RU
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
7 + 3 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.