Новости

«Живешь в России — бери ипотеку в рублях»

Опубликовано: 10:14, понедельник, 09 ноября 2015

 
  В интервью РБК глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал, как поступать с теми, кто не платит, будь то обанкротившийся строитель, валютный заемщик или неплательщик за коммунальные услуги.

  «Идею санатора надо проработать»
 
  — Строители боятся, что будет отменен институт дольщиков и они не смогут заменить этот источник средств. В самом деле такое возможно?
  — Первое, что необходимо отметить: с 1 октября уже вступили в силу принятые ранее изменения в 214-ФЗ [«Об участии в долевом строительстве»]. Они касаются в первую очередь требований к уставному капиталу тех компаний, которые работают на рынке страхования договоров долевого участия [ДДУ]. Это была совместная большая работа с депутатами Госдумы. Теперь уставной фонд должен быть не менее 1 млрд руб. Это позволит уже сегодня оставить на рынке страхования ДДУ только серьезных игроков плюс Общество взаимного страхования, специально созданное для решения этих вопросов [в 2013 году три десятка крупнейших застройщиков России учредили Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, ОВС]. Кроме того, те поправки, которые вступили в силу с 1 октября, запрещают застройщикам работать по схеме жилищно-строительных кооперативов, охватывающих несколько домов. Это именно та схема, которой пользовались не очень добросовестные застройщики. Теперь один ЖСК — один дом.
 
  Если говорить о результатах рабочей группы по 214-ФЗ, то здесь несколько задач. В краткосрочной перспективе нужно ужесточить требования к застройщикам в части открытости информации и объема обязательного собственного финансирования на объектах. Сейчас в рабочей группе идет обсуждение по конкретным цифрам. Важнейшим элементом этой системы безопасности должно стать создание единого реестра застройщиков, где будет собрана полная информация о компаниях и их проектах.
 
  В долгосрочной перспективе рассматриваются варианты создания отдельных счетов для каждого строящегося дома и проектное финансирование со стороны банков, но об этом можно говорить после того, как стабилизируется рынок. Рассматривается вопрос об обязательном страховании непосредственно со стороны самих дольщиков, что-то вроде «строительного ОСАГО».
 
  Нужно наводить порядок. В Московской области, к примеру, по схеме долевого строительства работает более 500 компаний. Гражданам важно понимать, что это за компании, их уровень ответственности, опыт работы, собственные возможности. Да и страхование в случае открытости этих данных будет проходить проще.
 
  — Когда может появиться новый законопроект о долевом строительстве?
  — Планируем, что до конца месяца мы уже выйдем на какое-то решение и в эту сессию законопроект будет направлен в парламент. Все решения должны быть очень взвешенными, чтобы и людей защитить, и цену не поднять, и стройку не остановить.
 
  — Верно ли, что обсуждается идея создания санатора для застройщиков на базе государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)?
  — Предложение это родилось на общественном совете нашего министерства. Действительно обсуждались варианты создания санатора как на базе АИЖК, так и на базе ОВС. На прошлой неделе на совещании в правительстве отказались и от того и от другого. Посчитали, что идею создания санатора необходимо дополнительно проработать, идет обсуждение.
 
  — Идея создания санатора обсуждается и для СУ-155...
  — СУ-155 — самый крупный застройщик у нас в стране: ежегодно он вводил около 1 млн кв. м жилья. Производственные объекты и недостроенные дома компании находятся в 15 регионах страны. В СУ-155 работает большое количество людей, у компании около 27 тыс. жителей-участников долевого строительства. Наша задача — предпринять все возможное, чтобы не пострадали люди. Решение мы найдем, варианты обсуждаются. В Минстрое России сейчас создана и функционирует в постоянном режиме рабочая группа, куда входят представители банковского сообщества, застройщики, государственные институты развития. Ее задача — найти механизмы решения проблем в интересах дольщиков.
 
  — Санатор будет один или подразумевается, что их будет несколько?
  — Скоро все узнаете. Окончательного решения еще нет.
 
  — У вас есть предположение, что привело СУ-155 на грань банкротства?
  — Применялась неправильная финансово-экономическая схема управления компанией. У холдинга было большое количество домостроительных комбинатов, промышленных предприятий по производству стройматериалов и машиностроительных заводов в 15 регионах России. Они построили модель, которая могла работать только на растущей экономике. В других условиях такая модель перестает работать.
 
  — Другие компании, которые оказались в тяжелом финансовом состоянии, будете поддерживать?
  — У нас и так существует обновленный механизм страхования через ОВС или крупные страховые компании. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Все-таки ситуация с СУ-155 уникальная.
 
  — С января по октябрь 2015 года в России было введено 51,7 млн кв. м жилья против 48,2 млн кв. м в 2014-м. Но в последние месяцы показатель объема ввода показывает отрицательную динамику. Застройщики начинают замораживать стройки, переносят сроки ввода?
  — Это естественный процесс в данных обстоятельствах. Напомню, что в декабре прошлого года и в январе нынешнего были очень хорошие продажи, потому что люди, которые не успели вложиться в валюту, курс которой резко подскочил, начали приобретать недвижимость. И правильно сделали. Но это немного разогрело рынок в начале года. Потом застройщики, не видя такого большого спроса, не стали спешить со стройками: кто-то начал замораживать проекты, кто-то — притормаживать строительство на площадках.
 
  — Для вас это тревожный знак?
  — Тревожный, но не критичный. Проблема не только в том, что застройщики увидели снижение спроса, но еще и в том, что банки перестали кредитовать реальный сектор экономики, в том числе и строительную отрасль. Ставки сейчас практически заградительные — 17–18%, в самом лучшем случае 15%. Мы пытаемся ответить на это через механизм АИЖК, у нас есть возможность устанавливать ставки 12% для девелоперов, которые строят по программе «Жилье для российской семьи». Там уже есть порядка 80 проектов, которые кредитует АИЖК. Но заменить всю банковскую систему страны мы не можем, полагать так было бы наивно.
 
  «О сверхприбылях теперь придется забыть»
 
  — Некоторое время назад стало известно, что Минстрой и Минфин разрабатывают механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья. Однако впоследствии Минфин от этой идеи отказался. А Минстрой по-прежнему ее поддерживает?
  — Сразу хочу сказать, что не Минстрой это предлагал. Это обсуждалось на одном из выездных совещаний в Татарстане. И там правительство республики высказало идею поддержать ипотеку на вторичном рынке. Есть люди, которые приняли решение увеличить площадь жилья, переехав из меньшей квартиры в большую. Для этого им нужно продать свою квартиру, а ее никто не покупает, поскольку ипотечные ставки велики, а господдержка распространяется только на новостройки. То, что предлагает Татарстан, это, по сути, trade-in [покупка нового автомобиля в кредит, при которой первоначальным взносом является старый автомобиль]. В министерстве пока нет понимания, как банки смогут администрировать эту программу. Если правительство Татарстана все просчитает и сделает нам соответствующее предложение вместе с ведущими банками, мы начнем его прорабатывать и доложим о нем правительству.
 
  — Есть оценка, сколько людей потенциально могли бы принять участие в этой схеме?
  — Пока такой статистики нет, но мы ее запросили. Безусловно, какой-то процент покупателей захочет воспользоваться этой схемой. Надо признать, что покупательная способность сегодня падает, поэтому не хотелось бы этих людей оставлять за бортом нашей программы.
 
  — Премьер-министр Дмитрий Медведев говорил, что программу поддержки ипотеки необходимо продлить. Какой объем средств на это потребуется?
  — Все зависит от ключевой ставки ЦБ. Когда мы начинали нашу программу в апреле, ставка была 17,5%. По показателям программы планируется выдать ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму 700 млрд руб. до апреля будущего года. В начале апреля мы закладывали на программу сумму 20 млрд. Затем она сократилась до 9 млрд, из-за того что ЦБ снизил ключевую ставку.
 
  Возможно, в следующем году мы сможем продолжить программу за счет остатков средств этого года. Но рассчитать это очень сложно, потому что мы помогаем заемщикам в течение всего периода выплаты ипотеки. Если же ставка ЦБ снизится до 8–8,5%, то банки и без государства будут справляться с обслуживанием льготных ипотечных кредитов.
 
  Мы постоянно снимаем срез общественного мнения, и последние сигналы нам идут такие, что для людей сейчас важна не только и не столько ставка, сколько первый взнос. Вы знаете, что по нашей программе есть требование, чтобы первый взнос составлял 20%. Если в регионе квартира стоит 3 млн руб., значит покупателю нужно сразу заплатить 600 тыс. руб. Для многих людей это достаточно сложно. Но здесь могут появиться дополнительные риски для банков.
 
  — Учитывая кризис, люди сейчас готовы покупать жилье или они откладывают этот вопрос на потом?
  — Жилье пока востребовано. Конечно, не так, как в прошлом году, но спрос есть. Другой вопрос, что есть определенная категория людей, которая начинает задумываться об иной расстановке приоритетов в семейном бюджете. Эти люди не знают, что будет завтра с работой, поэтому, конечно, определенный отток желающих войти в ипотеку есть, и мы это понимаем.
 
  Но у нас все равно пока строится достаточно мало жилья. Даже эта рекордная цифра прошлого года, которая превысила все наши плановые показатели, все равно немного. Нам вообще нужно строить более 100 млн «квадратов» в год. И мы понимаем, что волатильность экономики, кризисы и подъемы, безусловно, будут влиять на спрос и на ввод жилья. Но пока у нас недостаточное количество ввода, волнообразный спрос все равно будет.
 
  — Как сейчас обстоят дела с программой поддержки ипотечных заемщиков?
  — Сразу хочу заявить, что мы не делим людей в зависимости от того, в какой валюте они брали ипотечный кредит. Моя точка зрения такова, что живешь в России — бери ипотеку в рублях. В эту программу могут попасть и граждане, которые взяли ипотеку в валюте, и те, у кого ипотека в рублях, это неважно. Оператором данной программы выступает единый институт, созданный на базе АИЖК. Средства для реализации в АИЖК уже перечислены.
 
  Для полного запуска было необходимо прохождение всех корпоративных процедур, предусмотренных законодательством, в том числе выпуск ценных бумаг и регистрация их в ЦБ. Параллельно с этим Минстрой России и АИЖК совместно с банками завершили работу над правилами и критериями данной программы. В последней версии, которая сейчас находится в правительстве, они значительно смягчены и расширены. Уже с ноября люди смогут обращаться в банк за соответствующей поддержкой. Ограничения по срокам действия программы нет.
 
  — Можно от вас услышать примерный прогноз по ценам на недвижимость?
  — Прогноз — это к Министерству экономического развития.
 
  — Какой-то ваш личный, исходя из наблюдений за рынком...
  — По нашим оценкам, жилье экономического класса расти в цене не должно. Более того, цены на него начинают немного снижаться — в зависимости от региона на 5–10%. Отмечу то, что наша отрасль в части жилья экономкласса практически не зависит от импортной продукции. У нас преимущественно все производится на территории нашей страны. Но есть ряд позиций по инженерии, например насосные системы, которые у нас пока не производятся. Но я думаю, что в ближайшее время эта ниша тоже будет занята отечественными производителями, то есть здесь мы подготовлены, пожалуй, как ни одна другая отрасль. Просто о сверхприбылях строительным компаниям теперь придется забыть. Вот и весь ответ на вопросы кризиса.
 
  «Неплательщикам электроэнергию отключить можно»
 
  — С 1 мая управляющие компании могут работать только при наличии лицензии. Как считаете, реформа помогла обелить рынок?
  — Безусловно. Поверьте руководителю, который долгие годы проработал на земле и сталкивался с проблемой ЖКХ не в кабинете, а выходя на встречу с людьми. Немного по-другому начинаешь воспринимать всю эту ситуацию. Ты как губернатор на встрече с жителями разводишь руками и говоришь, что у тебя нет рычага влияния на ту или иную управляющую компанию. Не очень приятный момент в карьере любого руководителя. Может быть, то, что мы сделали в плане лицензирования УК, достаточно консервативно, но это решение единственно возможное в сегодняшних условиях.
 
  — Сколько УК за время реформы не получило лицензий? И сколько случаев было инициировано конкретно жильцами?
  — Несмотря на то что некоторые эксперты прогнозировали глобальный передел рынка, этого не произошло. На первом этапе заявку на получение лицензии подали 12,5 тыс. действующих управляющих компаний, в результате всех процедур лицензии получили 11 тыс. управляющих компаний. Самая частая причина отказа — неполная информация о компании. Люди имеют право знать, что делает УК на те деньги, которые они ей ежемесячно перечисляют, и нераскрытие таких данных — это серьезное нарушение. Главное — у людей сейчас появился рычаг: они могут сменить недобросовестную управляющую компанию.
 
  Лицензия — это не индульгенция: окончательное решение все равно за жителями. До принятия закона о лицензировании поменять управляющую компанию было очень сложно, сейчас механизм понятный, и жители уже по праву начинают им пользоваться. А все заявления, что после реформы УК покинут рынок, оказались сказкой. Никто не ушел, потому что это нормальный бизнес и тех денег, которые платят наши граждане, абсолютно хватает для качественного обслуживания дома.
 
  — Участники рынка считают, что реформа разобьется о безынициативность граждан. Вы как считаете?
  — Все-таки в этом плане есть положительный тренд. По последней статистике ВЦИОМ, 69% россиян осведомлены о реформах в сфере ЖКХ и, следовательно, понимают, что их голос в этой отрасли имеет силу. Но вы совершенно правильную тему затронули. Очень часто в прежние годы реформы ЖКХ разбивались о равнодушие граждан. Тогда гражданин не был четким контролером процессов, которые происходят у него в доме. И сегодня мы стараемся везде делать определенные развилки, чтобы люди сами принимали решение. Хотите УК — пожалуйста, придет к вам УК. Хотите — создайте ТСЖ и управляйте сами своим многоквартирным домом.
 
  Вот вам пример — два стоящих рядом дома. Один управляется не самой лучшей УК. А люди, проживающие в соседнем доме, создали ТСЖ, и у них в подъезде стоят цветы, убрано, чисто, каждый рубль подотчетен общедомовому собранию. Тогда, наверное, рано или поздно и эти люди [из дома с УК] подумают: почему же нам так не сделать? И таких примеров в регионах много. Обычный панельный дом — консьерж, цветы стоят в подъезде. Это все очень серьезно зависит от инициативных граждан.
 
  То же самое с капитальным ремонтом. Люди могут просто класть средства в общий котел, который по сути своей является аналогом советской кассы взаимопомощи. А могут сами управлять этими средствами, создать спецсчет дома, а дальше смотреть, какая модель лучше. И я надеюсь, что сознание наших жителей постепенно будет меняться. У нас вообще по владению недвижимостью одна из самых продвинутых стран. У нас порядка 85% граждан являются владельцами жилья, но не ответственными собственниками — в этом главная беда.
 
  — Сколько времени еще пройдет до того, пока люди станут ответственными собственниками?
  — Трудно сказать, потому что должны произойти изменения на ментальном уровне, чтобы люди понимали, что их дом не заканчивается на коврике у двери в подъезде. Сам подъезд — это тоже часть их дома, потому что они собственники. Может быть, лет за пять. Я вам расскажу хороший пример. Когда я работал в регионе [Михаил Мень был губернатором Ивановской области в 2005–2013 годах], я учился благоустройству у Евгения Степановича Савченко, губернатора Белгородской области. Я вообще руководитель, помешанный на благоустройстве. Мне очень нравилось, как это делалось в Белгороде. И вот я спросил у Евгения Степановича: «Почему у вас нет мусора на дорогах? У меня [в области] с этим беда». Он говорит: «Я несколько лет подряд ставил контейнеры». Я заказал контейнеры, и мы их поставили — через двое суток их все украли. Я позвонил Евгению Степановичу, говорю: «Что делать, подскажи!» Он говорит: «Ничего страшного, у меня тоже украли в первый раз. Ставь второй, третий раз. Сейчас они насытятся — кто-то на дачи отвезет, кто-то еще куда-то, и потом это начнет работать». Я говорю: «Сколько ты этим занимался?» Он говорит: «Благоустройством — семь лет. Через семь лет люди сами перестали мусорить». Я губернатором проработал восемь лет, и где-то на седьмом году я увидел результаты этой работы: Иваново сейчас очень благоустроенный город, и во многом благодаря, конечно, жителям. Недаром все говорят, что 5–7 лет это некая критическая точка в сознании. Реформой ЖКХ мы занимаемся два года, изменения уже есть, но на ментальном уровне люди осознают себя полноценными собственниками через 5–7 лет, хотя хотелось бы, чтобы это произошло раньше.
 
  — Этим летом Москва взбунтовалась против нового платежа за капремонт. Вы, в свою очередь, буквально недавно говорили, что в некоторых регионах его нужно даже повысить.
  — Если в Санкт-Петербурге стоимость капремонта 2 руб. [на 1 кв. м], а в Москве — 15 руб., то здесь как-то все не очень понятно. Говоря о повышении, я имел в виду исполнение регионами своих обязательств. Ряд регионов установил размер взноса, который не обеспечивает сбор средств, необходимый для проведения капремонта в соответствии с региональной программой. При этом, устанавливая размер взноса, регионы не предусматривают соответствующие суммы на господдержку, чтобы выполнить капремонт строго с той региональной программой, которую сами же и приняли. Приняли тариф, определили дату ремонта дома, не хватает собранных средств — значит, бюджетные деньги, господдержка, но не выполнять взятые на себя обязательства недопустимо. При этом отмечу, что в случае софинансирования из регионального бюджета получается, что средства на ремонт многоквартирных домов посредством налогов сдают и те люди, которые проживают в частном секторе, а это не совсем справедливо.
 
  — То есть все-таки понижать или повышать? И как сделать так, чтобы все это не превратилось в финансовую пирамиду?
  — Я сейчас дал поручение нашим специалистам, в том числе Федеральному центру ценообразования, чтобы они оценили вообще все модели, которые есть в регионах. Тогда мы сделаем выводы относительно затрат, которые регионы планируют на капитальный ремонт, чтобы проконтролировали их и чтобы там [в регионах] не было перегиба. Потому что первое, что мы увидели, — там есть перекосы по стоимости одинаковых услуг. Это мы проконтролируем. Второе: безусловно, важно, чтобы количество тех людей, которые открывают спецсчета, постепенно росло. Модель общего котла хороша для людей, которые проживают в доме высокой степени износа, потому что тогда они в очередь [на ремонт] попадают раньше и получается, что они делают себе ремонт из взносов тех, у кого дом в лучшем состоянии. Третье: сейчас уже заработали пилотные модели капремонта в кредит. Сейчас наши люди уже понимают, что такое кредит: покупают квартиры в ипотеку, покупают машины в кредит, бытовую технику покупают в кредит. И почему бы не купить себе в кредит качество жизни? Другой вопрос, что банки должны предложить какой-то конкретный продукт для этого, чтобы здесь опять не столкнуться с безумно высокой ставкой.
 
  Что касается контроля, из кабинета министерства все отследить невозможно. Здесь очень важна ответственность региональных руководителей, ответственность руководителей жилинспекций регионов. Мы специально наделили их большим объемом полномочий. Теперь они имеют некое двойное подчинение — согласовываются с нашим министерством, хотя и назначаются губернатором. Такого никогда не было, и жилинспекторы сегодня — это весомая, если хотите, политическая фигура в системе власти субъекта РФ. Это, безусловно, контроль со стороны общественных организаций. Это ответственное принятие со стороны руководителей регионов кадровых решений по назначению руководителя регионального оператора Фонда капитального ремонта.
 
  — Есть ли вероятность, что в Москве сборы будут меньше?
  — Не думаю. Сейчас собираемость в Москве — 95%. Устанавливать тарифы — это не наша прерогатива. Это должны определять региональные власти, в данном случае Москва. По критериям они [тарифы, установленные правительством Москвы] подошли.
 
  — А в списке регионов на повышение взносов есть кто-то кроме Петербурга?
  — Такого списка не существует. Да, есть регионы, где платят по 4 руб., по 5 руб. за метр. Среднее по России у нас — 6,26 руб. с метра. Если тариф ниже 6 руб., надо внимательно следить за регионом. Если Питер готов из своего бюджета все остальное субсидировать — пожалуйста, работайте, мы не возражаем. Насколько это справедливо к жителям частного сектора, которые платят налоги, это другой вопрос. Губернатору лучше один раз пережить и один раз объясниться с людьми хорошо и по-честному, чем потом постепенно что-то увеличивать.
 
  — Какие-то еще сборы могут появиться в платежке в ближайший год? И как вырастет совокупный платеж?
  — Нет, дополнительных платежей не появится. По поручению президента правительство ограничило уровень роста совокупного платежа граждан по коммунальным услугам. И этот индекс не должен превышать инфляцию, ведь людей же беспокоит не конкретный тариф на что-то, а какая общая сумма в платежке за «коммуналку» стоит. В 2016 году рост совокупного платежа будет в два раза меньше, чем в текущем году, и составит в среднем по России 4%. В 2015-м эта цифра 8,3%. Дальше ФАС дифференцирует индекс по регионам в зависимости от объективных условий жизни. Вот спустили в какой-то регион, например, 7%. А дальше все отдано на откуп властям региона. Губернатор и региональная служба по тарифам дифференцируют уже по конкретным ресурсам.
 
  — Cбор за мусор не входит в этот предельный индекс?
  — Нет, пока не входит, это отдельный платеж. И капремонт точно не входит. Мы сейчас говорим про коммунальные услуги.
 
  — А с жилищными что будет?
  — Жилищными услугами во многом занимаются управляющие компании и ТСЖ. Это несколько другая история, это уже взаимодействие дома с УК или с ТСЖ: домофон, консьерж или, если есть, парковка. Возвращаясь к коммунальным услугам, нам справедливо губернаторы задают вопрос: стоп, а если я, например, газифицировал населенный пункт и там появился новый платеж, значит я выскочу за ваш предельный индекс? Мы говорим: да, но преодоление этого индекса должно быть публичным решением местной законодательной власти.
 
  Например, газифицировали. Все понимают, что пришел газ в населенный пункт такой-то. Значит, появился новый платеж и мы выскакиваем за индекс совокупного роста платежа гражданина. Но здесь мы тоже отлавливаем недобросовестные компании. Был случай, когда мне в Twitter написал житель Белгорода, что «у нас хотят на 240% поднять водоснабжение и на 170% водоотведение». Я отправляю туда зама. Проводится совещание, даже губернатор не в курсе был. Вызывают директора водоканала и говорят: вы объясните хотя бы нам, небольшой группе людей, дальше что будет? Когда светлое завтра появится? Может быть, и да [стоит повысить тариф], но тогда вы скажите, что через два года здесь город-сад будет, например водоканал будет самый лучший в стране. Нет, ничего не смогли объяснить. Просто приходит инвестор на концессию и ему хочется побыстрее отбить свои инвестиции. Такой ответ нас не устраивает. Это длинный бизнес. Он без сверхприбылей, но он стабильный. Нужно понимать, что за два-три года там инвестиции не отбить.
 
  — То есть спастись можно только написав вам в Twitter?
  — Нет. Поверьте, все-таки сейчас совсем другой мир: все открыто. Представьте себе депутатов, которых люди избрали, районный совет или городскую думу. Что, они понажимают кнопку за увеличение на 270%? Их порвут там просто. Без обоснований. Если уже вопиющие случаи, конечно, к нам обращаются. Мы специально вывели этот случай в публичную плоскость, для того чтобы всем был урок. По-моему, больше такого не было.
 
  Таких случаев, когда муниципалитеты выходят за предельный индекс, немного. Людям объясняют, что в регион пришел инвестор, который строит, например, станцию обезжелезивания. Значит, они должны выскочить за предельный индекс совокупного платежа, который им спустили из правительства. На три года тариф будет выше, но потом будет вода иного качества. Я думаю, здесь люди проголосуют за. Но только чтобы не было такого, как в Белгороде, — не объяснили, что люди от этого [повышения тарифа] получат.
 
  — Выросли ли из-за кризиса неплатежи за ЖКХ?
  — Да, но мы приняли ряд мер и стабилизировали ситуацию. За первое полугодие этого года, по данным Росстата, общая сумма задолженностей сократилась на 7,9 млрд руб. При этом сумма все равно остается очень высокой — 968,4 млрд руб. Мы продолжаем работать над снижением задолженности, причем не только с жителями, но с ресурсоснабжающими организациями.
 
  По нашему поручению в каждом регионе создана специальная комиссия, которая работает над своевременным погашением долгов по ЖКХ. Отмечу еще и то, что больше всего не платят владельцы инвестиционных квартир. Вторую, третью купили, и она [квартира] стоит себе на будущее, детям. Владелец рассуждает: я же не живу, почему я должен платить? Кстати, на прошлой неделе Госдума приняла закон об усилении платежной дисциплины в ЖКХ. Надеюсь, он поможет в борьбе с неплатежами.
 
  — Звучали предложения отключать электричество за любые долги в ЖКХ.
  — Да, мы не можем злостным неплательщикам воду отключить, потому что стояк общий, а вот электроэнергию отключить можно. Этот вопрос находится в проработке.
 
  — Это именно отключение или переуступка долгов в пользу электроэнергетиков?
  — Сначала переуступка, а потом отключение.​
 
  «Порядка миллиона метров арендного жилья уже в России есть»
 
  — Минстрой предлагал изменить механизм расселения из аварийного жилья — предоставлять жилье только малоимущим переселенцам и только по договору соцнайма.
  — Там не совсем так. Сейчас проводится расселение жилья, которое признано аварийным на 1 января 2012 года. До конца 2017 года мы должны закрыть все эти вопросы. Но это не означает, что с жильем, которое признано таковым позже, ничего не надо делать. За это время [до 2018 года] мы должны выработать критерии новых подходов. Время есть еще. Сегодня готовится законопроект, в котором, например, в качестве альтернативы жителям как совладельцам участка под домом предлагается выступить в качестве соинвесторов. Речь идет о тех случаях, когда аварийный дом находится центре города, в инвестиционно привлекательном месте, ведь часто люди не хотят переезжать из своего района. Так надо дать им возможность остаться там: они как полноправные собственники участка могут принять участие в долевом строительстве дома на этой площадке. Пусть инвестор строит дом большей площади, чем снесенный барак, но в обязательном порядке заселяет в него бывших жильцов, причем расселение может идти уже не метр в метр, а с увеличением площади квартиры — как договорятся с инвестором. Механизм сложный, но мы его прописываем.
 
  — А самих граждан куда будете выселять на момент возведения нового жилья?
  — Это же альтернативная схема, к тому же еще не принятая и не утвержденная. Сами жители решают, идти на нее или нет. Возможно, будущий инвестор им предоставит жилье, возможен вариант с арендным жильем. Никто навязывать жителям эту схему не будет: они сами решают, быть им участниками долевого строительства или нет.
 
  — С вашим приходом Минстрой анонсировал глобальную программу по развитию соцнайма и доходных домов. Есть какие-то результаты?
  — Порядка 1 млн кв. м арендного жилья уже в России есть. Есть очень удачные примеры в Нижнем Новгороде, Татарстане, например «Иннополис» [новый город-спутник Казани]. Там такие красивые дома, которые при участии АИЖК строились, это все арендное жилье. Там же университет. Если приглашают зарубежного профессора преподавать, ему уже не надо в Казани покупать себе квартиру: приехал на два года по контракту, там официальное арендное жилье и снимает.
 
  — С профессором понятно. А массово это будет вводиться или пока инвесторам непонятно, что это за механизм?
  — Пример массового арендного жилья — Калуга. Там отличная схема. Это один из самых ярких примеров реально работающего арендного жилья. Целый квартал. Вы можете как соинвестор купить у них блок из четырех квартир, а они обслуживают, сдают в аренду и вам просто платят. Можно в том числе и в ипотеку купить.
 
  — Эта инициатива идет от губернатора области?
  — Во многом, конечно, от него. Но здесь два фактора. Первый: если регион динамично развивается и там появляются новые рабочие места, программа [арендного жилья] работает. Не развивается — пробуксовывает. Второе и самое главное: с сегодняшней ценой длинных денег очень сложно войти в этот проект. Если вам удалось взять кредит под 17–18%, построить дом и продать квартиры, то вы еще что-то сможете заработать. С арендным жильем так не получится: это долго отбивающийся бизнес, кредит должен быть дешевый и длинный, тем более по нашему закону у вас только половина аренды может быть коммерческой, другая половина — социальной. Этого должно хватать на то, чтобы вы отбили кредит, заплатили «коммуналку» управляющей компании, которая обслуживает дом, и что-то заработали. А при сегодняшней ставке такая схема в чистом виде не работает. В Калуге делают иначе: часть построенного компания сама сдает в аренду, а часть продает малому бизнесу. То есть хотите проинвестировать, заработать — покупайте квартиры, а мы вам поможем тем, что будем управлять ими. А поступления от аренды можно, например, использовать на погашение ипотечного кредита.
 
  — Очередная ​пирамида.
  — Нет. Потому что все равно вы остаетесь владельцами квартиры. Самое печальное, что может произойти, — компания, сдающая ваши квартиры в аренду, лопнет. Но у вас останутся эти квартиры.
 
Анна Дерябина, Сергей Титов
Источник: РБК
 
 
 

Мы пойдем другим путем, или как купить квартиру под 7% годовых

Опубликовано: 11:34, пятница, 06 ноября 2015

 
  В регионах успешно работает схема, основанная на принципах работы строительных сберегательных касс. Эксперты считают, тренд будет набирать обороты
 
  Сколько сегодня должны составлять процентные ставки по ипотеке, чтобы массовый потребитель ее потянул? Надо или не надо снижать ставку на первичном рынке до 7%, пусть даже временно? Как переложить хотя бы часть рисков с плеч заемщиков на плечи банков? Пожалуй, еще никогда ипотека не была настолько в центре внимания ─ разве что в момент своего появления на российском рынке.
 
  Между тем в ряде российских регионов развитие кредитования на покупку жилья сейчас идет по не совсем традиционному пути. Здесь фактически взяли за основу принципы деятельности строительных сберегательных касс. ССК ─ одна из самых невезучих тем финансового сектора. Закон о строительных сберегательных кассах выносился на обсуждение Госдумой трижды ─ и трижды был отклонен.
 
  Однако на региональном уровне пусть не ССК, но их базовые принципы вполне работают, позволяя установить для части потенциальных покупателей жилья ставки на уровне 7-8%. На практике человек открывает в банке пополняемый целевой счет и, накопив на нем 20-30% от суммы предполагаемой покупки, получает кредит по льготной ставке. Как считает глава аналитического агентства RWAY Александр Крапин, эта практика с большой вероятностью будет набирать обороты.
 
  Александр Крапин
  глава аналитического агентства RWAY
  «На чем основано это утверждение? На фактах статистики. Несмотря на то, что в этом году государство на поддержку ипотечного кредитования выделило сумму в размере 700 млрд рублей, к середине года по итогам первых шести месяцев примерно в 1,7 раза сократилось число выданных ипотечных кредитов и, соответственно, общая сумма. Для поддержания эффективных продаж жилья необходимо снижение процентов по ипотеке, и это будет происходить с помощью подобных программ в ближайшие годы в масштабах многих регионов».
 
 
Валерия Мозганова
Источник: BFM.ru
 
 
 

В Москве может подешеветь патент на сдачу в аренду маленьких квартир

Опубликовано: 11:09, пятница, 06 ноября 2015

 
  Столичный градоначальник Сергей Собянин предложил снизить стоимость патентов, позволяющих сдавать в аренду небольшие квартиры, и внести соответствующие изменения в городское законодательство.
 
  "Были предложения откорректировать стоимость патентов в сторону их уменьшения по целому ряду категорий - по квартирам, по грузовым перевозкам", - сказал С.Собянин на заседании президиума правительства Москвы во вторник.
 
  В свою очередь его заместитель по экономической политике Наталья Сергунина представила законопроект, предусматривающий изменения в городской закон "О патентной системе налогообложения".
 
  В частности, по словам Н.Сергуниной, документом предусматривается уменьшить стоимость патентов на сдачу в аренду квартир площадью до 75 кв. метров, кроме Центрального административного округа. В частности, в настоящее время стоимость годового патента на сдачу квартир площадью 50 и менее квадратных метров составляет 30 тыс. рублей в год, а площадью свыше 50 кв. метров - 60 тыс. рублей в год.
 
  В соответствии с законопроектом, стоимость патентов на сдачу жилья в пределах МКАД, кроме Центрального округа, 50 и менее кв. метров составит 18 тыс. рублей, а стоимость патента на сдачу квартир площадью от 50 до 75 кв. метров на этой же территории составит 36 тыс. рублей. При этом стоимость патента на квартиры от 75 до 100 кв. метров площадью, как и прежде останется в размере 60 тыс. рублей в год.
 
  Кроме того, сообщила заммэра, в случае принятия законопроекта будет снижена стоимость патента на осуществление деятельности "Перевозка грузов автомобильным транспортом" для автомобилей грузоподъемностью свыше 10 тонн с 180 тыс. рублей в год до 108 тыс.
 
  Одобренным законопроектом вводится 16 новых видов предпринимательской деятельности, в отношении которых с 2016 году будет применяться патентная система налогообложения: разработка программ для ЭВМ, производство хлебобулочных изделий, услуги общественного питания без зала обслуживания, деятельность по уходу за престарелыми и инвалидами, а также ряд других.
 
  Помимо этого, Н.Сергунина сообщила, что за первые девять месяцев текущего года численность индивидуальных предпринимателей в Москве возросла почти на 8%.
 
  "Тезисы о том, что количество индивидуальных предпринимателей сокращается, являются недостоверными", - подчеркнула она.
 
  С января по сентябрь в Москве продано чуть более 30 тыс. патентов на сумму 2,2 млрд рублей, сообщила заммэра. При этом в январе - сентябре 2014 года было продано 15,9 тыс. патентов на сумму 1,3 млрд рублей.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 

Никто не хотел быть лишним.

Опубликовано: 10:17, пятница, 06 ноября 2015

  В Думу внесен документ, который защитит права бывших членов семьи собственника жилья
 
  В новом документе, который скоро будет представлен на рассмотрение депутатов, речь идет о ситуации с гражданами и гражданками, которые после распада семьи, как правило, оказываются в очень сложном "квартирном" положении. Имеется в виду ситуация, когда жилье принадлежало одному гражданину, а после развода или другой сложной жизненной ситуации "пришлый" должен из него уйти. А еще этот законопроект о тех несчастных, которые сами того не подозревая покупают квартиры "с нагрузкой" в виде бывших членов семьи бывшего собственника жилья.
 
  Напомним, что по Жилищному кодексу прекращение семейных отношений с собственником жилья считается основанием для прекращения права пользования жилым помещением бывшими членами его семьи.
 
  Но это положение актуально только в тех случаях, когда между бывшими членами некогда одной семьи все предельно просто: пришел с улицы в чужую квартиру, пожил в ней и после разрыва отношений ушел из чужого жилья.
 
  Но жизнь оказалась сложнее этой схемы. И в законодательстве появлялась некая неопределенность. Не по чьему-то злому умыслу. Просто жизненные ситуации развиваются часто быстрее и закон иногда за ними не успевает.
 
  В результате в последние годы все чаще и чаще стали возникать спорные ситуации между новыми собственниками жилья и бывшими, которые остались в купленной другими людьми квартире. По закону таких называют "третьими лицами". Вот характерный пример.
 
  Весной этого года Конституционный суд рассмотрел жалобу гражданина Богатырева. Этот человек на публичных торгах законно купил трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Она была арестована за долги ее прежних хозяев. Но покупка оказалась с "сюрпризом" в виде проживавшей ранее в этой квартире дочери супругов-должников и ее семьи. В статье 31 Жилищного кодекса сказано, что выселение не распространяется на "бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации помещения эти люди имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим".
 
  Новый собственник трешки даже через суды выселить дочку с семьей не смог.
 
  Тогда Конституционный суд решил, что во избежание подобных ситуаций надо разработать механизм, который бы обеспечил баланс прав как членов семьи прежнего собственника продаваемого жилья, так и нового покупателя.
 
  Сегодня права оставленных в квартире третьих лиц на приватизированное жилье при его отчуждении законодательно никак не урегулированы. Это создает проблемы как для родственников бывшего владельца жилья, так и для его нового собственника. А тем временем квартир, обремененных правами третьих лиц, у нас продают все больше и больше.
 
  По новому законопроекту предлагается закрепить обязательную госрегистрацию ограничения права собственности на жилье, если оно возникло на основании соглашения между прежним собственником жилья и бывшим членом его семьи.
 
  Документом может быть закреплено, что соглашение о временном пользовании жильем оставшихся там граждан будет считаться заключенным именно с даты регистрации обременения права собственности. А для того, чтобы установить такое ограничение права собственности, приватизировавшему жилье гражданину или бывшему члену его семьи надо написать заявление в уполномоченный орган.
 
  Предполагается, что внесение таких изменений в законодательство позволит создать баланс интересов. Таким образом новые собственники приватизированных квартир еще до заключения сделок получат возможность узнать, что в квартире они будут не одни, а бывшие члены семьи прежнего владельца смогут временно пользоваться жильем, заключив соглашение.
 
Наталья Козлова
Источник: Российская газета
 
 
 

Первые этажи всех столичных новостроек сделают нежилыми

Опубликовано: 10:24, понедельник, 02 ноября 2015

 
  На первых этажах строящихся в столице домов больше не будут размещать жилые помещения, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Об этом сообщается на сайте столичного стройкомплекса.
 
  «Мы пересмотрели градостроительные нормы и приняли решение отказаться от размещения жилых помещений на первых этажах строящихся домов. Это касается всех проектов, как строящихся за бюджетные деньги, так и за счет инвестиционных средств», — сказал Хуснуллин.
 
  Заммэра пояснил, что эта норма распространяется и на панельные дома: первые этажи зданий панельных серий будут строиться в монолите, а сверху будет надстраиваться типовое жилье.
 
  Мэр Москвы Сергей Собянин одобрил изменения градостроительных норм, отмечается в сообщении. «Первые этажи будут надлежащим образом оборудованы под бытовые услуги, офисы и торговлю. Это решает вопросы, связанные с магазинами в шаговой доступности и предоставлением необходимых услуг для горожан», — приводит слова мэра пресс-служба столичного стройкомплекса.
 
Источник: Лента Дом
 
 
 

Снижение ипотечной ставки до 7% поможет привлечь к покупке жилья сегодняшних арендаторов - Владимир Воронин

Опубликовано: 10:41, пятница, 30 октября 2015

 
  По оценке президента ФСК "Лидер", данная мера принесет в строительный сектор Московского региона до 300 млрд рублей
 
  Снижение ипотечной ставки при помощи господдержки до 7% может привлечь в строительный сектор Московского региона до 300 млрд рублей, сообщил на пресс-конференции президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин.
 
  Он напомнил, что Ассоциация застройщиков Подмосковья обратилась с предложением дальнейшего снижения ипотечной ставки до 7%.
 
  По его словам, это может привлечь в строительную сферу покупателей, которые сегодня арендуют жилье. Таким образом, по его словам, ежемесячный платеж по кредиту за жилье сравняется с ежемесячным платежом за аренду жилья, а это, в свою очередь, может привлечь в строительный сектор до 10% от арендного жилья.
 
  "Это принесет около 300 млрд рублей в Московский регион", - сказал В.Воронин.
 
  В свою очередь сопредседатель общественной организации "Деловая Россия", председатель совета директоров группы компаний "Гранель" Андрей Назаров отметил, что по сравнению с прошлым годом количество людей, имеющих возможность приобрести жилье, снизилось в два раза.
 
  "Нужно существенное снижение ипотечной ставки. Снижение в два раза - это как раз была бы та цифра, которая была бы адекватна ситуации и покупательской способности", - сказал А.Назаров.
 
  Он отметил, что средства на это можно изыскать в федеральном бюджете.
 
  "То, что нет денег в бюджете, это неправда. Есть масса программ, которые показывают меньшую эффективность", - сказал А.Назаров.
 
  По его словам, эти средства можно перенаправить на поддержку спроса в строительной сфере.
 
  В свою очередь министр строительства и ЖКХ Михаил Мень отметил, что о снижении ипотечной ставки до 7% и субсидировании за счет государства можно говорить только после анализа результатов сегодняшней программы субсидирования ипотечной ставки до 12%.
 
  "Это все нужно считать. Мы договорились, что считать будем по итогам в конце года. Не нужно быть большим математиком, чтобы высчитать формулу бюджетной ответственности", - сказал М.Мень.
 
  Он добавил, что ставка по ипотеке, в том числе, будет зависеть и от ключевой ставки ЦБ.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 
 

«Недвижимость - не самый сложный актив»

Опубликовано: 10:28, пятница, 30 октября 2015

 
  Об инвестициях в недвижимость на кризисном рынке – в интервью эксперта «Сбербанк Управление Активами»
 
  Почему недвижимость остается наиболее привычным инструментом для инвестиций, как инвестировать на кризисном рынке и получить доходность 16% — в интервью «Газете.Ru» рассказал руководитель, управляющий директор отдела управления фондами недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков.
 
  — Недвижимость традиционно считается самым простым способом сохранить сбережения. Золото и ценные бумаги просто не каждому человеку придет в голову купить, депозитов люди боятся – банки то и дело закрываются, а недвижимость в любом случае останется с тобой. Согласны ли вы с этой логикой «массовых инвесторов», и стоит ли верить в недвижимость, когда экономика в кризисе?
  — Совершенно согласен, что недвижимость для опытных инвесторов – это не самый сложный актив. Ее большой плюс в том, что можно неправильно рассчитать доходность и сделать не самую удачную инвестицию, но потерять все практически невозможно.
 
  Традиционно недвижимость делится на жилую и коммерческую. Во всем мире и в России коммерческая недвижимость очень привлекательна для долгосрочных инвестиций, но, к сожалению, в России этот вид недвижимости розничному и среднему инвестору практически недоступен. Даже чтобы купить приличное помещение под парикмахерскую на первом этаже строящегося дома, нужно минимум 10 млн рублей. Фондовому рынку розничные инвесторы не доверяют, потому множество россиян по старинке инвестирует в жилье.
 
 Как один из вариантов, можно инвестировать в готовое жилье и сдавать его в аренду. Тут ты практически ничем не рискуешь, потому что объект уже в любом случае готов, однако сдача в аренду требует личного контроля и управления процессом, да и доходность от сдачи в аренду не превышает 5%. На мой взгляд, на сегодняшний день проще положить деньги на депозит – сейчас много действительно выгодных предложений, в том числе у крупнейших банков.
 
  При этом у недвижимости есть важное отличие от депозита - потенциальный прирост стоимости самой квартиры: владелец может получать 5% арендного дохода, но в течение двух-трех лет квартира сама по себе вырастет в цене. Традиционно недвижимость считается активом, который защищает владельца от инфляции, однако за последние 10 лет мы видели разные периоды – и когда рост стоимости жилья существенно опережал инфляцию, и когда инфляция была выше.
 
  В связи с этим, мы предлагаем нашим клиентам другую возможность – инвестирование в недвижимость на стадии строительства. Конечно на этой стадии существуют дополнительные риски, однако при их качественной оценке, опытный инвестор может получить существенную доходность.
 
  Например, наши фонды – «Сбербанк - Жилая недвижимость» и «Сбербанк - Жилая недвижимость 2» показали доходность 14,53% и 14,82% годовых за два года и год работы соответственно. Для третьего фонда, который мы собираем в настоящий момент, мы, исходя из ситуации на рынке, прогнозируем доходность 16% годовых.
 
  В отличие от частного инвестора, который покупает одну квартиру в строящемся доме, мы за счет своего масштаба можем получить от девелопера более интересную цену. Кроме того, мы просто гораздо лучше понимаем рынок и можем находить более интересные предложения – у нас изначально другие информационные и аналитические ресурсы, чем у частного покупателя.
 
  — Но частных инвесторов не останавливает то, что они маленькие игроки – достаточно вспомнить, как в конце прошлого года люди ломанулись за квартирами, будучи уверенными, что это панацея.
  — Да, это так, и сейчас мы в некотором роде расхлебываем то, что было в конце прошлого года. В конце прошлого года когда курс доллара стремительно пошел вверх и казалось, что падение курса рубля продолжится, многие люди пошли и приобрели себе квартиры, чтобы сохранить свои рублевые сбережения. Многим девелоперам и брокерам пришлось в январе делать косметический ремонт своих отделов продаж, которые не без потерь вынесли небывалый поток покупателей.
 
  Вполне ожидаемо в первом полугодии 2015 года произошел отток покупателей, динамика продаж просела, особенно это видно на примере девелоперов, которые строили мегапроекты в чистом поле - им сейчас приходится поужаться. Некоторые вынуждены снижать цены – в среднем на 5-7% по рынку.
 
  Для кого-то это единственный способ продолжать строить, но для большинства устойчивых девелоперов это вынужденная мера – они вынуждены конкурировать за покупателей с некоторыми менее удачными проектами, в которых скидки могут достигать и 10%. Но вот в таких проектах покупателю важно помнить известную поговорку про сыр и мышеловку.
 
  Как раз поэтому мы запускаем наш третий фонд «Сбербанк - Жилая недвижимость 3» именно сейчас. Когда надежным девелоперам сегодня особенно нужны деньги, которые мы можем давать в проекты на стадии строительства, а риски частных инвесторов в текущей рыночной ситуации существенно выросли, мы предлагаем нашим клиентам возможность зарабатывать вместе с надежным партнером, который гораздо лучше, зачастую даже изнутри, знает что происходит на рынке в целом и в отдельных девелоперских компаниях в частности.
 
  — То есть ваши фонды – это продукт для тех, кто так же, как и вы, верит в недвижимость, но хочет доверить свои сбережения профессионалам, а не играть самостоятельно на рынке?
  — Да, конечно, ведь перед каждой инвестицией мы проводим всесторонний анализ самого проекта, его конкурентного окружения из заявленных или только планируемых проектов и избегаем проектов компаний, которые просто напоследок «пылесосят» рынок. Частные же инвесторы часто вкладывают деньги в квартиры по привлекательной цене и потом ждут, когда же достроят их квартиру.
 
  — И кто достроит...
  — Ну, я считаю, что кто-то все же достроит. Жилье – это очень острая, социальная тема, и, на мой взгляд, государство не допустит появления большого числа обманутых дольщиков. В нашей отрасли такого пока не было, чтобы действительно крупная компания осталась без поддержки.
 
  По всем объектам мы получили хорошую доходность – где-то выше, где-то ниже, чем ожидали, однако доходность наших текущих фондов на сегодня составляет около 15%. В текущей рыночной ситуации - это достойный результат.
 
  — Цифры, конечно, привлекательные. А каков вообще механизм — что нужно сделать человеку, который решит доверить управление инвестициями вам? И с кем вы работаете – с очень обеспеченными инвесторами, то есть с верхним сегментом, или с инвесторами средней руки?
  — Мы уже не первый год продаем наш продукт клиентам двух премиальных сетей Сбербанка - «Сбербанк Первый» и «Сбербанк Премьер». Их клиенты, это люди с определенным уровнем сбережений, которые обслуживаются в отделениях с более высоким уровнем сервиса и в первую очередь имеют доступ к более широкой и премиальной линейке продуктов Сбербанка. Но и любой другой клиент Сбербанка может обратиться в один из наших офисов и приобрести наш инвестиционный продукт.
 
  Я уже говорил ранее, что прямо сейчас идет дополнительная эмиссия паев нашего третьего фонда ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 3», которая продлится до 16 ноября. Данный фонд будет работать до апреля 2019 года. Минимальный порог инвестиций – 350 тыс. рублей.
 
  — Вы не могли бы рассказать чуть более подробно, как работает фонд?
 
  Первым делом клиент приходит в одно из наших отделений и подписывает заявку на приобретение паев, таким образом присоединяясь к договору доверительного управления, на базе которого «Сбербанк Управление Активами» осуществляет управление его деньгами. В зависимости от количества проинвестированных средств, клиент получает определенное количество паев и имеет право на полугодовые выплаты инвестиционного дохода. В течение срока существования фонда наша команда инвестирует привлеченные денежные средства, а полученный инвестиционный доход выплачивает пайщикам. В течение срока жизни средства пайщиков будут последовательно инвестированы в несколько проектов. Через 3,5 года мы продадим все квартиры, которые у нас будут в фонде на этот момент, и вернем все вырученные деньги пайщикам.
 
  — И много желающих?
  — Да, наш продукт является одним из самых популярных, особенно среди наиболее взыскательных клиентов сети «Сбербанк Первый». В двух существующих фондах у нас 1824 пайщика, стоимость чистых активов - более 5 млрд рублей. Кто-то из пайщиков инвестировал 350 тыс. рублей, кто-то 5 млн рублей — соответственно, пропорционально количеству паев инвестор получает прибыль. «Средний чек» по опыту последних допэмиссий – около 2 млн рублей, при этом половина наших пайщиков это те, кто принес 350 тыс., но есть инвесторы, вложившие существенно больше. Есть единичные инвесторы, которые и 30-50-80 млн принесли, но таких не много.
 
  — Как происходит выбор объекта?
 
  Во-первых, мы четко соблюдаем критерии, которые обещаем нашим клиентам при привлечении средств - инвестируем только в жилье и апартаменты. Это только Москва и ближайшее Подмосковье, эконом- и комфорт-класс, обладающие хорошей транспортной доступностью. Подавляющее большинство наших партнеров-девелоперов имеют положительную историю взаимодействия со Сбербанком. Для нас это очень важный фактор. Мы открыты для работы со всеми устойчивыми девелоперами, главное, чтобы проект был интересным, устойчивым и обещал хорошую доходность.
 
  Во-вторых, инвестирование в каждый новый проект проходит только после получения одобрения от представителей разных подразделений - риск-менеджеров, юристов, аналитиков по недвижимости, руководства компании. Ключевыми факторами для нас являются традиционные сохранность средств пайщиков при соблюдении привлекательной доходности.
 
  — Как вам удается получить такой дисконт (15-20%) у застройщика? Это потому что вы изначально софинансируете проект?
  — Не совсем так. Мы далеко не обязательно входим в проекты на самой ранней стадии строительства. На самом деле, всегда очень сложно прогнозировать спрос, и график продаж всегда отличается от реальности, и мы как фонд стараемся на этом зарабатывать.
 
  Приведу пример: Допустим, во втором квартале девелопер планировал продать 200 квартир, а продал всего 100 – значит, за эти месяцы он получил в два раза меньше денег, чем рассчитывал. Если в среднем квартира стоит 3 млн, это 300 млн рублей, и эту «дырку» в бюджете строительства нужно как-то закрывать, потому что подрядчики продолжают строить по согласованному графику и стройку нельзя останавливать.
 
  Где-то эти 300 млн рублей нужно взять, и тут у девелопера есть два пути. Первый - это дисконт для покупателя. Например, вы звоните в офис продаж, и вам тут же предлагают скидку 10%. Это рабочий вариант, так часто делают, но есть минусы. Во-первых, люди, которые подписали договор бронирования на прошлой неделе или две недели назад, начали собирать документы, могут узнать про это и тоже потребовать скидку или уйти. Во-вторых, таким дисконтом ты сразу же опускаешь средний уровень цены в проекте, и обратно повышать его очень сложно, покупатели плохо на это реагируют – лучше поднимать по 1% в месяц, чем резко. То есть девелопер в течение продолжительного периода будет вынужден продавать весь объем квартир дешевле, чем планировал и терять деньги на всем объеме продаж.
 
  Второй вариант — это то, что мы предлагаем. Мы говорим: «Коллеги, мы у вас единоразово выкупаем по ДДУ квартиры на 300 млн, но вы нам за это дадите скидку не 10%, как розничному покупателю, а 20%, как оптовику». Дополнительно мы договариваемся не выбрасывать весь приобретенный с дисконтом объем в рынок единоразово, чтобы не конкурировать с объемом застройщика, и продаем свои квартиры в согласованном разумном графике.
 
  В отличие от банков, мы очень быстро принимаем решение, не берем в залог земельный участок и не требуем личного поручительства. Поэтому наши деньги более «дорогие», чем банковские, но и более «быстрые». Уступая нам определенный объем, застройщик может быстро получить деньги, «подлечить» свою стройку, и не ломать уровень розничных цен на своем проекте.
 
  — Нужно ли людям насторожиться, если они знают, что вы купили квартиры в проекте? Ведь получается, что это значит, что у застройщика трудности.
  — Скорее наоборот – наше вхождение в проект означает, что проект нами проанализирован и мы в него верим. Я уже говорил, что в изначально рискованные проекты мы не заходим, у нас работают специалисты, которые просчитывают риски, изучают ситуацию.
 
  — Деньги инвесторов застрахованы?
  — Средства не застрахованы. Однако существенный размер фонда, подтвержденная экспертиза нашей команды, приобретение объектов исключительно в соответствии с 214-ФЗ по договорам долевого участия и диверсификация инвестиций по многим проектам позволяют существенно снижать риски сохранности инвестиций.
 
  Вхождение в проекты с дисконтом 15-20% от рыночной стоимости также может добавить уверенности нашим текущим и будущим клиентам.
 
  — Люди осознают, что могут потерять инвестиции?
  — Если люди приобретают паи фонда, им обязательно стоит прочесть правила доверительного управления. Они должны понимать то, что подписывают, и взвешивать риски. Управление фондами – достаточно строго зарегулированная отрасль, наша работа оценивается независимыми оценщиками и аудиторами, все сделки совершаются только после одобрения специализированного депозитария, который следит за соблюдением интересов пайщиков фондов. Отчеты обо всех наших приобретениях мы выкладываем на сайте, и любой пайщик может посмотреть, куда мы вложили деньги. Понятно, что если мы приобретем объект выше рынка, это сразу люди увидят
 
  Дополнительной защитой для слабо подготовленных инвесторов мы считаем наш не маленький порог входа – 350 000 рублей. Он позволяет рассчитывать на определенный уровень финансовой состоятельности и грамотности. Также, на мой взгляд, то, что наши пайщики готовы передать свои средства нам в управление на 3,5 года означает, что у них существует спланированный бюджет на этот период. Паи наших фондов котируются на бирже и их можно реализовать, но нам гораздо более по пути с теми инвесторами, которые разделяют нашу долгосрочную стратегию и, как и мы, заинтересованы в сохранности и доходности такого привлекательного класса активов, которым является недвижимость.
 
Екатерина Сахарова
Источник: Газета.Ru
 
 
 
 

Метры не по карману.

Опубликовано: 10:32, четверг, 15 октября 2015

 
  Госмонополия на кадастровую оценку может повысить налоги для бизнеса.
 
  Закончилось общественное обсуждение законопроекта "О государственной кадастровой оценке". В соответствии с проектом закона, разработанным минэкономразвития, предлагается установить госмонополию на кадастровую оценку недвижимости. Региональные администрации станут сами утверждать бюджетные учреждения и передавать им полномочия на кадастровую оценку недвижимости. В дальнейшем эти организации сами же и рассмотрят жалобы на свою работу. Принцип независимости оценки, таким образом, фактически упраздняется. Деятельность частных организаций при этом никто не запрещает, но их сфера будет ограничена оценкой при купле-продаже жилья и других сделках с недвижимостью.
 
  По инициативе Комиссии Общественной палаты РФ по развитию малого и среднего бизнеса состоялись общественные слушания, и участники пришли к выводу, что принятие законопроекта нецелесообразно. Оно чревато подорожанием услуг оценщиков, невозможностью оспорить их решение в суде и утратой принципа независимости оценочной деятельности.
 
  Заместитель руководителя рабочей группы при Госдуме РФ по мониторингу законодательства в сфере налогообложения имущества Ирина Радченко отметила, что из-за предложенных изменений может пострадать как бизнес, так и простые граждане: "В этом году вступил в силу закон N 284-ФЗ о налоге на имущество физлиц, налог на имущество исчисляется теперь из кадастровой стоимости. Москва и города федерального значения могут устанавливать свои коэффициенты. Но для всех типов коммерческой недвижимости это 2%. Нововведение ударит также по владельцам земельных участков. Помимо этого, сейчас не лучшее время для принятия закона еще и потому, что с этого года граждане должны дополнительно платить за капитальный ремонт". По словам Ирины Радченко, методика госоценки не отработана, и справедливым этот налог не будет.
 
  "Главные проблемы в государственной кадастровой оценке будут заключаться в недостоверной информации по объектам, низком профессионализме исполнителей и административном давлении, - считает руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию результатов определения кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский. - Отсутствие точных адресов не позволит разместить объект на карте. Уже происходит много ошибок в оценке, например материалов, из которых сделаны стены зданий".
 
  Эксперты считают, что лучшим выходом будет внесение изменений в действующее законодательство в части совершенствования института кадастровой оценки и повышения эффективности оспаривания кадастровой стоимости. "Нужен баланс между оценкой и оспариванием. Сейчас механизм оспаривания недостаточно эффективен. Предложенный законопроект учитывает краткосрочные интересы отдельных чиновников, из комиссии по оспариванию исключаются профессиональные, независимые организации, остаются только госслужащие. Соответственно, они будут стоять только на страже интересов бюджета", - добавил Алексей Каминский.
 
  Участники слушаний предложили правительству рассмотреть возможность продления "дорожной карты" "Совершенствование оценочной деятельности". "В следующем году в отношения уплаты налогов входит огромный массив плательщиков из-за нововведений для физлиц. При этом нет утвержденной методики определения кадастровой стоимости (КС). А судебная практика оспаривания в судах общей юрисдикции еще не наработана. Сейчас существует масса примеров ошибочных расчетов КС, где есть расхождения даже в 6 раз", - рассказал вице-президент Ассоциации "Объединение саморегулируемых организаций оценщиков" Кирилл Кулаков.
 
  По статистике Росреестра, за 2013 год суды в 67% случаев удовлетворяли требования налогоплательщиков о снижении кадастровой стоимости. Это означает, что экономически обоснованная стоимость формируется. Эксперты считают, что такая модель должна быть отработана, кроме того, бюджетные учреждения должны быть не оценщиками, а заказчиками оценочных работ. "Ответственность за ошибочные данные должен взять на себя каждый отдельный субъект государства и исправить их. Ответственность за качество выполнения работ должна быть фактически, даже если это не будет прописано в законе", - считает первый заместитель министра имущественных отношений Московской области Владислав Мурашов.
 
Юлия Воронина
Источник: Российская Бизнес-газета
 
 
 

Рынок жилья: не кризис, а смена парадигмы

Опубликовано: 10:16, четверг, 15 октября 2015

 
  Происходящее в стране – не кризис, а новая экономическая реальность. Приспособиться к ней застройщики могут единственным способом: если начнут строить и продавать квартиры значительно дешевле, утверждает руководитель IRN.RU Олег Репченко.
 
  – Недавно в одном из комментариев вы высказали мнение, что субсидирование ипотеки государством – это «искусственная поддержка спроса, которая лишь отодвигает решение давно назревших структурных проблем отрасли». Ипотека с господдержкой наносит рынку вред?
 
  – Как экстренная мера ипотека по субсидируемой государством ставке оказалась весьма полезной и своевременной. Но она уже практически исчерпала свой потенциал. В апреле, сразу после запуска программы государственной поддержки ипотечного кредитования, рынок оживился. Доля ипотечных сделок на первичке поднялась до прошлогоднего уровня, в некоторых новостройках продажи с привлечением банковских займов дошли до 50-60%. Но к концу лета стало понятно: несмотря на то что ставка по ипотеке сейчас, пожалуй, самая низкая за всю историю российского банковского кредитования, спрос продолжает падать. То есть количество потенциальных покупателей, которые могли взять кредит под 11-12% годовых и купить себе жилье, быстро закончилось.
 
  Раздались предложения: давайте субсидировать ставку по ипотеке до 10% и даже до 7% годовых, давайте распространим программу на вторичный рынок. К чему это приведет? Рынок недвижимости получит глоток свежего воздуха на несколько месяцев. А потом закончатся и покупатели, которые могут позволить себе взять ипотеку под 7% годовых и купить квартиру. Это путь в никуда. Он не решает фундаментальных проблем рынка недвижимости Москвы и других мегаполисов.
 
  – Каков верный путь?
 
  – Снижение цен. За последние пять-десять лет жилье в Москве и в других крупных городах сильно подорожало, и сложившиеся ныне цены ориентированы, скажем так, на людей с деньгами. Такая прослойка в России была: владельцы бизнеса, топ-менеджеры, получающие хорошие бонусы. Они могли покупать жилье для проживания и в инвестиционных целях по стоимости, значительно более высокой, чем за аналогичные объекты в Америке и Европе. Помните шутку тех лет: продам убитую «двушку» в московской пятиэтажке и куплю виллу на Средиземном море? В этой шутке больше правды, чем преувеличения.
 
  Так вот, люди, у которых деньги были и есть, уже все себе купили. И первую квартиру, и вторую, и еще несколько про запас. Сейчас все поняли, что инвестировать в недвижимость смысла нет: в ближайшие годы если цены и не упадут, то точно не вырастут.
 
  Потенциальные покупатели новостроек сегодня – это россияне, еще не решившие свою жилищную проблему. Те, у кого, условно говоря, денег нет. Не малоимущие, а обычные трудящиеся граждане, которые живут от зарплаты до зарплаты и за крышу над головой вынуждены ежемесячно платить либо арендодателю, либо ипотечному банку. Сложившийся уровень цен для них неподъемен. Они вряд ли могут решить свой квартирный вопрос самостоятельно даже с займом под 0% годовых.
 
  – Какой уровень цен вы считаете соответствующим возможностям потенциальных покупателей недвижимости?
 
  – Есть много методик сопоставления цен на недвижимость с уровнем реальных доходов населения. По любой из них цены в Москве завышены раза в два. Про Петербург сказать точно не могу, но очевидно, что тоже выше возможностей массового спроса. По моим ощущениям, чтобы привлечь покупателя в новых экономических условиях, цены в Москве должны снизится как минимум на треть: с 2,8 тыс. долларов за кв. м примерно до 2 тыс. Рублевый эквивалент будет зависеть от курса отечественной валюты.
 
  – В прошлые экономические кризисы падали не только долларовые, но и рублевые цены. В этом году в Петербурге, по данным БН, они незначительно снизились, примерно на 5%, в Москве, по сведениям IRN, застыли примерно на уровне 200 тыс. руб. за кв. м. Почему?
 
  – Не совсем так. Рублевые цены падали в прошлый кризис процентов на десять, долларовые – на 35-40%. Сейчас мы видим абсолютно то же. Но стоимость квадратного метра в рублевом выражении снижается скрыто – в рамках акций, скидок, спецпредложений.
 
  – Почему застройщики «скрытничают»?
 
  – Очевидно, выжидают. Надеются на повторение сценария 2008-2009 годов. Тогда ситуация развивалась предсказуемо: за резким спадом экономики следовал подъем, и застройщикам надо было просто затянуть пояса и переждать год-другой. Но сегодня стратегия «пересиживания» трудного периода – это ошибка. Надо осознать, что происходящее в стране нельзя назвать кризисом. Сейчас происходит принципиально иное, а именно – смена геополитической и экономической реальности. В новой реальности мы имеем низкие цены на нефть, которые, похоже, долго не поднимутся, санкции, которые закрыли нашей банковской системе и бизнесу доступ к дешевым кредитным ресурсам, падающие реальные доходы населения. Через год ничего не изменится.
 
  Образно говоря, денег в стране стало гораздо меньше и это надолго. А значит – цены на жилье должны быть гораздо ниже, чтобы коррелировать с массовым спросом. В моем понимании, по-настоящему расширить пул потенциальных покупателей застройщики могут единственным способом: если начнут строить и продавать квартиры значительно дешевле.
 
  – Не явилась ли субсидированная ипотека фактором, тормозящим корректировку цен?
 
  – Отчасти да. Но надо понимать, что строительные компании не могут просто так снизить расценки в разы. По нашим оценкам, маржа строительного бизнеса в Москве составляет 10-15-20%. В этих пределах и дают десятипроцентные скидки в рамках акций, а дальше никак – не пускают растущие издержки. Проблема не в том, чтобы заставить застройщиков продавать дешевле. Проблема в том, чтобы произвести такие структурные изменения и создать такие условия, при которых можно было бы реально снизить себестоимость строительства и, соответственно, цены. На мой взгляд, именно в этом направлении государство должно направить усилия на снижение затратной части в строительстве, а не на субсидирование ипотеки.
 
  – Какие именно структурные изменения помогут снизить себестоимость строительства?
 
  – Меры очень понятные и декларируются уже несколько лет. Первое – дать возможность приобретать участки под застройку гораздо дешевле, чем покупали до сих пор. Стоимость земли на московском рынке неадекватно завышена. Второе – сократить сроки всех согласований и разрешений. В других странах процесс занимает от нескольких месяцев до полугода. У нас – тянется годами, а издержки, в том числе по обслуживанию банковских кредитов, растут. Третье – субсидировать ставку по кредитам не для ипотечных заемщиков, а для строительных компаний, которые возводят жилье массовых серий. Давать им займы под те же 12% годовых вместо 20-25%, под которые они сейчас вынуждены кредитоваться в коммерческих банках. Подсчитано, что совокупность этих мер позволила бы снизить себестоимость строительства вдвое.
 
  – Давайте будем реалистами. Если уж в тучные годы государство только декларировало намерения создать для строительного бизнеса перечисленные вами условия, то теперь, при дефиците средств, дело пойдет еще медленнее. Исходя из этого, попробуйте смоделировать развитие ситуации на рынке недвижимости в том случае, если а) ипотека с господдержкой будет продлена и расширена, б) программа будет свернута.
 
  – Если ипотеку с господдержкой свернут, то все просто – рынок встанет. Если государство продолжит поддерживать спрос, не меняя кардинально условия ведения бизнеса, то произойдет, думаю, следующее. Застройщики разделятся на две части. Первые, которые не смогут предложить рынку продукт по адекватной цене, обанкротятся и уйдут из бизнеса. Другая часть – это те, за кем будущее строительной отрасли. Они уже поняли, что придется меняться, и вплотную занялись оптимизацией бизнес-процессов: сокращением раздутых штатов отделов продаж и затрат на маркетинг, поиском более доступных по цене строительных материалов, жестким контролем за ходом и сроками строительства. Ведь на растущем рынке бизнес чувствовал себя несколько расслабленно. Те компании, которые сумеют мобилизоваться и поменяться, смогут за счет собственных усилий предложить покупателям тот же продукт по более приемлемой цене.
 
  – По-вашему, в среднесрочной перспективе цены на недвижимость будут откорректированы в любом случае, вне зависимости от того, поможет ли государство бизнесу снизить затраты?
 
  – Думаю, да. Но при содействии государства процесс пройдет менее болезненно для отрасли, а значит – и для рынка.
 
Елена Денисенко
Источник: Бюллетень недвижимости

 
 
 

Российские эксперты считают, что потрясений на рынке новостроек не будет

Опубликовано: 10:38, вторник, 06 октября 2015

 
  В 2015 году на рынке новостроек Московского региона произошло немало перемен - кризис заставил изрядно понервничать и потенциальных покупателей квартир, и застройщиков, и даже самых невозмутимых аналитиков.
 
  С наступлением осени многие ждали новых потрясений - однако пока они прошли стороной.
 
  Но так ли это на самом деле, что происходит с ценами на новое жилье, в какие объекты стоит вкладывать средства, на каких условиях, какие еще нас ждут "жилищные" пертурбации...
 
  Своими наблюдениями относительно текущей рыночной ситуации и прогнозами на будущее поделился Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж группы компаний "Лидер Групп" - одного из крупнейших застройщиков жилья в России.
 
  - Начнем с главного - что в действительности сегодня происходит со спросом и ценами на новостройки в Москве и области?
  Вы совершенно правильно разделили столицу и область, потому что ситуации в пределах МКАД и за Кольцевой складываются по-разному. Рынок жилой недвижимости Москвы сейчас, можно сказать, находится в "спячке". Уровень покупательской активности низкий, застройщики всеми силами стараются стимулировать интерес людей к приобретению жилья, но, к сожалению, усилия эти не слишком результативны: позволить себе дорогую московскую недвижимость могут лишь немногие. Большинство потребителей - из числа тех, кому нужно решать "квартирный вопрос" здесь и сейчас - ушли в Подмосковье, где цены на жилье на порядок ниже, а жизнь, по сути, мало отличается от жизни в тех же спальных районах столицы. Тенденцию смещения спроса за МКАД мы наблюдали и до кризиса, а в сегодняшних экономических условиях она по понятным причинам заметно усилилась. Поэтому подмосковные застройщики себя чувствуют намного лучше, чем московские. В области тоже есть падение объемов продаж по сравнению с "докризисными" показателями, но оно не столь ощутимо.
 
  - Наблюдался ли в нынешнем сентябре традиционный рост покупательской активности?
  Пока всплеска покупательской активности, аналогичного традиционному осеннему и тем более прошлогоднему - когда рынок буквально "раздирали" инвесторы, - нет. При этом число обращений от покупателей начало увеличиваться непривычно рано, еще в июле. Но конверсия обращений в сделки снизилась: люди "прощупывают" рынок, ищут лучшие предложения, многие ждут снижения цен.
 
  - На ваш взгляд, а имеет ли смысл ждать? Или лучше покупать сейчас?
  Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и располагает необходимым для этого объемом средств, ждать "лучшей" цены я бы не рекомендовал - как показывает опыт предыдущих кризисов, сегмент жилья для массового потребителя достаточно устойчив, поэтому обвал стоимости новостроек эконом- и комфорт-класса маловероятен. А медлить, годами проживая в стесненных условиях, довольно глупо. Кроме того, период затишья на рынке идеален для покупки жилья с преференциями: многие застройщики сегодня проводят различные акции для покупателей, предлагают хорошие скидки. Опять же, пока действует программа субсидирования ипотечной ставки...
 
  - Как выбрать "правильный" жилой комплекс? На рынке столько предложений, многие покупатели просто теряются.
  Первый и главный совет сегодня: внимательно изучать репутацию застройщика перед заключением сделки. Каким бы прекрасным ни был жилой комплекс "на бумаге", риск того, что он вообще не будет построен, огромен, если имя строительной компании вам ни о чем не говорит. В остальном ориентироваться надо на собственные потребности, учитывая при этом такие факторы успешности проекта, как адекватный ценник - благо сейчас есть, с чем сравнивать; качество и динамику строительства - здесь явно больше преимуществ у "монолита" и у быстрых строек; особенности месторасположения - насколько легко добраться до будущего дома на личном автомобиле и общественном транспорте, каково его инфраструктурное и экологическое окружение, есть ли рядом места приложения труда. Все эти факторы влияют на уровень комфортности проживания в жилом комплексе.
 
  - Не секрет, что большинство покупателей сегодня покупают жилье по ипотеке - своих средств, чтобы выплатить всю сумму сразу, хватает лишь немногим избранным. Как изменились за последние месяцы условия выдачи ипотечных кредитов?
  Особых изменений не было - ставки несколько снизились, программ кредитования стало больше. В принципе, условия сейчас даже лучше, чем до кризиса - кредиты доступны по ставке от 11,4%. Кроме того, есть программы, где ставка дополнительно субсидируется застройщиками, есть специальные скидки для ипотечников. При этом требования к заемщикам остаются прежними: главное - доказать свою платежеспособность. Поэтому есть смысл по максимуму использовать ипотечные возможности, доступные сегодня.
 
  - В заключение - самый "больной" на сегодняшний день вопрос. По вашей оценке, как будет складываться ситуация на рынке нового жилья в дальнейшем? Хотя бы в ближайшие месяцы?
  Мне, как и другим компетентным экспертам рынка, сегодня очень сложно что-либо прогнозировать. Хотелось бы озвучить какой-то "громкий" сценарий, поразить публику, но нельзя. Если не произойдет существенных изменений экономической конъюнктуры, цены будут корректироваться вниз в переоцененных жилых комплексах и в локациях, где есть избыток аналогичных по своим характеристикам проектов. В качественных проектах можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности. Застройщики так или иначе продолжат свою деятельность, люди продолжат покупать жилье. То есть никаких потрясений, шокирующих событий, скорее всего, не будет. Конечно, возможна реализация и других сценариев - остро негативного или же, напротив, позитивного. И что будет с рынком в обоих случаях, предсказать просто невозможно.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
8 + 3 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.