Новости

Минстрой предложил обязать дольщиков страховаться от недостроя

Опубликовано: 10:16, четверг, 12 ноября 2015

 
  В России может появиться обязательное страхование дольщиков на случай недостроя. Подготовленный Минстроем данный законопроект уже прошел обсуждение в профильных ведомствах и отправляется на рассмотрение Игорю Шувалову
 
  О том, что в России может появиться обязательное страхование дольщиков на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости, пишет в среду газета «Коммерсантъ». Соответствующие поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» подготовил Минстрой.
 
  Как рассказал изданию депутат Госдумы Александр Хинштейн, в среду законопроект, который ранее прошел обсуждение в профильных ведомствах (ЦБ, Минфине и Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию) и на совещании в Минстрое, будет внесен на рассмотрение Игоря Шувалова.
 
  По данным издания, согласно обсуждаемой схеме дольщик обязан за свой счет застраховать риски, возникающие в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия. Соответствующий договор можно будет заключить со страховщиками, список которых должен публиковаться на сайте ЦБ. Минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе.
 
  Застройщики предупреждают, что введение страхования для дольщиков усложнит покупку жилья и приведет к росту цен на квартиры, а также к оттоку клиентов с рынка новостроек в пользу готового жилья, сданного в эксплуатацию, либо на вторичный рынок.
 
  В начале ноября глава Минстроя Михаил Мень в интервью РБК рассказывал, что вопрос об обязательном страховании дольщиков рассматривается. Он отмечал, что законопроект о долевом строительстве может быть внесен в Госдуму уже в текущую осеннюю сессию.
 
Мария Бондаренко
Источник: РБК-Недвижимость
 
 
 

Реформа на рынке недвижимости: кадастровую оценку отдадут бюджетным учреждениям

Опубликовано: 10:05, вторник, 10 ноября 2015

 
  Уже в I квартале 2016 года в Госдуму может быть внесен законопроект Минэкономики, согласно которому оценка кадастровой стоимости недвижимости передается от оценщиков специальным бюджетным учреждениям.
 
  Как пишет "Коммерсант", прошедший в октябре общественное обсуждение законопроект Минэкономики "О государственной кадастровой оценке" был в целом одобрен на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова 29 октября. Проект, предполагающий создание сети госучреждений по кадастровой оценке недвижимости, поручено доработать до конца года.
 
  Государственная кадастровая оценка недвижимости с 2000 года проводится в рамках закона "Об оценочной деятельности". С 2012 года ей занимаются независимые оценщики, привлекаемые по конкурсу и подотчетные своим саморегулируемым организациям (СРО). Оспаривание оценки возможно в территориальных комиссиях при Росреестре и в судах. Согласно оценкам Росреестра, в год оспаривается более 10 тысяч кадастровых оценок. Пересмотр кадастровых оценок происходит раз в три-пять лет.
 
  В Минэкономики, фиксирующем "системный кризис" действующей модели, заявляют, что их законопроект призван решить проблему "непредсказуемости" кадастровой стоимости. Проект предполагает полное отстранение оценщиков от государственной кадастровой оценки с ее передачей сети региональных бюджетных учреждений (БУ).
 
  "Коммерсант" напоминает, что госмонополия на такую деятельность сейчас существует во многих крупных экономиках, де-факто последние годы она действует в Москве и Московской области (в последнем случае переоценку в 2015 году вело Московское областное БТИ). Единая методика оценки, согласно проекту, должна быть разработана Минэкономики, ее нарушение будет основанием для пересчета результатов.
 
  Саморегулируемая организация (СРО) оценщиков, которые с принятием закона теряют рынок, выступает против новаций: в октябре представители СРО оценщиков "Экспертный совет" на слушаниях в Общественной палате заявляли о том, что проект приведет к "государственному нормативному ценообразованию" на рынке недвижимости. С критикой реформы выступала Торгово-промышленная палата. В то же время, по данным "Коммерсанта", на совещании у Игоря Шувалова проект Минэкономики в целом поддержали глава РСПП Александр Шохин и совладелец НЛМК Владимир Лисин. Аргументы РСПП в пользу монополии - предсказуемость налоговых и арендных платежей, возможности ретроспективной кадастровой переоценки.
 
  Отметим, ранее эксперты указывали на то, что государственная оценка недвижимости может обойтись гражданам дороже частной.
 
Источник: NEWSru.com
 
 
 

Банки опасаются слишком дешевой ипотеки

Опубликовано: 11:22, понедельник, 09 ноября 2015

  Даже с господдержкой
 
  В связи с острым дефицитом покупателей застройщики жаждут льготной ипотеки с максимально доступными ставками – 7%, а лучше 5% годовых. Банкиры энтузиазма по поводу предложений девелоперов не испытывают: дешевая ипотека с низким первоначальным взносом может обернуться для них огромными проблемами после прекращения государственного субсидирования – это произойдет при снижении ключевой ставки ЦБ до определенного уровня. В еще более неприятной ситуации банки окажутся, если цены на жилье упадут на 20% и более, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
 
  Льготная ипотека: застройщики хотят еще дешевле
  Поддержка спроса на рынке новостроек с помощью запуска государственной программы субсидирования ипотечных ставок – самая эффективная антикризисная мера, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на организованном газетой «Ведомости» IX Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF. Застройщики полностью согласны с такой оценкой, но предлагают, как говаривал известный политический деятель, «расширить и углубить». В смысле - снизить максимальную ставку по льготной ипотеке, которая сейчас составляет 12% годовых.
 
  «Если снизить ставку до 7%, то те люди, которые выбирают между арендой и покупкой (квартиры – прим. ред.), точно выберут наш рынок, это может привлечь в строительный сектор московского региона до 300 млрд руб. дополнительных инвестиций», - отметил президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин на том же мероприятии.
 
  Председатель совета директоров «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев, строящий в регионах дома по 35 000 – 40 000 руб. за кв. м, считает необходимым пойти еще дальше.
 
  «Совокупный доход наших покупателей, на двух членов семьи, составляет 30 000 руб. Поэтому в месяц люди могут платить не более 6 000 руб., то есть ставка по ипотеке должна быть не более 5-6%», - сказал застройщик. По его мнению, достигнуть этой цели можно с помощью рефинансирования ипотечных портфелей банков в ЦБ под 2-3% годовых.
 
  «Не нужно человеку, который с инфарктом попал в больницу, массаж делать. Нужно существенно снизить стоимость ипотеки. В два раза - как раз та цифра, которая бы соответствовала ситуации в экономике и покупательской способности населения», - соглашался с коллегами Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель».
 
  Инициативу подмосковных девелоперов по снижению ставки до 7% активно поддерживают региональные власти, что, в общем, неудивительно. Как выразился зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, в регионе строится больше квартир, чем есть покупателей во всей Российской Федерации. 264 из 595 областных застройщиков уже задерживают сроки ввода домов. При таком раскладе местные чиновники, естественно, остро заинтересованы в самой широкой поддержке спроса на жилье, так как решать квартирный вопрос новой волны обманутых дольщиков – если таковая появится - придется именно им.
 
  Правительство Москвы, где проблемы со сроками сдачи жилья, по данным Хуснуллина, есть лишь у 10% девелоперов, относятся к идее менее однозначно. Например, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев полагает, что при 80-проценой закредитованности населения стимулирование спроса подобным образом может породить в дальнейшем серьезные проблемы.
 
  …но банки против
  Самое интересное - к предложению снизить ставку по льготной программе весьма скептически относятся банки, даже такие социально ориентированные, как Сбербанк. Хотя, казалось бы, расширение спроса на ипотеку в результате уменьшения ставки сулит банкирам дополнительные доходы.
 
  «В этой ситуации у клиента возникает арбитраж. Он размещает деньги на депозите под 10% и берет кредит 7%. Наверное, государство такие вещи стимулировать не должно», - отметила директор департамента управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова на круглом столе в рамках MREF.
 
  К тому же чем больше субсидия, тем тяжелее выход из программы. Когда суперльготная ипотека закончится, падение спроса будет куда более резким, чем если стимулирование спроса ограничится приближенными к рыночным значениями, предостерегала Алымова, подчеркивая, что снижение ипотечной ставки гораздо меньше влияет на спрос, чем уменьшение стоимости метра.
 
  Собственно, именно об этом неоднократно писал IRN.RU – см., например, «Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик».
 
  Более того, совсем не факт, что снижение ставки до 7% даст ожидаемый застройщиками эффект. По мнению Алымовой, агрессивное стимулирование приведет к резкому всплеску спроса, но потом он достаточно быстро вернется примерно на тот уровень, с которого стартовал.
 
  Собственно, «Интеркоммерц Банк» совместно с АИЖК уже запустил акцию, по которой квартиры в некоторых новостройках можно купить в ипотеку под 6,9% годовых на весь срок кредита (25 лет). Однако, по словам Татьяны Павловой, вице-президента, начальника департамента ипотечного кредитования «Интеркоммерц Банка», даже такая рекордно низкая ставка не вызывает ажиотажа среди покупателей.
 
  «Платежеспособность клиентов значительно уменьшилась, - отметила Павлова на круглом столе, организованном ИА «Банки.ру» совместно с Национальным рейтинговым агентством. - Что мы видим: цены в магазинах выросли, и доходы, даже если они не сократилось, не обеспечивают прежний уровень спроса. Люди изменили отношение к жизни: начали отдыхать не за рубежом, потому что валюта дорогая, а в Крыму. Инвестиционных сделок практически нет. Нынешние клиенты – это люди, которые фактически вынуждены купить квартиру, у них был отложенный спрос и они понимают, что ставка хорошая, застройщик дает скидку и – сейчас или никогда».
 
  Конечно, отрицательное отношение банкиров к снижению ставки льготной ипотеки объясняется главным образом их собственными интересами, а не заботой о будущем застройщиков. Дело в том, что если ставка по ипотеке с господдержкой будет снижена до 5-7%, то, когда Банк России опустит ключевую ставку до определенного уровня – сейчас это 8,5% - и субсидирование ипотеки прекратится, у банков, не имеющих доступа к дешевому фондированию, образуется большой разрыв между ставками привлечения и размещения средств, пояснил Олег Комлик, директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельтакредит».
 
  «Надо формировать не кратковременные механизмы, а рыночные, которые будут работать без поддержки государства», - подчеркнул банкир.
 
  При этом банков без доступа к деньгам по ставке ЦБ на рынке подавляющее большинство. Для «Интеркоммерц Банка», например, стоимость фондирования составляет от 15%. Выдача ипотеки по льготным ставкам без помощи бюджета не под силу даже крупным госбанкам, уверена Татьяна Павлова.
 
  Из-за дороговизны финансирования прекращение субсидирования станет часом «X» для многих банков-участников программы льготной ипотеки даже при нынешнем уровне ставок.
 
  «Для нашего банка, как и для большинства других, нет прямой связи между стоимостью фондирования и ставкой ЦБ. По крайней мере, мы не увидели никакого улучшения в этом вопросе при поступательном снижении ключевой ставки. Поэтому, если ключевая ставка снизится до 8,5% и субсидирование прекратится, то большой вопрос, что нам делать с портфелем субсидированной ипотеки и как вообще дальше его фондировать, так как нас никто на уровне ключевой ставки не фондирует. Это всеобщее заблуждение, что ставка снизится до 8,5% и банки смогут сами фондироваться», - подчеркнула Ольга Бажутина, директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит», на круглом столе ИА «Банки.ру».
 
  Банки теряют интерес к ипотеке
  Ипотечный бизнес в принципе становится все менее выгодным: затраты на выдачу фактически равны получаемой прибыли, пишет «Российская газета». По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования банка «Союз» Елены Барминой, в среднем маржа по ипотеке составляет 3%. Но сейчас у многих банков этот показатель не превышает 1,5%, а у тех, кто выдает ипотеку в рамках госпрограммы по ставкам меньше 12%, маржа, по всей видимости, близка к нулю, полагает Бармина.
 
  Растут и риски ипотечного кредитования. Первоначальный взнос по программе ипотеки с господдержкой составляет 20%, поэтому, если жилье подешевеет на такую же величину или более, стоимость залога перестанет покрывать обязательства заемщика. Учитывая, что 90% и более кредитов на покупку квартир в новостройках выдаются именно по программе льготной ипотеки (например, в Сбербанке - 96%), значительное падение цен на недвижимость может поставить под удар всю систему кредитования на первичном рынке.
 
  Какова вероятность глубокой просадки цен на «первичку» - вопрос философский. Но, по данным «ИРН-Консалтинг», только за III квартал 2015 г. средняя цена метра в новостройках Москвы упала на 8,5%. В октябре стоимость первичного жилья снизилась еще на 2%.
 
  Казалось бы, очевидный выход состоит в увеличении размера первоначального взноса. Однако в этом случае банк становится неконкурентоспособным, жалуются банкиры. При актуальном уровне платежеспособности покупателей даже 20% - это много.
 
  Такая ситуация – низкая маржа на фоне роста рисков – не способствует заинтересованности банков в расширении ипотечного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует недавняя инициатива Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, предложившего застройщикам самим кредитовать покупателей. По словам Дениса Филиппова, гендиректора Агентства по финансированию жилищного строительства, «дочки» АИЖК, это не приведет к снижению ставок, но сократит срок выдачи кредита физическим лицам, передает ИА «Интерфакс».
 
  Даже если оставить за скобками вопрос финансирования – схема с выкупом АИЖК выпущенных застройщиками закладных не до конца понятна, остается проблема качества кредитов, которые будут выдавать девелоперы, если этот механизм все-таки заработает. Ведь банк, который хочет получить свои деньги сполна и в срок, достаточно тщательно оценивает, с одной стороны, строительный объект, с дугой – заемщиков, отсеивая некондиционных кандидатов. А застройщик, прежде всего заинтересованный в увеличении продаж, скорее всего, будет менее щепетилен при отборе клиентов. В результате качество ипотечного портфеля АИЖК может сильно снизиться. Заявленная Филипповым цель «инновации» - сокращение срока выдачи ипотеки – явно не стоит такой жертвы: одобрение кредита в банках обычно занимает не более трех дней.
 
  Вряд ли в АИЖК всего этого не понимают, поэтому такой шаг может быть оправдан, только если агентство перестала удовлетворять существующая практика выдачи ипотеки банками. Причина, скорее всего, именно в придирчивости банкиров: по словам девелоперов, в этом году сильно выросло количество потенциальных покупателей, которым банки отказали в кредите. АИЖК, созданное для развития ипотечного кредитования и поддержки строительной отрасли, это вряд ли устраивает…
 
  Что касается банков, то они, похоже, оказались в положении тех самых мышек, которые были вынуждены питаться кактусами. С одной стороны, в условиях дорогого фондирования и опасений по поводу возможного падения цен на жилье, ипотека становится для них все менее выгодным и все более рискованным продуктом. С другой – отказаться от нее банки никак не могут, так как в сфере корпоративного и розничного беззалогового кредитования дела обстоят еще хуже. Для сравнения: по данным ЦБ на 1 сентября, просрочка по ипотечным кредитам физлицам выросла до 2,9% от общего объема задолженности, а по неипотечным - до 14,9%.
 
Источник: IRN.RU
 
 
 

«Живешь в России — бери ипотеку в рублях»

Опубликовано: 10:14, понедельник, 09 ноября 2015

 
  В интервью РБК глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал, как поступать с теми, кто не платит, будь то обанкротившийся строитель, валютный заемщик или неплательщик за коммунальные услуги.

  «Идею санатора надо проработать»
 
  — Строители боятся, что будет отменен институт дольщиков и они не смогут заменить этот источник средств. В самом деле такое возможно?
  — Первое, что необходимо отметить: с 1 октября уже вступили в силу принятые ранее изменения в 214-ФЗ [«Об участии в долевом строительстве»]. Они касаются в первую очередь требований к уставному капиталу тех компаний, которые работают на рынке страхования договоров долевого участия [ДДУ]. Это была совместная большая работа с депутатами Госдумы. Теперь уставной фонд должен быть не менее 1 млрд руб. Это позволит уже сегодня оставить на рынке страхования ДДУ только серьезных игроков плюс Общество взаимного страхования, специально созданное для решения этих вопросов [в 2013 году три десятка крупнейших застройщиков России учредили Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, ОВС]. Кроме того, те поправки, которые вступили в силу с 1 октября, запрещают застройщикам работать по схеме жилищно-строительных кооперативов, охватывающих несколько домов. Это именно та схема, которой пользовались не очень добросовестные застройщики. Теперь один ЖСК — один дом.
 
  Если говорить о результатах рабочей группы по 214-ФЗ, то здесь несколько задач. В краткосрочной перспективе нужно ужесточить требования к застройщикам в части открытости информации и объема обязательного собственного финансирования на объектах. Сейчас в рабочей группе идет обсуждение по конкретным цифрам. Важнейшим элементом этой системы безопасности должно стать создание единого реестра застройщиков, где будет собрана полная информация о компаниях и их проектах.
 
  В долгосрочной перспективе рассматриваются варианты создания отдельных счетов для каждого строящегося дома и проектное финансирование со стороны банков, но об этом можно говорить после того, как стабилизируется рынок. Рассматривается вопрос об обязательном страховании непосредственно со стороны самих дольщиков, что-то вроде «строительного ОСАГО».
 
  Нужно наводить порядок. В Московской области, к примеру, по схеме долевого строительства работает более 500 компаний. Гражданам важно понимать, что это за компании, их уровень ответственности, опыт работы, собственные возможности. Да и страхование в случае открытости этих данных будет проходить проще.
 
  — Когда может появиться новый законопроект о долевом строительстве?
  — Планируем, что до конца месяца мы уже выйдем на какое-то решение и в эту сессию законопроект будет направлен в парламент. Все решения должны быть очень взвешенными, чтобы и людей защитить, и цену не поднять, и стройку не остановить.
 
  — Верно ли, что обсуждается идея создания санатора для застройщиков на базе государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)?
  — Предложение это родилось на общественном совете нашего министерства. Действительно обсуждались варианты создания санатора как на базе АИЖК, так и на базе ОВС. На прошлой неделе на совещании в правительстве отказались и от того и от другого. Посчитали, что идею создания санатора необходимо дополнительно проработать, идет обсуждение.
 
  — Идея создания санатора обсуждается и для СУ-155...
  — СУ-155 — самый крупный застройщик у нас в стране: ежегодно он вводил около 1 млн кв. м жилья. Производственные объекты и недостроенные дома компании находятся в 15 регионах страны. В СУ-155 работает большое количество людей, у компании около 27 тыс. жителей-участников долевого строительства. Наша задача — предпринять все возможное, чтобы не пострадали люди. Решение мы найдем, варианты обсуждаются. В Минстрое России сейчас создана и функционирует в постоянном режиме рабочая группа, куда входят представители банковского сообщества, застройщики, государственные институты развития. Ее задача — найти механизмы решения проблем в интересах дольщиков.
 
  — Санатор будет один или подразумевается, что их будет несколько?
  — Скоро все узнаете. Окончательного решения еще нет.
 
  — У вас есть предположение, что привело СУ-155 на грань банкротства?
  — Применялась неправильная финансово-экономическая схема управления компанией. У холдинга было большое количество домостроительных комбинатов, промышленных предприятий по производству стройматериалов и машиностроительных заводов в 15 регионах России. Они построили модель, которая могла работать только на растущей экономике. В других условиях такая модель перестает работать.
 
  — Другие компании, которые оказались в тяжелом финансовом состоянии, будете поддерживать?
  — У нас и так существует обновленный механизм страхования через ОВС или крупные страховые компании. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Все-таки ситуация с СУ-155 уникальная.
 
  — С января по октябрь 2015 года в России было введено 51,7 млн кв. м жилья против 48,2 млн кв. м в 2014-м. Но в последние месяцы показатель объема ввода показывает отрицательную динамику. Застройщики начинают замораживать стройки, переносят сроки ввода?
  — Это естественный процесс в данных обстоятельствах. Напомню, что в декабре прошлого года и в январе нынешнего были очень хорошие продажи, потому что люди, которые не успели вложиться в валюту, курс которой резко подскочил, начали приобретать недвижимость. И правильно сделали. Но это немного разогрело рынок в начале года. Потом застройщики, не видя такого большого спроса, не стали спешить со стройками: кто-то начал замораживать проекты, кто-то — притормаживать строительство на площадках.
 
  — Для вас это тревожный знак?
  — Тревожный, но не критичный. Проблема не только в том, что застройщики увидели снижение спроса, но еще и в том, что банки перестали кредитовать реальный сектор экономики, в том числе и строительную отрасль. Ставки сейчас практически заградительные — 17–18%, в самом лучшем случае 15%. Мы пытаемся ответить на это через механизм АИЖК, у нас есть возможность устанавливать ставки 12% для девелоперов, которые строят по программе «Жилье для российской семьи». Там уже есть порядка 80 проектов, которые кредитует АИЖК. Но заменить всю банковскую систему страны мы не можем, полагать так было бы наивно.
 
  «О сверхприбылях теперь придется забыть»
 
  — Некоторое время назад стало известно, что Минстрой и Минфин разрабатывают механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья. Однако впоследствии Минфин от этой идеи отказался. А Минстрой по-прежнему ее поддерживает?
  — Сразу хочу сказать, что не Минстрой это предлагал. Это обсуждалось на одном из выездных совещаний в Татарстане. И там правительство республики высказало идею поддержать ипотеку на вторичном рынке. Есть люди, которые приняли решение увеличить площадь жилья, переехав из меньшей квартиры в большую. Для этого им нужно продать свою квартиру, а ее никто не покупает, поскольку ипотечные ставки велики, а господдержка распространяется только на новостройки. То, что предлагает Татарстан, это, по сути, trade-in [покупка нового автомобиля в кредит, при которой первоначальным взносом является старый автомобиль]. В министерстве пока нет понимания, как банки смогут администрировать эту программу. Если правительство Татарстана все просчитает и сделает нам соответствующее предложение вместе с ведущими банками, мы начнем его прорабатывать и доложим о нем правительству.
 
  — Есть оценка, сколько людей потенциально могли бы принять участие в этой схеме?
  — Пока такой статистики нет, но мы ее запросили. Безусловно, какой-то процент покупателей захочет воспользоваться этой схемой. Надо признать, что покупательная способность сегодня падает, поэтому не хотелось бы этих людей оставлять за бортом нашей программы.
 
  — Премьер-министр Дмитрий Медведев говорил, что программу поддержки ипотеки необходимо продлить. Какой объем средств на это потребуется?
  — Все зависит от ключевой ставки ЦБ. Когда мы начинали нашу программу в апреле, ставка была 17,5%. По показателям программы планируется выдать ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму 700 млрд руб. до апреля будущего года. В начале апреля мы закладывали на программу сумму 20 млрд. Затем она сократилась до 9 млрд, из-за того что ЦБ снизил ключевую ставку.
 
  Возможно, в следующем году мы сможем продолжить программу за счет остатков средств этого года. Но рассчитать это очень сложно, потому что мы помогаем заемщикам в течение всего периода выплаты ипотеки. Если же ставка ЦБ снизится до 8–8,5%, то банки и без государства будут справляться с обслуживанием льготных ипотечных кредитов.
 
  Мы постоянно снимаем срез общественного мнения, и последние сигналы нам идут такие, что для людей сейчас важна не только и не столько ставка, сколько первый взнос. Вы знаете, что по нашей программе есть требование, чтобы первый взнос составлял 20%. Если в регионе квартира стоит 3 млн руб., значит покупателю нужно сразу заплатить 600 тыс. руб. Для многих людей это достаточно сложно. Но здесь могут появиться дополнительные риски для банков.
 
  — Учитывая кризис, люди сейчас готовы покупать жилье или они откладывают этот вопрос на потом?
  — Жилье пока востребовано. Конечно, не так, как в прошлом году, но спрос есть. Другой вопрос, что есть определенная категория людей, которая начинает задумываться об иной расстановке приоритетов в семейном бюджете. Эти люди не знают, что будет завтра с работой, поэтому, конечно, определенный отток желающих войти в ипотеку есть, и мы это понимаем.
 
  Но у нас все равно пока строится достаточно мало жилья. Даже эта рекордная цифра прошлого года, которая превысила все наши плановые показатели, все равно немного. Нам вообще нужно строить более 100 млн «квадратов» в год. И мы понимаем, что волатильность экономики, кризисы и подъемы, безусловно, будут влиять на спрос и на ввод жилья. Но пока у нас недостаточное количество ввода, волнообразный спрос все равно будет.
 
  — Как сейчас обстоят дела с программой поддержки ипотечных заемщиков?
  — Сразу хочу заявить, что мы не делим людей в зависимости от того, в какой валюте они брали ипотечный кредит. Моя точка зрения такова, что живешь в России — бери ипотеку в рублях. В эту программу могут попасть и граждане, которые взяли ипотеку в валюте, и те, у кого ипотека в рублях, это неважно. Оператором данной программы выступает единый институт, созданный на базе АИЖК. Средства для реализации в АИЖК уже перечислены.
 
  Для полного запуска было необходимо прохождение всех корпоративных процедур, предусмотренных законодательством, в том числе выпуск ценных бумаг и регистрация их в ЦБ. Параллельно с этим Минстрой России и АИЖК совместно с банками завершили работу над правилами и критериями данной программы. В последней версии, которая сейчас находится в правительстве, они значительно смягчены и расширены. Уже с ноября люди смогут обращаться в банк за соответствующей поддержкой. Ограничения по срокам действия программы нет.
 
  — Можно от вас услышать примерный прогноз по ценам на недвижимость?
  — Прогноз — это к Министерству экономического развития.
 
  — Какой-то ваш личный, исходя из наблюдений за рынком...
  — По нашим оценкам, жилье экономического класса расти в цене не должно. Более того, цены на него начинают немного снижаться — в зависимости от региона на 5–10%. Отмечу то, что наша отрасль в части жилья экономкласса практически не зависит от импортной продукции. У нас преимущественно все производится на территории нашей страны. Но есть ряд позиций по инженерии, например насосные системы, которые у нас пока не производятся. Но я думаю, что в ближайшее время эта ниша тоже будет занята отечественными производителями, то есть здесь мы подготовлены, пожалуй, как ни одна другая отрасль. Просто о сверхприбылях строительным компаниям теперь придется забыть. Вот и весь ответ на вопросы кризиса.
 
  «Неплательщикам электроэнергию отключить можно»
 
  — С 1 мая управляющие компании могут работать только при наличии лицензии. Как считаете, реформа помогла обелить рынок?
  — Безусловно. Поверьте руководителю, который долгие годы проработал на земле и сталкивался с проблемой ЖКХ не в кабинете, а выходя на встречу с людьми. Немного по-другому начинаешь воспринимать всю эту ситуацию. Ты как губернатор на встрече с жителями разводишь руками и говоришь, что у тебя нет рычага влияния на ту или иную управляющую компанию. Не очень приятный момент в карьере любого руководителя. Может быть, то, что мы сделали в плане лицензирования УК, достаточно консервативно, но это решение единственно возможное в сегодняшних условиях.
 
  — Сколько УК за время реформы не получило лицензий? И сколько случаев было инициировано конкретно жильцами?
  — Несмотря на то что некоторые эксперты прогнозировали глобальный передел рынка, этого не произошло. На первом этапе заявку на получение лицензии подали 12,5 тыс. действующих управляющих компаний, в результате всех процедур лицензии получили 11 тыс. управляющих компаний. Самая частая причина отказа — неполная информация о компании. Люди имеют право знать, что делает УК на те деньги, которые они ей ежемесячно перечисляют, и нераскрытие таких данных — это серьезное нарушение. Главное — у людей сейчас появился рычаг: они могут сменить недобросовестную управляющую компанию.
 
  Лицензия — это не индульгенция: окончательное решение все равно за жителями. До принятия закона о лицензировании поменять управляющую компанию было очень сложно, сейчас механизм понятный, и жители уже по праву начинают им пользоваться. А все заявления, что после реформы УК покинут рынок, оказались сказкой. Никто не ушел, потому что это нормальный бизнес и тех денег, которые платят наши граждане, абсолютно хватает для качественного обслуживания дома.
 
  — Участники рынка считают, что реформа разобьется о безынициативность граждан. Вы как считаете?
  — Все-таки в этом плане есть положительный тренд. По последней статистике ВЦИОМ, 69% россиян осведомлены о реформах в сфере ЖКХ и, следовательно, понимают, что их голос в этой отрасли имеет силу. Но вы совершенно правильную тему затронули. Очень часто в прежние годы реформы ЖКХ разбивались о равнодушие граждан. Тогда гражданин не был четким контролером процессов, которые происходят у него в доме. И сегодня мы стараемся везде делать определенные развилки, чтобы люди сами принимали решение. Хотите УК — пожалуйста, придет к вам УК. Хотите — создайте ТСЖ и управляйте сами своим многоквартирным домом.
 
  Вот вам пример — два стоящих рядом дома. Один управляется не самой лучшей УК. А люди, проживающие в соседнем доме, создали ТСЖ, и у них в подъезде стоят цветы, убрано, чисто, каждый рубль подотчетен общедомовому собранию. Тогда, наверное, рано или поздно и эти люди [из дома с УК] подумают: почему же нам так не сделать? И таких примеров в регионах много. Обычный панельный дом — консьерж, цветы стоят в подъезде. Это все очень серьезно зависит от инициативных граждан.
 
  То же самое с капитальным ремонтом. Люди могут просто класть средства в общий котел, который по сути своей является аналогом советской кассы взаимопомощи. А могут сами управлять этими средствами, создать спецсчет дома, а дальше смотреть, какая модель лучше. И я надеюсь, что сознание наших жителей постепенно будет меняться. У нас вообще по владению недвижимостью одна из самых продвинутых стран. У нас порядка 85% граждан являются владельцами жилья, но не ответственными собственниками — в этом главная беда.
 
  — Сколько времени еще пройдет до того, пока люди станут ответственными собственниками?
  — Трудно сказать, потому что должны произойти изменения на ментальном уровне, чтобы люди понимали, что их дом не заканчивается на коврике у двери в подъезде. Сам подъезд — это тоже часть их дома, потому что они собственники. Может быть, лет за пять. Я вам расскажу хороший пример. Когда я работал в регионе [Михаил Мень был губернатором Ивановской области в 2005–2013 годах], я учился благоустройству у Евгения Степановича Савченко, губернатора Белгородской области. Я вообще руководитель, помешанный на благоустройстве. Мне очень нравилось, как это делалось в Белгороде. И вот я спросил у Евгения Степановича: «Почему у вас нет мусора на дорогах? У меня [в области] с этим беда». Он говорит: «Я несколько лет подряд ставил контейнеры». Я заказал контейнеры, и мы их поставили — через двое суток их все украли. Я позвонил Евгению Степановичу, говорю: «Что делать, подскажи!» Он говорит: «Ничего страшного, у меня тоже украли в первый раз. Ставь второй, третий раз. Сейчас они насытятся — кто-то на дачи отвезет, кто-то еще куда-то, и потом это начнет работать». Я говорю: «Сколько ты этим занимался?» Он говорит: «Благоустройством — семь лет. Через семь лет люди сами перестали мусорить». Я губернатором проработал восемь лет, и где-то на седьмом году я увидел результаты этой работы: Иваново сейчас очень благоустроенный город, и во многом благодаря, конечно, жителям. Недаром все говорят, что 5–7 лет это некая критическая точка в сознании. Реформой ЖКХ мы занимаемся два года, изменения уже есть, но на ментальном уровне люди осознают себя полноценными собственниками через 5–7 лет, хотя хотелось бы, чтобы это произошло раньше.
 
  — Этим летом Москва взбунтовалась против нового платежа за капремонт. Вы, в свою очередь, буквально недавно говорили, что в некоторых регионах его нужно даже повысить.
  — Если в Санкт-Петербурге стоимость капремонта 2 руб. [на 1 кв. м], а в Москве — 15 руб., то здесь как-то все не очень понятно. Говоря о повышении, я имел в виду исполнение регионами своих обязательств. Ряд регионов установил размер взноса, который не обеспечивает сбор средств, необходимый для проведения капремонта в соответствии с региональной программой. При этом, устанавливая размер взноса, регионы не предусматривают соответствующие суммы на господдержку, чтобы выполнить капремонт строго с той региональной программой, которую сами же и приняли. Приняли тариф, определили дату ремонта дома, не хватает собранных средств — значит, бюджетные деньги, господдержка, но не выполнять взятые на себя обязательства недопустимо. При этом отмечу, что в случае софинансирования из регионального бюджета получается, что средства на ремонт многоквартирных домов посредством налогов сдают и те люди, которые проживают в частном секторе, а это не совсем справедливо.
 
  — То есть все-таки понижать или повышать? И как сделать так, чтобы все это не превратилось в финансовую пирамиду?
  — Я сейчас дал поручение нашим специалистам, в том числе Федеральному центру ценообразования, чтобы они оценили вообще все модели, которые есть в регионах. Тогда мы сделаем выводы относительно затрат, которые регионы планируют на капитальный ремонт, чтобы проконтролировали их и чтобы там [в регионах] не было перегиба. Потому что первое, что мы увидели, — там есть перекосы по стоимости одинаковых услуг. Это мы проконтролируем. Второе: безусловно, важно, чтобы количество тех людей, которые открывают спецсчета, постепенно росло. Модель общего котла хороша для людей, которые проживают в доме высокой степени износа, потому что тогда они в очередь [на ремонт] попадают раньше и получается, что они делают себе ремонт из взносов тех, у кого дом в лучшем состоянии. Третье: сейчас уже заработали пилотные модели капремонта в кредит. Сейчас наши люди уже понимают, что такое кредит: покупают квартиры в ипотеку, покупают машины в кредит, бытовую технику покупают в кредит. И почему бы не купить себе в кредит качество жизни? Другой вопрос, что банки должны предложить какой-то конкретный продукт для этого, чтобы здесь опять не столкнуться с безумно высокой ставкой.
 
  Что касается контроля, из кабинета министерства все отследить невозможно. Здесь очень важна ответственность региональных руководителей, ответственность руководителей жилинспекций регионов. Мы специально наделили их большим объемом полномочий. Теперь они имеют некое двойное подчинение — согласовываются с нашим министерством, хотя и назначаются губернатором. Такого никогда не было, и жилинспекторы сегодня — это весомая, если хотите, политическая фигура в системе власти субъекта РФ. Это, безусловно, контроль со стороны общественных организаций. Это ответственное принятие со стороны руководителей регионов кадровых решений по назначению руководителя регионального оператора Фонда капитального ремонта.
 
  — Есть ли вероятность, что в Москве сборы будут меньше?
  — Не думаю. Сейчас собираемость в Москве — 95%. Устанавливать тарифы — это не наша прерогатива. Это должны определять региональные власти, в данном случае Москва. По критериям они [тарифы, установленные правительством Москвы] подошли.
 
  — А в списке регионов на повышение взносов есть кто-то кроме Петербурга?
  — Такого списка не существует. Да, есть регионы, где платят по 4 руб., по 5 руб. за метр. Среднее по России у нас — 6,26 руб. с метра. Если тариф ниже 6 руб., надо внимательно следить за регионом. Если Питер готов из своего бюджета все остальное субсидировать — пожалуйста, работайте, мы не возражаем. Насколько это справедливо к жителям частного сектора, которые платят налоги, это другой вопрос. Губернатору лучше один раз пережить и один раз объясниться с людьми хорошо и по-честному, чем потом постепенно что-то увеличивать.
 
  — Какие-то еще сборы могут появиться в платежке в ближайший год? И как вырастет совокупный платеж?
  — Нет, дополнительных платежей не появится. По поручению президента правительство ограничило уровень роста совокупного платежа граждан по коммунальным услугам. И этот индекс не должен превышать инфляцию, ведь людей же беспокоит не конкретный тариф на что-то, а какая общая сумма в платежке за «коммуналку» стоит. В 2016 году рост совокупного платежа будет в два раза меньше, чем в текущем году, и составит в среднем по России 4%. В 2015-м эта цифра 8,3%. Дальше ФАС дифференцирует индекс по регионам в зависимости от объективных условий жизни. Вот спустили в какой-то регион, например, 7%. А дальше все отдано на откуп властям региона. Губернатор и региональная служба по тарифам дифференцируют уже по конкретным ресурсам.
 
  — Cбор за мусор не входит в этот предельный индекс?
  — Нет, пока не входит, это отдельный платеж. И капремонт точно не входит. Мы сейчас говорим про коммунальные услуги.
 
  — А с жилищными что будет?
  — Жилищными услугами во многом занимаются управляющие компании и ТСЖ. Это несколько другая история, это уже взаимодействие дома с УК или с ТСЖ: домофон, консьерж или, если есть, парковка. Возвращаясь к коммунальным услугам, нам справедливо губернаторы задают вопрос: стоп, а если я, например, газифицировал населенный пункт и там появился новый платеж, значит я выскочу за ваш предельный индекс? Мы говорим: да, но преодоление этого индекса должно быть публичным решением местной законодательной власти.
 
  Например, газифицировали. Все понимают, что пришел газ в населенный пункт такой-то. Значит, появился новый платеж и мы выскакиваем за индекс совокупного роста платежа гражданина. Но здесь мы тоже отлавливаем недобросовестные компании. Был случай, когда мне в Twitter написал житель Белгорода, что «у нас хотят на 240% поднять водоснабжение и на 170% водоотведение». Я отправляю туда зама. Проводится совещание, даже губернатор не в курсе был. Вызывают директора водоканала и говорят: вы объясните хотя бы нам, небольшой группе людей, дальше что будет? Когда светлое завтра появится? Может быть, и да [стоит повысить тариф], но тогда вы скажите, что через два года здесь город-сад будет, например водоканал будет самый лучший в стране. Нет, ничего не смогли объяснить. Просто приходит инвестор на концессию и ему хочется побыстрее отбить свои инвестиции. Такой ответ нас не устраивает. Это длинный бизнес. Он без сверхприбылей, но он стабильный. Нужно понимать, что за два-три года там инвестиции не отбить.
 
  — То есть спастись можно только написав вам в Twitter?
  — Нет. Поверьте, все-таки сейчас совсем другой мир: все открыто. Представьте себе депутатов, которых люди избрали, районный совет или городскую думу. Что, они понажимают кнопку за увеличение на 270%? Их порвут там просто. Без обоснований. Если уже вопиющие случаи, конечно, к нам обращаются. Мы специально вывели этот случай в публичную плоскость, для того чтобы всем был урок. По-моему, больше такого не было.
 
  Таких случаев, когда муниципалитеты выходят за предельный индекс, немного. Людям объясняют, что в регион пришел инвестор, который строит, например, станцию обезжелезивания. Значит, они должны выскочить за предельный индекс совокупного платежа, который им спустили из правительства. На три года тариф будет выше, но потом будет вода иного качества. Я думаю, здесь люди проголосуют за. Но только чтобы не было такого, как в Белгороде, — не объяснили, что люди от этого [повышения тарифа] получат.
 
  — Выросли ли из-за кризиса неплатежи за ЖКХ?
  — Да, но мы приняли ряд мер и стабилизировали ситуацию. За первое полугодие этого года, по данным Росстата, общая сумма задолженностей сократилась на 7,9 млрд руб. При этом сумма все равно остается очень высокой — 968,4 млрд руб. Мы продолжаем работать над снижением задолженности, причем не только с жителями, но с ресурсоснабжающими организациями.
 
  По нашему поручению в каждом регионе создана специальная комиссия, которая работает над своевременным погашением долгов по ЖКХ. Отмечу еще и то, что больше всего не платят владельцы инвестиционных квартир. Вторую, третью купили, и она [квартира] стоит себе на будущее, детям. Владелец рассуждает: я же не живу, почему я должен платить? Кстати, на прошлой неделе Госдума приняла закон об усилении платежной дисциплины в ЖКХ. Надеюсь, он поможет в борьбе с неплатежами.
 
  — Звучали предложения отключать электричество за любые долги в ЖКХ.
  — Да, мы не можем злостным неплательщикам воду отключить, потому что стояк общий, а вот электроэнергию отключить можно. Этот вопрос находится в проработке.
 
  — Это именно отключение или переуступка долгов в пользу электроэнергетиков?
  — Сначала переуступка, а потом отключение.​
 
  «Порядка миллиона метров арендного жилья уже в России есть»
 
  — Минстрой предлагал изменить механизм расселения из аварийного жилья — предоставлять жилье только малоимущим переселенцам и только по договору соцнайма.
  — Там не совсем так. Сейчас проводится расселение жилья, которое признано аварийным на 1 января 2012 года. До конца 2017 года мы должны закрыть все эти вопросы. Но это не означает, что с жильем, которое признано таковым позже, ничего не надо делать. За это время [до 2018 года] мы должны выработать критерии новых подходов. Время есть еще. Сегодня готовится законопроект, в котором, например, в качестве альтернативы жителям как совладельцам участка под домом предлагается выступить в качестве соинвесторов. Речь идет о тех случаях, когда аварийный дом находится центре города, в инвестиционно привлекательном месте, ведь часто люди не хотят переезжать из своего района. Так надо дать им возможность остаться там: они как полноправные собственники участка могут принять участие в долевом строительстве дома на этой площадке. Пусть инвестор строит дом большей площади, чем снесенный барак, но в обязательном порядке заселяет в него бывших жильцов, причем расселение может идти уже не метр в метр, а с увеличением площади квартиры — как договорятся с инвестором. Механизм сложный, но мы его прописываем.
 
  — А самих граждан куда будете выселять на момент возведения нового жилья?
  — Это же альтернативная схема, к тому же еще не принятая и не утвержденная. Сами жители решают, идти на нее или нет. Возможно, будущий инвестор им предоставит жилье, возможен вариант с арендным жильем. Никто навязывать жителям эту схему не будет: они сами решают, быть им участниками долевого строительства или нет.
 
  — С вашим приходом Минстрой анонсировал глобальную программу по развитию соцнайма и доходных домов. Есть какие-то результаты?
  — Порядка 1 млн кв. м арендного жилья уже в России есть. Есть очень удачные примеры в Нижнем Новгороде, Татарстане, например «Иннополис» [новый город-спутник Казани]. Там такие красивые дома, которые при участии АИЖК строились, это все арендное жилье. Там же университет. Если приглашают зарубежного профессора преподавать, ему уже не надо в Казани покупать себе квартиру: приехал на два года по контракту, там официальное арендное жилье и снимает.
 
  — С профессором понятно. А массово это будет вводиться или пока инвесторам непонятно, что это за механизм?
  — Пример массового арендного жилья — Калуга. Там отличная схема. Это один из самых ярких примеров реально работающего арендного жилья. Целый квартал. Вы можете как соинвестор купить у них блок из четырех квартир, а они обслуживают, сдают в аренду и вам просто платят. Можно в том числе и в ипотеку купить.
 
  — Эта инициатива идет от губернатора области?
  — Во многом, конечно, от него. Но здесь два фактора. Первый: если регион динамично развивается и там появляются новые рабочие места, программа [арендного жилья] работает. Не развивается — пробуксовывает. Второе и самое главное: с сегодняшней ценой длинных денег очень сложно войти в этот проект. Если вам удалось взять кредит под 17–18%, построить дом и продать квартиры, то вы еще что-то сможете заработать. С арендным жильем так не получится: это долго отбивающийся бизнес, кредит должен быть дешевый и длинный, тем более по нашему закону у вас только половина аренды может быть коммерческой, другая половина — социальной. Этого должно хватать на то, чтобы вы отбили кредит, заплатили «коммуналку» управляющей компании, которая обслуживает дом, и что-то заработали. А при сегодняшней ставке такая схема в чистом виде не работает. В Калуге делают иначе: часть построенного компания сама сдает в аренду, а часть продает малому бизнесу. То есть хотите проинвестировать, заработать — покупайте квартиры, а мы вам поможем тем, что будем управлять ими. А поступления от аренды можно, например, использовать на погашение ипотечного кредита.
 
  — Очередная ​пирамида.
  — Нет. Потому что все равно вы остаетесь владельцами квартиры. Самое печальное, что может произойти, — компания, сдающая ваши квартиры в аренду, лопнет. Но у вас останутся эти квартиры.
 
Анна Дерябина, Сергей Титов
Источник: РБК
 
 
 

Мы пойдем другим путем, или как купить квартиру под 7% годовых

Опубликовано: 11:34, пятница, 06 ноября 2015

 
  В регионах успешно работает схема, основанная на принципах работы строительных сберегательных касс. Эксперты считают, тренд будет набирать обороты
 
  Сколько сегодня должны составлять процентные ставки по ипотеке, чтобы массовый потребитель ее потянул? Надо или не надо снижать ставку на первичном рынке до 7%, пусть даже временно? Как переложить хотя бы часть рисков с плеч заемщиков на плечи банков? Пожалуй, еще никогда ипотека не была настолько в центре внимания ─ разве что в момент своего появления на российском рынке.
 
  Между тем в ряде российских регионов развитие кредитования на покупку жилья сейчас идет по не совсем традиционному пути. Здесь фактически взяли за основу принципы деятельности строительных сберегательных касс. ССК ─ одна из самых невезучих тем финансового сектора. Закон о строительных сберегательных кассах выносился на обсуждение Госдумой трижды ─ и трижды был отклонен.
 
  Однако на региональном уровне пусть не ССК, но их базовые принципы вполне работают, позволяя установить для части потенциальных покупателей жилья ставки на уровне 7-8%. На практике человек открывает в банке пополняемый целевой счет и, накопив на нем 20-30% от суммы предполагаемой покупки, получает кредит по льготной ставке. Как считает глава аналитического агентства RWAY Александр Крапин, эта практика с большой вероятностью будет набирать обороты.
 
  Александр Крапин
  глава аналитического агентства RWAY
  «На чем основано это утверждение? На фактах статистики. Несмотря на то, что в этом году государство на поддержку ипотечного кредитования выделило сумму в размере 700 млрд рублей, к середине года по итогам первых шести месяцев примерно в 1,7 раза сократилось число выданных ипотечных кредитов и, соответственно, общая сумма. Для поддержания эффективных продаж жилья необходимо снижение процентов по ипотеке, и это будет происходить с помощью подобных программ в ближайшие годы в масштабах многих регионов».
 
 
Валерия Мозганова
Источник: BFM.ru
 
 
 

В Москве может подешеветь патент на сдачу в аренду маленьких квартир

Опубликовано: 11:09, пятница, 06 ноября 2015

 
  Столичный градоначальник Сергей Собянин предложил снизить стоимость патентов, позволяющих сдавать в аренду небольшие квартиры, и внести соответствующие изменения в городское законодательство.
 
  "Были предложения откорректировать стоимость патентов в сторону их уменьшения по целому ряду категорий - по квартирам, по грузовым перевозкам", - сказал С.Собянин на заседании президиума правительства Москвы во вторник.
 
  В свою очередь его заместитель по экономической политике Наталья Сергунина представила законопроект, предусматривающий изменения в городской закон "О патентной системе налогообложения".
 
  В частности, по словам Н.Сергуниной, документом предусматривается уменьшить стоимость патентов на сдачу в аренду квартир площадью до 75 кв. метров, кроме Центрального административного округа. В частности, в настоящее время стоимость годового патента на сдачу квартир площадью 50 и менее квадратных метров составляет 30 тыс. рублей в год, а площадью свыше 50 кв. метров - 60 тыс. рублей в год.
 
  В соответствии с законопроектом, стоимость патентов на сдачу жилья в пределах МКАД, кроме Центрального округа, 50 и менее кв. метров составит 18 тыс. рублей, а стоимость патента на сдачу квартир площадью от 50 до 75 кв. метров на этой же территории составит 36 тыс. рублей. При этом стоимость патента на квартиры от 75 до 100 кв. метров площадью, как и прежде останется в размере 60 тыс. рублей в год.
 
  Кроме того, сообщила заммэра, в случае принятия законопроекта будет снижена стоимость патента на осуществление деятельности "Перевозка грузов автомобильным транспортом" для автомобилей грузоподъемностью свыше 10 тонн с 180 тыс. рублей в год до 108 тыс.
 
  Одобренным законопроектом вводится 16 новых видов предпринимательской деятельности, в отношении которых с 2016 году будет применяться патентная система налогообложения: разработка программ для ЭВМ, производство хлебобулочных изделий, услуги общественного питания без зала обслуживания, деятельность по уходу за престарелыми и инвалидами, а также ряд других.
 
  Помимо этого, Н.Сергунина сообщила, что за первые девять месяцев текущего года численность индивидуальных предпринимателей в Москве возросла почти на 8%.
 
  "Тезисы о том, что количество индивидуальных предпринимателей сокращается, являются недостоверными", - подчеркнула она.
 
  С января по сентябрь в Москве продано чуть более 30 тыс. патентов на сумму 2,2 млрд рублей, сообщила заммэра. При этом в январе - сентябре 2014 года было продано 15,9 тыс. патентов на сумму 1,3 млрд рублей.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 

Никто не хотел быть лишним.

Опубликовано: 10:17, пятница, 06 ноября 2015

  В Думу внесен документ, который защитит права бывших членов семьи собственника жилья
 
  В новом документе, который скоро будет представлен на рассмотрение депутатов, речь идет о ситуации с гражданами и гражданками, которые после распада семьи, как правило, оказываются в очень сложном "квартирном" положении. Имеется в виду ситуация, когда жилье принадлежало одному гражданину, а после развода или другой сложной жизненной ситуации "пришлый" должен из него уйти. А еще этот законопроект о тех несчастных, которые сами того не подозревая покупают квартиры "с нагрузкой" в виде бывших членов семьи бывшего собственника жилья.
 
  Напомним, что по Жилищному кодексу прекращение семейных отношений с собственником жилья считается основанием для прекращения права пользования жилым помещением бывшими членами его семьи.
 
  Но это положение актуально только в тех случаях, когда между бывшими членами некогда одной семьи все предельно просто: пришел с улицы в чужую квартиру, пожил в ней и после разрыва отношений ушел из чужого жилья.
 
  Но жизнь оказалась сложнее этой схемы. И в законодательстве появлялась некая неопределенность. Не по чьему-то злому умыслу. Просто жизненные ситуации развиваются часто быстрее и закон иногда за ними не успевает.
 
  В результате в последние годы все чаще и чаще стали возникать спорные ситуации между новыми собственниками жилья и бывшими, которые остались в купленной другими людьми квартире. По закону таких называют "третьими лицами". Вот характерный пример.
 
  Весной этого года Конституционный суд рассмотрел жалобу гражданина Богатырева. Этот человек на публичных торгах законно купил трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Она была арестована за долги ее прежних хозяев. Но покупка оказалась с "сюрпризом" в виде проживавшей ранее в этой квартире дочери супругов-должников и ее семьи. В статье 31 Жилищного кодекса сказано, что выселение не распространяется на "бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации помещения эти люди имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим".
 
  Новый собственник трешки даже через суды выселить дочку с семьей не смог.
 
  Тогда Конституционный суд решил, что во избежание подобных ситуаций надо разработать механизм, который бы обеспечил баланс прав как членов семьи прежнего собственника продаваемого жилья, так и нового покупателя.
 
  Сегодня права оставленных в квартире третьих лиц на приватизированное жилье при его отчуждении законодательно никак не урегулированы. Это создает проблемы как для родственников бывшего владельца жилья, так и для его нового собственника. А тем временем квартир, обремененных правами третьих лиц, у нас продают все больше и больше.
 
  По новому законопроекту предлагается закрепить обязательную госрегистрацию ограничения права собственности на жилье, если оно возникло на основании соглашения между прежним собственником жилья и бывшим членом его семьи.
 
  Документом может быть закреплено, что соглашение о временном пользовании жильем оставшихся там граждан будет считаться заключенным именно с даты регистрации обременения права собственности. А для того, чтобы установить такое ограничение права собственности, приватизировавшему жилье гражданину или бывшему члену его семьи надо написать заявление в уполномоченный орган.
 
  Предполагается, что внесение таких изменений в законодательство позволит создать баланс интересов. Таким образом новые собственники приватизированных квартир еще до заключения сделок получат возможность узнать, что в квартире они будут не одни, а бывшие члены семьи прежнего владельца смогут временно пользоваться жильем, заключив соглашение.
 
Наталья Козлова
Источник: Российская газета
 
 
 

Первые этажи всех столичных новостроек сделают нежилыми

Опубликовано: 10:24, понедельник, 02 ноября 2015

 
  На первых этажах строящихся в столице домов больше не будут размещать жилые помещения, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Об этом сообщается на сайте столичного стройкомплекса.
 
  «Мы пересмотрели градостроительные нормы и приняли решение отказаться от размещения жилых помещений на первых этажах строящихся домов. Это касается всех проектов, как строящихся за бюджетные деньги, так и за счет инвестиционных средств», — сказал Хуснуллин.
 
  Заммэра пояснил, что эта норма распространяется и на панельные дома: первые этажи зданий панельных серий будут строиться в монолите, а сверху будет надстраиваться типовое жилье.
 
  Мэр Москвы Сергей Собянин одобрил изменения градостроительных норм, отмечается в сообщении. «Первые этажи будут надлежащим образом оборудованы под бытовые услуги, офисы и торговлю. Это решает вопросы, связанные с магазинами в шаговой доступности и предоставлением необходимых услуг для горожан», — приводит слова мэра пресс-служба столичного стройкомплекса.
 
Источник: Лента Дом
 
 
 

Снижение ипотечной ставки до 7% поможет привлечь к покупке жилья сегодняшних арендаторов - Владимир Воронин

Опубликовано: 10:41, пятница, 30 октября 2015

 
  По оценке президента ФСК "Лидер", данная мера принесет в строительный сектор Московского региона до 300 млрд рублей
 
  Снижение ипотечной ставки при помощи господдержки до 7% может привлечь в строительный сектор Московского региона до 300 млрд рублей, сообщил на пресс-конференции президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин.
 
  Он напомнил, что Ассоциация застройщиков Подмосковья обратилась с предложением дальнейшего снижения ипотечной ставки до 7%.
 
  По его словам, это может привлечь в строительную сферу покупателей, которые сегодня арендуют жилье. Таким образом, по его словам, ежемесячный платеж по кредиту за жилье сравняется с ежемесячным платежом за аренду жилья, а это, в свою очередь, может привлечь в строительный сектор до 10% от арендного жилья.
 
  "Это принесет около 300 млрд рублей в Московский регион", - сказал В.Воронин.
 
  В свою очередь сопредседатель общественной организации "Деловая Россия", председатель совета директоров группы компаний "Гранель" Андрей Назаров отметил, что по сравнению с прошлым годом количество людей, имеющих возможность приобрести жилье, снизилось в два раза.
 
  "Нужно существенное снижение ипотечной ставки. Снижение в два раза - это как раз была бы та цифра, которая была бы адекватна ситуации и покупательской способности", - сказал А.Назаров.
 
  Он отметил, что средства на это можно изыскать в федеральном бюджете.
 
  "То, что нет денег в бюджете, это неправда. Есть масса программ, которые показывают меньшую эффективность", - сказал А.Назаров.
 
  По его словам, эти средства можно перенаправить на поддержку спроса в строительной сфере.
 
  В свою очередь министр строительства и ЖКХ Михаил Мень отметил, что о снижении ипотечной ставки до 7% и субсидировании за счет государства можно говорить только после анализа результатов сегодняшней программы субсидирования ипотечной ставки до 12%.
 
  "Это все нужно считать. Мы договорились, что считать будем по итогам в конце года. Не нужно быть большим математиком, чтобы высчитать формулу бюджетной ответственности", - сказал М.Мень.
 
  Он добавил, что ставка по ипотеке, в том числе, будет зависеть и от ключевой ставки ЦБ.
 
Источник: Интерфакс-Недвижимость
 
 
 
 

«Недвижимость - не самый сложный актив»

Опубликовано: 10:28, пятница, 30 октября 2015

 
  Об инвестициях в недвижимость на кризисном рынке – в интервью эксперта «Сбербанк Управление Активами»
 
  Почему недвижимость остается наиболее привычным инструментом для инвестиций, как инвестировать на кризисном рынке и получить доходность 16% — в интервью «Газете.Ru» рассказал руководитель, управляющий директор отдела управления фондами недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков.
 
  — Недвижимость традиционно считается самым простым способом сохранить сбережения. Золото и ценные бумаги просто не каждому человеку придет в голову купить, депозитов люди боятся – банки то и дело закрываются, а недвижимость в любом случае останется с тобой. Согласны ли вы с этой логикой «массовых инвесторов», и стоит ли верить в недвижимость, когда экономика в кризисе?
  — Совершенно согласен, что недвижимость для опытных инвесторов – это не самый сложный актив. Ее большой плюс в том, что можно неправильно рассчитать доходность и сделать не самую удачную инвестицию, но потерять все практически невозможно.
 
  Традиционно недвижимость делится на жилую и коммерческую. Во всем мире и в России коммерческая недвижимость очень привлекательна для долгосрочных инвестиций, но, к сожалению, в России этот вид недвижимости розничному и среднему инвестору практически недоступен. Даже чтобы купить приличное помещение под парикмахерскую на первом этаже строящегося дома, нужно минимум 10 млн рублей. Фондовому рынку розничные инвесторы не доверяют, потому множество россиян по старинке инвестирует в жилье.
 
 Как один из вариантов, можно инвестировать в готовое жилье и сдавать его в аренду. Тут ты практически ничем не рискуешь, потому что объект уже в любом случае готов, однако сдача в аренду требует личного контроля и управления процессом, да и доходность от сдачи в аренду не превышает 5%. На мой взгляд, на сегодняшний день проще положить деньги на депозит – сейчас много действительно выгодных предложений, в том числе у крупнейших банков.
 
  При этом у недвижимости есть важное отличие от депозита - потенциальный прирост стоимости самой квартиры: владелец может получать 5% арендного дохода, но в течение двух-трех лет квартира сама по себе вырастет в цене. Традиционно недвижимость считается активом, который защищает владельца от инфляции, однако за последние 10 лет мы видели разные периоды – и когда рост стоимости жилья существенно опережал инфляцию, и когда инфляция была выше.
 
  В связи с этим, мы предлагаем нашим клиентам другую возможность – инвестирование в недвижимость на стадии строительства. Конечно на этой стадии существуют дополнительные риски, однако при их качественной оценке, опытный инвестор может получить существенную доходность.
 
  Например, наши фонды – «Сбербанк - Жилая недвижимость» и «Сбербанк - Жилая недвижимость 2» показали доходность 14,53% и 14,82% годовых за два года и год работы соответственно. Для третьего фонда, который мы собираем в настоящий момент, мы, исходя из ситуации на рынке, прогнозируем доходность 16% годовых.
 
  В отличие от частного инвестора, который покупает одну квартиру в строящемся доме, мы за счет своего масштаба можем получить от девелопера более интересную цену. Кроме того, мы просто гораздо лучше понимаем рынок и можем находить более интересные предложения – у нас изначально другие информационные и аналитические ресурсы, чем у частного покупателя.
 
  — Но частных инвесторов не останавливает то, что они маленькие игроки – достаточно вспомнить, как в конце прошлого года люди ломанулись за квартирами, будучи уверенными, что это панацея.
  — Да, это так, и сейчас мы в некотором роде расхлебываем то, что было в конце прошлого года. В конце прошлого года когда курс доллара стремительно пошел вверх и казалось, что падение курса рубля продолжится, многие люди пошли и приобрели себе квартиры, чтобы сохранить свои рублевые сбережения. Многим девелоперам и брокерам пришлось в январе делать косметический ремонт своих отделов продаж, которые не без потерь вынесли небывалый поток покупателей.
 
  Вполне ожидаемо в первом полугодии 2015 года произошел отток покупателей, динамика продаж просела, особенно это видно на примере девелоперов, которые строили мегапроекты в чистом поле - им сейчас приходится поужаться. Некоторые вынуждены снижать цены – в среднем на 5-7% по рынку.
 
  Для кого-то это единственный способ продолжать строить, но для большинства устойчивых девелоперов это вынужденная мера – они вынуждены конкурировать за покупателей с некоторыми менее удачными проектами, в которых скидки могут достигать и 10%. Но вот в таких проектах покупателю важно помнить известную поговорку про сыр и мышеловку.
 
  Как раз поэтому мы запускаем наш третий фонд «Сбербанк - Жилая недвижимость 3» именно сейчас. Когда надежным девелоперам сегодня особенно нужны деньги, которые мы можем давать в проекты на стадии строительства, а риски частных инвесторов в текущей рыночной ситуации существенно выросли, мы предлагаем нашим клиентам возможность зарабатывать вместе с надежным партнером, который гораздо лучше, зачастую даже изнутри, знает что происходит на рынке в целом и в отдельных девелоперских компаниях в частности.
 
  — То есть ваши фонды – это продукт для тех, кто так же, как и вы, верит в недвижимость, но хочет доверить свои сбережения профессионалам, а не играть самостоятельно на рынке?
  — Да, конечно, ведь перед каждой инвестицией мы проводим всесторонний анализ самого проекта, его конкурентного окружения из заявленных или только планируемых проектов и избегаем проектов компаний, которые просто напоследок «пылесосят» рынок. Частные же инвесторы часто вкладывают деньги в квартиры по привлекательной цене и потом ждут, когда же достроят их квартиру.
 
  — И кто достроит...
  — Ну, я считаю, что кто-то все же достроит. Жилье – это очень острая, социальная тема, и, на мой взгляд, государство не допустит появления большого числа обманутых дольщиков. В нашей отрасли такого пока не было, чтобы действительно крупная компания осталась без поддержки.
 
  По всем объектам мы получили хорошую доходность – где-то выше, где-то ниже, чем ожидали, однако доходность наших текущих фондов на сегодня составляет около 15%. В текущей рыночной ситуации - это достойный результат.
 
  — Цифры, конечно, привлекательные. А каков вообще механизм — что нужно сделать человеку, который решит доверить управление инвестициями вам? И с кем вы работаете – с очень обеспеченными инвесторами, то есть с верхним сегментом, или с инвесторами средней руки?
  — Мы уже не первый год продаем наш продукт клиентам двух премиальных сетей Сбербанка - «Сбербанк Первый» и «Сбербанк Премьер». Их клиенты, это люди с определенным уровнем сбережений, которые обслуживаются в отделениях с более высоким уровнем сервиса и в первую очередь имеют доступ к более широкой и премиальной линейке продуктов Сбербанка. Но и любой другой клиент Сбербанка может обратиться в один из наших офисов и приобрести наш инвестиционный продукт.
 
  Я уже говорил ранее, что прямо сейчас идет дополнительная эмиссия паев нашего третьего фонда ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 3», которая продлится до 16 ноября. Данный фонд будет работать до апреля 2019 года. Минимальный порог инвестиций – 350 тыс. рублей.
 
  — Вы не могли бы рассказать чуть более подробно, как работает фонд?
 
  Первым делом клиент приходит в одно из наших отделений и подписывает заявку на приобретение паев, таким образом присоединяясь к договору доверительного управления, на базе которого «Сбербанк Управление Активами» осуществляет управление его деньгами. В зависимости от количества проинвестированных средств, клиент получает определенное количество паев и имеет право на полугодовые выплаты инвестиционного дохода. В течение срока существования фонда наша команда инвестирует привлеченные денежные средства, а полученный инвестиционный доход выплачивает пайщикам. В течение срока жизни средства пайщиков будут последовательно инвестированы в несколько проектов. Через 3,5 года мы продадим все квартиры, которые у нас будут в фонде на этот момент, и вернем все вырученные деньги пайщикам.
 
  — И много желающих?
  — Да, наш продукт является одним из самых популярных, особенно среди наиболее взыскательных клиентов сети «Сбербанк Первый». В двух существующих фондах у нас 1824 пайщика, стоимость чистых активов - более 5 млрд рублей. Кто-то из пайщиков инвестировал 350 тыс. рублей, кто-то 5 млн рублей — соответственно, пропорционально количеству паев инвестор получает прибыль. «Средний чек» по опыту последних допэмиссий – около 2 млн рублей, при этом половина наших пайщиков это те, кто принес 350 тыс., но есть инвесторы, вложившие существенно больше. Есть единичные инвесторы, которые и 30-50-80 млн принесли, но таких не много.
 
  — Как происходит выбор объекта?
 
  Во-первых, мы четко соблюдаем критерии, которые обещаем нашим клиентам при привлечении средств - инвестируем только в жилье и апартаменты. Это только Москва и ближайшее Подмосковье, эконом- и комфорт-класс, обладающие хорошей транспортной доступностью. Подавляющее большинство наших партнеров-девелоперов имеют положительную историю взаимодействия со Сбербанком. Для нас это очень важный фактор. Мы открыты для работы со всеми устойчивыми девелоперами, главное, чтобы проект был интересным, устойчивым и обещал хорошую доходность.
 
  Во-вторых, инвестирование в каждый новый проект проходит только после получения одобрения от представителей разных подразделений - риск-менеджеров, юристов, аналитиков по недвижимости, руководства компании. Ключевыми факторами для нас являются традиционные сохранность средств пайщиков при соблюдении привлекательной доходности.
 
  — Как вам удается получить такой дисконт (15-20%) у застройщика? Это потому что вы изначально софинансируете проект?
  — Не совсем так. Мы далеко не обязательно входим в проекты на самой ранней стадии строительства. На самом деле, всегда очень сложно прогнозировать спрос, и график продаж всегда отличается от реальности, и мы как фонд стараемся на этом зарабатывать.
 
  Приведу пример: Допустим, во втором квартале девелопер планировал продать 200 квартир, а продал всего 100 – значит, за эти месяцы он получил в два раза меньше денег, чем рассчитывал. Если в среднем квартира стоит 3 млн, это 300 млн рублей, и эту «дырку» в бюджете строительства нужно как-то закрывать, потому что подрядчики продолжают строить по согласованному графику и стройку нельзя останавливать.
 
  Где-то эти 300 млн рублей нужно взять, и тут у девелопера есть два пути. Первый - это дисконт для покупателя. Например, вы звоните в офис продаж, и вам тут же предлагают скидку 10%. Это рабочий вариант, так часто делают, но есть минусы. Во-первых, люди, которые подписали договор бронирования на прошлой неделе или две недели назад, начали собирать документы, могут узнать про это и тоже потребовать скидку или уйти. Во-вторых, таким дисконтом ты сразу же опускаешь средний уровень цены в проекте, и обратно повышать его очень сложно, покупатели плохо на это реагируют – лучше поднимать по 1% в месяц, чем резко. То есть девелопер в течение продолжительного периода будет вынужден продавать весь объем квартир дешевле, чем планировал и терять деньги на всем объеме продаж.
 
  Второй вариант — это то, что мы предлагаем. Мы говорим: «Коллеги, мы у вас единоразово выкупаем по ДДУ квартиры на 300 млн, но вы нам за это дадите скидку не 10%, как розничному покупателю, а 20%, как оптовику». Дополнительно мы договариваемся не выбрасывать весь приобретенный с дисконтом объем в рынок единоразово, чтобы не конкурировать с объемом застройщика, и продаем свои квартиры в согласованном разумном графике.
 
  В отличие от банков, мы очень быстро принимаем решение, не берем в залог земельный участок и не требуем личного поручительства. Поэтому наши деньги более «дорогие», чем банковские, но и более «быстрые». Уступая нам определенный объем, застройщик может быстро получить деньги, «подлечить» свою стройку, и не ломать уровень розничных цен на своем проекте.
 
  — Нужно ли людям насторожиться, если они знают, что вы купили квартиры в проекте? Ведь получается, что это значит, что у застройщика трудности.
  — Скорее наоборот – наше вхождение в проект означает, что проект нами проанализирован и мы в него верим. Я уже говорил, что в изначально рискованные проекты мы не заходим, у нас работают специалисты, которые просчитывают риски, изучают ситуацию.
 
  — Деньги инвесторов застрахованы?
  — Средства не застрахованы. Однако существенный размер фонда, подтвержденная экспертиза нашей команды, приобретение объектов исключительно в соответствии с 214-ФЗ по договорам долевого участия и диверсификация инвестиций по многим проектам позволяют существенно снижать риски сохранности инвестиций.
 
  Вхождение в проекты с дисконтом 15-20% от рыночной стоимости также может добавить уверенности нашим текущим и будущим клиентам.
 
  — Люди осознают, что могут потерять инвестиции?
  — Если люди приобретают паи фонда, им обязательно стоит прочесть правила доверительного управления. Они должны понимать то, что подписывают, и взвешивать риски. Управление фондами – достаточно строго зарегулированная отрасль, наша работа оценивается независимыми оценщиками и аудиторами, все сделки совершаются только после одобрения специализированного депозитария, который следит за соблюдением интересов пайщиков фондов. Отчеты обо всех наших приобретениях мы выкладываем на сайте, и любой пайщик может посмотреть, куда мы вложили деньги. Понятно, что если мы приобретем объект выше рынка, это сразу люди увидят
 
  Дополнительной защитой для слабо подготовленных инвесторов мы считаем наш не маленький порог входа – 350 000 рублей. Он позволяет рассчитывать на определенный уровень финансовой состоятельности и грамотности. Также, на мой взгляд, то, что наши пайщики готовы передать свои средства нам в управление на 3,5 года означает, что у них существует спланированный бюджет на этот период. Паи наших фондов котируются на бирже и их можно реализовать, но нам гораздо более по пути с теми инвесторами, которые разделяют нашу долгосрочную стратегию и, как и мы, заинтересованы в сохранности и доходности такого привлекательного класса активов, которым является недвижимость.
 
Екатерина Сахарова
Источник: Газета.Ru
 
 
 
 

Оставить заявку

Ответ на этот вопрос необходим для блокирования рассылки спама.
1 + 4 =
Решите эту простую математическую задачу и введите результат. То есть для 1+3, введите 4.